Aidat ücretleri ile kira fiyatları yarışıyor! Uzman isimden uyarı: "Dava yoluna gidin..."

Yüksek enflasyon nedeniyle artan kira fiyatlarının ardından, aidat ücretleri de hız kesmeden yükselmeye devam ediyor. Fahiş kira bedellerinin yanına bir de aidatlar eklenince vatandaşlar hangisini ödeyeceğini şaşırıyor. Peki, aidatları kim neye göre belirliyor, aidatlar ödenmezse ne olur?

Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasıyla birlikte kira​ fiyatları dudak uçuklatmaya devam ediyor. O da yetmezmiş gibi şimdi de apartman​ ve site​ sakinlerinden istenen yüksek aidat​ ücretleri, gündemdeki en önemli konuların başında yerini aldı. Yapılan son araştırmalara göre en fazla fiyat artışının yaşandığı İstanbul​'da aidat ücretlerindeki zam oranı yüzde 95'e ulaştı. 100 m²’lik bir konutun aidatı 4 bin 400 TL’ye kadar çıktı.

Ekonomik koşullar, bakım masrafları ve hizmet kalitesindeki artış gibi birçok unsurun bir araya gelmesiyle artan aidat bedelleri kiracılar, mülk sahipleri ve yöneticiler arasında gerilim yaratıyor. Haliyle vatandaşlar da aidat ücretlerinin neye göre belirlendiğini, ödenmediği taktirde başına gelebilecek hukuki yaptırımları ve konuyla ilgili düzenleme yapılıp yapılmayacağını merak ediyor. TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) Başkan Vekili, Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği (ASİYED) Başkanı Avukat İbrahim Güllü Tgrthaber.com'un sorularını yanıtladı.

Site aidatlarının yüksekliğinde yöneticilerin etkisi var mı?

Bu soruya hemen var ya da yok demek mümkün değil. Tüketicinin en çok şikâyet ettiği konulardan birisi de yüksek aidatlar ve hesap vermeyen yönetimler. Apartman ve site aidatlarının geçmişte kira bedelinin yaklaşık yüzde 10’u ile 20’si arasında belirlenmekte iken şimdi kiralarla yarışan aidat kavramı ile karşı karşıyayız. Site ve apartman aidatları son bir yılda yaklaşık yüzde 150 arttı. Aidatlarını ödeyemeyenlerin sayısı gün geçtikçe artıyor.

Aidatların belirlenmesinde, konutun sosyal alanları, ortak çevre, peyzaj, havuz, spor salonu gibi birtakım sosyal tesislerin giderleriyle de bağlantılı olarak değişkenlik göstermekte.

Şikayetlerin artmasının temel nedenlerinden birisi de şeffaf ve dürüst yönetim hizmetlerinin verilmemesi, yönetimin mafyalaşması ve rant kapısı haline getirmeleri ve denetim kurulunun görevini yapmaması ya da yönetimle birlikte hareket etmesidir. Hatta bazı müteahhit firmalar, kendilerine ait yönetim şirketleri kurarak, yaptıkları projelerdeki sitelere 10 yıllığına kendi sahip oldukları şirketi yönetici olarak atayabiliyorlar. O yönetimin değişmesi ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat maliklerinin yüzde 80’inin onayını gerektiriyor. Bu birlikteliği sağlayabilmek neredeyse imkânsız.

Aidatların düşmesi hangi şartlara bağlı?

Bu konuda profesyonelleşmek lazım. 50 ve üstü daire sayısı olan apartman veya siteleri yönetim şirketler yönetmek zorunda olmalı. Bu şirketleri de bağımsız denetim şirketleri denetlemeli. Yöneticilerin sicil kaydı oluşturulmalı, sabıkalı ve mafyatik tiplerin yönetim işinde olması engellenmelidir. Aidatlar ile ilgili karar iptal edilinceye kadar geçerlidir.

Kat maliklerinin site aidatlarına yapacakları itirazlar için mahkemeye başvurmaları gerekmekte ancak dava süreci uzun sürdüğü için mağduriyet oluşmakta, hatta o yönetim gitmiş yerine başka bir yönetim gelmiş oluyor. Kat malikleri faiz işlememesi açısından aidatlarını ödemeli, itirazları varsa dava açarak geri almaya çalışmalıdır.

Bina sakinleri nasıl bir yol izlemeli bu süreçte?

Yapılması gereken yönetim işinin ehil insanlara, sertifikalı, sabıkası olmayan, işini düzgün yapan yönetimlere yaptırılması, denetim mekanizmasının ise şirket ve yönetimden ayrı bağımsız firmalar tarafından yapılmasıdır. Ayrıca denetim firmasının yaptığı denetime güvenmeyen kat maliklerine yargı yolu yani mahkemece denetim yaptırma imkânı sağlanmalı, mahkeme denetimlerinde usulsüzlük tespit edilmesi halinde yönetici ve denetim kurulu hakkında suç duyurusunda bulunulması sağlanmalıdır.

Kat malikinin denetim isteği çok hızlı bir şekilde mahkemece yerine getirilmeli, en geç 3 ay içinde denetim sonuçlanmalı ve sonucuna göre usulsüzlük tespit edilmesi halinde yönetim hakkında suç duyurusunda bulunulmalı ve işten el çektirilmelidir.

İşini düzgün yapmayan yönetimler yüzünden gereksiz, usulsüz harcamalar artacak ve bu da aidatların artmasına neden olacaktır. Tabii ki burada bahsettiğimiz yöneticilere ödenen ücretten dolayı aidatların artması değil, yapılmaması ya da fahiş harcamalardan dolayı arttan aidatlardır. Dışarıdan yönetimin aidata etkisi olmakla birlikte iyi bir profesyonel yönetimin getirdiği avantajlar da ortadadır.

Düzenli bir site ancak düzenli bir yönetim ile olabilecektir. Bu da o binanın, sitenin ya da toplu yapının hem değerini artıran hem de yaşayan sakinlerin huzurlu olmasını sağlayan bir durumdur. Çözüm işini düzgün, şeffaf ve hesap vererek yapan yöneticilerin olmasıdır.