Bir senede yüzde 156 arttı: 'Konut krizinin' kısa vadeli bir çözümü mümkün mü?

Türkiye'de son bir yılda kiralar yüzde 156, konuş satış fiyatları ise yüzde 182 arttı. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu konut üretimindeki eksik stoğu vurgulayarak çözüm yollarını sıraladı. CHP Milletvekili Gürsel Tekin de fazla konutu olanlara 'özel kira vergisinin' getirilmesi gerektiğine işaret etti.

Sputnik'ten Burcu Okutan'ın haberine göre Gayrimenkul değerleme platformu endeksa.com’un verilerine göre, Haziran ayı itibariyle Türkiye genelinde son bir yılda kiralar yüzde 156 artarken, konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 182 seviyesinde gerçekleşti. Ortalama konut fiyatı 1 milyon 317 bin 228 lira olurken, ortalama kira ise 5 bin 361 bin lira olarak açıklandı. Uzmanlar yapı stokunun artması gerektiğini söylerken, 2022’in ilk çeyreğinde Türkiye’de verilen yapı ruhsatları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, bina sayısı yüzde 22.5, daire sayısı yüzde 27.9 ve yüzölçümü yüzde 21.8 azaldı. Hangi düzenlemeler getirildi?
Öte yandan, konutlardaki kira artışını düzenleyen bir karar Temmuz 2023 tarihine kadar yürürlükte kalacak. Buna göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki yılın yüzde 25'ini geçemeyecek. Yeni konut alacaklara ise yüzde 0.89 ve 0.99 faiz oranlarıyla 10 yıl vadeli olarak 2 milyon liraya kadar kredi kullanabiliyor. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, son olarak ‘cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesini’ başlattıklarını duyurdu. İlk kez ev alacaklara yönelik bir proje olduğunu söyleyen Erdoğan “Vatandaşlarımızı kira öder gibi taksitlerle, yerel ve yatay mimari anlayışına göre inşa edilmiş konut projeleriyle ev sahibi yapacağız. Amacımız, salgın döneminde daralan konut arzını hızla artırarak, hem inşaat sektörünü canlandırmak, hem de insanımızın erişebilir şartlarda ev sahibi olmasını temin etmektir” dedi.
Türkiye’deki konut ve kira fiyatlarındaki artışın nedenleriyle birlikte çözüm yöntemlerini Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ve CHP İstanbul Milletvekili Gürsel Tekin Sputnik’e anlattı. ‘Türkiye konut üretiminde eksik stokla gidiyor’
Artan nüfusun konut ihtiyacını artırdığına dikkat çeken Erdoğdu “Sadece nüfusun artması yetmiyor, evliliklerin, boşanmaların artması da önemli bir etken. Bu da yeni hanelere ihtiyaç olduğunu gösteriyor. Öte yandan Türkiye’de yeniden başlanılan konut sayılarına baktığımızda; 2017’den sonra konut üretiminin bıçak gibi kesildiğini görüyoruz. Türkiye'nin demografik verilerine baktığımız zaman 650 bin ila 800 bin arasında bağımsız bölümün konut stoğuna eklenmesi gerekiyor. Bu kentsel dönüşümle yapılabilir, yeni binaların yerine konması olabilir ama üzerine eklenmesi gerekiyor stoğun. Ama baktığımız zaman 2018 de 2021 yılları dışında Türkiye konut üretiminde eksik stokla gidiyor. Türkiye arz tarafında geriden geliyor. Bunun sebebi 2018 yılındaki kriz, ondan sonraki yılları da etkiledi. Zaten 2020 pandemi ile geçti. 2022’de inşaat malzemelerinin fiyatlarının ve işçiliklerin artması sebebiyle yatırımcı konut üretiminde çekingen davranıyor. Bu da bizim konut üretimimizi baltalıyor ve konut stoğunun yukarıya doğru gitmesini engelliyor” dedi. ‘Vatandaşlık birden fazla konut satışıyla gerçekleşiyor, bunun çözümü tek gayrimenkule bağlanmasıdır’
Yaşanan fiyat artışlarının ve konut sorunu sebeplerini üretimin düşmesi, üretimin düşmesiyle beraber artan fiyatlar ve yabancıya satış olarak değerlendiren Erdoğdu, yabancılara satış konusuna ayrıca dikkat çekti:
“Birden fazla konut, 5-6 tane gayrimenkul alarak vatandaşlık alınabiliyor. Yabancıların parasının Türk lirasına karşı değerli olması, Türkiye'ye geldiği zaman 250 bin dolara birden fazla konutu alabilir halde olmasıydı. Zaten Türk vatandaşlarının gayrimenkul almakta zorlandığı bir dönemde yabancıları paralarının değeri olması sebebiyle şanslı kılarken, Türk vatandaşlarını da dezavantajlı kıldı. 400 bin dolara çıkması, hala birden fazla gayrimenkul alınmasını engellemediği için Türk vatandaşlarını dezavantajlı kılıyor. Çözümlerden bir tanesi, tek gayrimenkule bağlanması olabilir. Bu da yüksek fiyatlı gayrimenkullere yönelteceğinden orta ve orta altı kesimi etkilemeyecek. Yabancı vatandaşların vatandaşlık almak için bir tane gayrimenkul almaları durumunda Türkiye'deki konut piyasasını aslında derinden etkilemeyecek bir durum haline getirecektir. BDDK’nın yapmış olduğu düzenlemede 5 milyonun üzerindeki gayrimenkuller yüzde 50’ye, 10 milyonun üzerindekiler ise kredi kotasına giremiyor. Bu da BDDK’nın ‘10 milyonun üzerindeki gayrimenkulleri ihtiyaç olarak görmüyorum’ mesajıydı. Yapılacak şeylerden bir tanesi, madem ihtiyaç için olmayan gayrimenkul 10 milyon olarak belirlendi, bunun üzerinde seyredebilir ve Türkiye'deki gayrimenkul piyasasına yabancıların vatandaşlık için aldıkları gayrimenkul zarar vermekten çıkartılabilir.” ‘Konut satışında da belki iller bazında artık sınırlandırmalar düşünülmeli’
Antalya’da satılan konutların 3’te 1’inin yabancılara yapıldığı örneğini veren Erdoğdu “Antalya’da bir yılda kiralar 3 katına çıkmış durumda. Yabancıya konut satışı olduğu müddetçe bunun önüne geçebilmek bu anlamda çok zor. İller bazında sınırlamalar getirilmesi gerekiyor toplam konut içerisinde. Şu an mahalle idareler içerisinde ikamet verilmesinde sınır var. Şu an sanırım Antalya'da 7-8 tane ilçede bu sınırlandırılmış durumda. Konut satışında da belki iller bazında artık sınırlandırmalar düşünülmeli” diye konuştu. ‘Yapılan yüzde 25 düzenlemesi mevcut kiracılar için, yeni kiracılar yeni fiyatları görüyor’
Şanlıurfa ve Gaziantep’te de konut fiyatları ve kiraların yükseldiğini belirten Erdoğdu “Bu sebeple hem sahil hem büyükşehirler hem de yabancıların rahatlıkla kendi ülkelerine gidebildiği şehirler, konut fiyatlarından ve konut kira artışlarından eş zamanlı olarak etkilendi. Zaten kiraların ve konut fiyatlarındaki artışları birbirinden ayırt edemeyiz. Bu ikisi birbirine korele bir şekilde artıyor. Sadece şu dönemde konut fiyatlarındaki artış daha hızlı gidiyor. Konut kiralarındaki artış yapılan son yüzde 25’lik düzenlemeyle birlikte kontrol altında tutulmaya çalışılıyor. Bu mevcut kiracılar için. Yeni bir gayrimenkul, konut kiralamak isteyen kiracılar yeni fiyatı görüyorlar. Burada da Türkiye ortalaması Nisan ayı için yüzde 182. Neredeyse 1 yıllık kira artışı iki katıydı ki bunu çok daha farklı boyutlarda hissedebilirler. Çünkü bu Nisan verisi, Mayıs ve Haziran ayında da artışlar olduğu gibi devam etti. Türkiye’de her ay konut fiyatları son dönemlerde yüzde 10-12 bandında artışa devam ediyor. Temmuz’dan sonra artışın bir parça kesileceğini öngörüyoruz artık. Kiralar da aynı şekilde etkilendi, bundan ne yazık ki” ifadelerini kullandı. ‘Ev sahipleri yapılan düzenlemeye ‘1 sene boyunca evimi kiralamayacağım’ diye tepki verdi’
Konutta kira artışını sınırlayan karara ev sahiplerinin tepki gösterdiğini söyleyen Erdoğdu “2023 yılı Temmuz ayına kadar yüzde 25 ile sınırlı. 2024 yılında ne olacağı çok belli değil. Bu düzenlemenin bir kısmı olumlu, bir kısmı olumsuz. Elinde fazla gayrimenkulü olan kişilerin ‘1 sene boyunca kiraya vermeyeceğiz. Neden yüzde 25 kira artışını kabul edeyim? Bu dönem geçtikten sonra kiraya veririm’ dediğini duyuyorum. Bu piyasaya sunulan kiralık gayrimenkul adedini etkiliyor. Buradaki azalma da yine bizim karşımıza artan kiralar olarak çıkıyor” dedi. ‘Lojmandan ziyade kiracıların içinde bulundukları duruma odaklanmak gerekiyor’
Kira artışlarının ardından meslek odaları ve sendikalardan gelen ‘lojman’ çağrısını değerlendiren Erdoğdu, mevcut lojman sayısının düşüklüğüne dikkat çekti:
“Türkiye'deki lojman oranı toplam yaşanılan konutun içerisinde yüzde 1.5’luk bir paya sahip. Türkiye'de yaşayan insanların yüzde 57’si kendi evlerinde oturuyor. Yüzde 27’si de kirada oturuyor. Geriye kalan yüzde 14’lük bir bölüm ise akrabalık ilişkisinin içerisinde ama kiranın verilmediği bir şekilde yaşıyorlar. Yıllar içerisinde lojmanların satışları gerçekleşti, özelleştirildi. Burada lojman temin etmek yerine kira yardımı gibi bazı ek çözümler üretildi ama aslında lojman gibi bir çözüm dışında aslında kiracıların içinde bulundukları sorun çok daha büyük. Yani o sebeple aslında lojmandan ziyade kiracıların içinde bulundukları duruma odaklanmak gerekiyor.” ‘Şehirlerin Will Smith’in filmlerinde olduğu gibi bir sabah kalktıklarında bomboş olacağını zannetmiyorum’
Barınmanın ihtiyacının yüksek fiyatlara çıkması bağlamında, pandeminin getirdiği uzaktan çalışma koşullarının ‘kira göçünü’ etkileme olasılığını yorumlayan Erdoğdu, gelişen altyapı imkanlarına dikkat çekti:
“Pahalı olan şehirlerden daha ucuz yaşam koşullarının sunulduğu, aynı altyapılarının imkanlarının bulunduğu yerlere gidebilme imkanı verecektir. Ancak bunun sınırlı olacağını düşünüyorum. Şehirlerin birden işte Will Smith’in filmlerinde olduğu gibi bir sabah kalktıklarında bomboş olacağını zannetmiyorum. Ama sınırlı miktarda da olsa bunlar gerçekleşebilecektir. Çünkü bazı işler ister istemez oldukça mekana bağlı olarak gerçekleşiyor. Beyaz yakalıların bazı kesimlerinde uzaktan çalışmayla birlikte ‘kira göçünün’ bir miktar olduğunu görüyoruz. Sanıyorum 2021 yılında ilk kez İstanbul’un nüfusunda bir azalma gerçekleşti. Eğitim de bu işin içerisine girdi. Sadece çalışan değil ve şimdi eğitim sebebiyle insanların bir şehre gelmesi orada yurtlarda çok yüksek fiyatlara konaklaması ya da mecburen ev tutması gibi koşulların da azalmasıyla birlikte aslında bir miktar da çok da gerekli olmayan bugünün teknolojik altyapısını rahatlıkla çözebileceği şeyler sebebiyle insanlara memleketlerini bırakıp gelmeleri koşulu ortadan kalkmış oldu. Zaten birçok şehirde de üniversitenin yapılması büyükşehirlere öğrenci göçünü azaltmak için önemli bir çözüm.” Peki, hangi adımlar çözüme götürecek; kısa vadeli bir çözüm mümkün mü?
Son 2 ay içerisinde yapılan düzenlemelerin zamana yayılması gerektiğine işaret eden Erdoğdu, gayrimenkul piyasasının yapılan düzenlemelere çabuk cevap veremediğine dikkat çekerek “Gayrimenkul piyasasında vermiş olduğunuz kararın sonuçları piyasada çok geç cevap olur. Çünkü bu bir ihtiyaçtır, hem alıcılar tarafında hem de satıcılar tarafında. Satıcı satmak zorundadır. Alıcı almak ve bir yerde yaşamak zorundadır. Bu sebeple bu düzenlemeler çok uzun zamana yayılması gerekiyordu. Şu andan itibaren yapılacak çözümlerin bir bölümü yapıldı, bir bölüm daha var. Mesela yatırım açısından konuttan insanların uzaklaştırılması gerekiyor. Burada diğer finansal araçların en azından ya konuta endeksli, bağlı hale getirilmesi ya gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul yatırım portföylerini daha da güçlendirilmesi gerekiyor. Çünkü insanlar neden gayrimenkul alıyorlar? Bir kısım yatırımcılar gayrimenkulün fiyatı artışına göre insanlar enflasyona göre paralarını koruyabiliyor. Bu da insanları bir korunma olarak bir kenara çekmeye ve buraya yatırım yapmaya teşvik ediyor. Çünkü burada çok ciddi spekülasyonlar olduğunu da görüyoruz” diye konuştu. ‘İlk konutunu alacaklara yönelik yapılan kampanya kalıcı hale getirilmeli’
Çözüm yollarından bir tanesinin barınma amaçlı konut edinmeyi kolaylaştırmak olduğunu söyleyen Erdoğdu “Son dönemde ilk konutu olanlara yönelik kampanya yapıldı. Bunu kampanya olmaktan çıkarıp normal krediler içerisinde bir tane konutu olacak ve şimdiye kadar konutu olmayan barınma amaçlı konut alacak olanlara büyük destek verilmesi öbür taraftan da yatırım amaçlı alanlara da köstek gösterilmesi gerekiyor. Böylece bu alandan insanlar çıkarlarsa en azından barınma amaçlı konut almak için yatırım yapacak olanların önü açılacaktır ve bu gayrimenkul piyasasına aslında düzenleyecek şeylerden biri olacaktır” dedi. ‘Yatırımlar bugün uygulanmaya başlarsa konutlarda yaşanan sorunlar 15 sene sonrasında çözülmüş olacaktır’
Şehirlerdeki yapı stoklarının iyi yönetilmesi gerektiğini söyleyen Erdoğdu, şehirlerin ‘markalaşması’ gerektiğini savunarak “Bazı alanlarda uzmanlaşması ve ağırlıkların o şehirlere belki vergi anlamında hem şirketlerin vergi anlamında hem de teşvikler anlamında o şehirlerin seçiliyor olması gerekiyor. Tekstil üretiminde A şehrini, inşaat malzemeleri üretiminde B şehrinin uzmanlaşması ve o alanlarda onlara imkanlar verilmesi, o şehirlerde yaşayan insanların demografik özelliklerine bakılması, eğitim seviyelerine bakılması, o alanlarda çalışabilecek insanların sayılarını kestirilmesi ve teşviklerin verilmesi gerekiyor. Tabii bunlar çok uzun süreli yanıtlar bulacaktır. Bu sorun bugün var. Bu soruna bugün gelmedik. 15-20 sene içerisinde konut sahipliğinin azaldığını gördük. Bu sorun devam edecek. Bu yatırımlar, üretimler bugün yapılırsa 15 sene sonrasında çözülmüş olacaktır bazı sorunlarımız diye tahmin ediyorum” ifadelerini kullandı. ‘Önemli bir kesim yatırımlarını faiz ile yapıyordu, şimdi kira cazip hale gelince parası olanların çoğu konuta yöneldi’
81 ili kapsayacak şekilde çıkartığı kira haritası çıkaran CHP İstanbul Milletvekili Gürsel Tekin ise yaşanan ‘konut krizinin’ belirsizlik ve güvensizlik kaynaklı olduğuna dikkat çekti. “Önemli bir kesim yatırımlarını faiz ile yapıyordu. Şimdi kira cazip hale gelince parası olanların çoğu konuta yöneldi” diyen Tekin, “Herhangi bir belediyeye başvuru yaptığınızda emlak başvurularının arttığını rahatlıkla görebilirsiniz. Bir şahsın, bazı şirketlerin 700, 800, 1000 bantsız dairelerini görebilirsiniz. Bu maalesef özellikle İstanbul ve benzeri büyük şehirlerde çok yüksek oranda. 8 ay önce kira, mülteci haritasını paylaşmıştık. Orada da görüldüğü üzere, şu anda ülkemizde 7 ila 8 milyon arasında yabancı yaşıyor. Elbette, onların da bir barınma ihtiyacı var. Ortalama 4-5 kişinin bir hanede kaldığını düşünürseniz, nereden bakarsanız 1-1.5 milyon bağımsız yapı stoğu demektir. İkincisi, yabancılara satışın cazip hale getirilmesi. Üçüncü sebep ise iktidarın uzun süredir düşük faizle insanları konut alımına teşvik etmesi. İnsanlar zannetti ki bu sistem böyle devam edecek. Şu anda bakıyoruz, bankalar 2 milyon bağımsız yapı stoğuna el koymuş, rehin alınmış. Bu da piyasanın dışına çıkmış, önemli bir durumdur” ifadelerini kullandı. ‘Türkiye’nin kira ortalaması 6 bin 500 lira, gelir-gider tablosuna baktığımızda bunun ödenme şansı yok’
Yaptıkları çalışmalarda Türkiye’nin kira ortalamasının 6 bin 500 lira olduğunu söyleyen Tekin “Gelir-gider tablosuna baktığımızda bu kiraların ödenme şansı yok. Sadece İstanbul’da 3 milyonun üzerinde insan kirasını ödeyemiyor, zorluk çekiyor. Bu da bize şunu gösteriyor; önümüzdeki dönemlerde kara kışa doğru gittiğimizde, enerji fiyatlarının yükselişi ve gıda ile birlikte çok büyük bir patlamayla karşılaşabiliriz” dedi. ‘Bugün 3 milyon insan kirasını ödeyebilecek durumda değilse, 5 ay sonra durumun hangi boyuta geleceğini kestirmek mümkün değil’
Birden fazla konutu olanlara ‘özel kira vergisi’ getirilmesini gerektiğini ifade eden Tekin “Bu çoğulcu yapı stoklarını azaltmaya yönelik bir eylem. İkincisi, devletin iki tane önemli şirketi var ki, bunlar Emlak Konut ve TOKİ. Bir yıl içerisinde çok rahatlıkla bir milyonun üzerinde bağımsız yapı stoğu yapabilecek kabiliyetleri var. Özellikle evi olmayan yeni evlenecek çiftler için, devlet kar etmeden, nerede ihtiyaç varsa talepleri toplayarak bunları karşılayabilir. Hesabını da yaptık; 80 metrekarelik bir ev 400 ila 480 bin lira arasında mal edilebiliyor. Bu da piyasayı çok ciddi bir şekilde toplayacaktır. Bir yıl içerisinde bir milyon konut piyasada büyük bir denge de yaratır. Aksi takdirde vatandaşımızın, milletimizin beton lobisi ve imar çetesinin elinde bırakılmış olunduğu gibi, bu da önümüzdeki dönemde bizi çok büyük tehlikelerle karşı karşıya bırakabilir. Bugün 3 milyon insan kirasını ödeyebilecek durumda değilse, 5 ay sonra durumun hangi boyuta geleceğini kestirmek mümkün değil” diye konuştu. ‘Devletin ilk önce kendi kurumlarını kiradan kurtarması lazım’
Türkiye’de kira fiyatlarının sabitlenemeyeceğine işaret eden Tekin “Bizde bırakın memura lojman bulmayı, zamanında bu lojmanların satıldığı gibi, şu anda devletin kendisi kiracı. Biliyor musunuz her yıl devlet kaç lira kira ödüyor? Böyle bir şey olabilir mi? Özellikle son 3 yıldır, pandemi döneminde başta Ege olmak üzere binlerce yeni parseller satıldı. Bu parseller bir intikam duygusuyla satılıyor. Bu kabul edilemez. Şehrin bütünlüğünü altüst edecek bu satışlar aynı zamanda imara yapılan satışlar. Şu anda Çeşme’nin, Bodrum’un taşıma kapasitesinin üstü var. Bu yetmiyormuş gibi, bir de üstüne yaparsanız şehirlere büyük ihanet etmiş olursunuz. Şu anda ihanetin daniskası yapılıyor. Kısacası, bırakın memurlara lojmanı, devletin ilk önce kendi kurumlarını kiradan kurtarması lazım. Cumhuriyeti kuranlar çok büyük işler yapmıştır. Zaman zaman CHP’nin devletçilik ilkesi çok tartışma konusu olmuştur. Cumhuriyeti kuranlar bunun ne kadar zaruri bir ihtiyaç olduğunu ve dünya savaşlarını bilen insanların bu ilkeyi bilerek koyduklarını anlarlar. Yarın vatandaşınızın başı dara düştüğünde başvurabileceği tek yer devlettir” dedi ve ekledi: ‘İstanbul’da tarihimizin hiçbir döneminde olmadığı kadar tayin var, herkes İstanbul’dan kaçmak istiyor’
“Ama ne yazık ki şu an başvurulacak bir yer yok; devlet çaresiz. Tüm bunların yeniden elden geçmesi lazım. Bir an önce devletin kurumlarını kiradan kurtarmamız lazım. Aynı zamanda devlette, kamuda çalışan insanlarımızın, insanca yaşayabileceği olanakları yaratmak zorundayız. Bir doktorun, öğretmenin maaşı 10-12 bin lira. Şu anda Bodrum’da, Çeşme’de kiralar 20 bin. İstanbul’da tarihimizin hiçbir döneminde olmadığı kadar tayin var. Herkes İstanbul’dan kaçmak istiyor. Göç haritasını takip ediyorum. 2018-2021 arasında köklü İstanbullular şehri terk ettiler. Geri göç yapıyorlar. Milletvekili sayımız azaldı. Vaziyet bu.”