Borçlar Kanunu'nda yapılacak değişiklikte kiracı neleri bilmeli?
Hükümet, kira artışlarını Temmuz 2023'e kadar yüzde 25 ile sınırlandırmak için bir çalışma içerisinde. Halihazırda ev sahipleri yasaya aykırı olarak TÜFE'nin üzerinde zam talep edebiliyor. Vatandaşların yeni düzenleme ile bilmesi gerekenler neler? Geriye dönük fark talep edebilirler mi?
Haber Global'ın özel haberine göre Hükümet merakla beklenen kiralık ev düzenlemesini duyurdu. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde, zam oranının en fazla yüzde 25 olabileceğini açıkladı. Düzenlemenin Borçlar Kanunu’na eklenecek geçici bir madde ile yapılacağı ifade edildi. Halihazırda kanunlarda kiraya 12 aylık TÜFE ortalamasından yüksek zam yapmak mümkün değil. Uzmanlar kiracıları bu duruma karşı sık sık uyarıyordu. Mayıs ayında 12 aylık TÜFE yüzde 39.33’e gelmişti.
Peki daha önceden TÜFE’nin üzerinde artış yapmaya çalışan ev sahipleri, bu sefer de benzer bir talepte bulunurlarsa ne olacak? Borçlar Kanunu ile düzenleme yapılması nasıl caydırıcı olur?
Adalet Bakanlığı Borçlar Kanunu Tasarısı Hazırlama Komisyonu'nda bir dönem üyelik yapan avukat Prof. Dr. Cevdet Yavuz benzer bir düzenlemenin 2000 yılında 4531 sayılı kanun ile yapıldığını anımsatıyor. Yavuz, “2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabileceği yolunda düzenleme getirilmişti" ifadelerini kullandı. Profesörün verdiği bilgilere göre ev sahipleri hukuken bu karara itiraz etmişti.
Peki ev sahibi yüksek zam oranında ısrar ederse ne olacak? Yavuz, “Önceki kanun uygulamasında olduğu gibi fazla artırımlar geçersiz olur, yüzde 25'e kadar olan artırım geçerli olur. Fazla ödeyen kiracı sonradan dava açarak fazla ödemesini geri alma çabası içerisinde olabilir” demekte.
Gayrimenkul hukukçusu Sinan Keskin yasanın henüz yürürlüğe girmediğini anımsatarak, yasanın yürürlüğe girdiği zaman ev sahibinin yüzde 25 üzerinde bir zam istediği zaman tahliye davası açsa dahi, kiracının evi boşaltmak zorunda olmadığını söylüyor.
Keskin, yasada yüzde 25 üzerinde zam isteyen ev sahiplerinin idari para cezası veya başka bir yaptırım öngörüp görmediğini beklemek gerektiğini vurguladı.
Kuşkusuz karar kiracıları çok sevindirdi. Peki Türkiye’de halkın ne kadarı kiracı, ne kadarı ev sahibi? Eurostat verilerine göre Türkiye’deki vatandaşların yüzde 58’i ev sahibiyken yüzde 42’si kirada oturuyor. TÜİK’in yaptığı Gelir ve Yaşam Araştırması 2020’nin sonuçlarına göre; halkın yüzde 3,5’ninin temel gelirini gayrimenkul oluşturuyor. Türk halkının gelirinin yüzde 47,1’ini maaş ve ücretler oluştururken, yüzde 17,7'si ise iş sahibi (müteşebbis) olarak hayatını idame ettiriyor.
Bugün duyurulan kiralık düzenlemesinin sebeplerinden biri ise konuttaki arz sıkıntısı. İnşaat maliyetlerindeki artışlar sebebiyle yeni konut yapımı güçleşiyor. Hükümet Hazine arazilerini vatandaşlara satarak inşaata teşvik ederken, geçen Nisan ayında Türkiye genelindeki konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 artarak 113 bin 58 oldu. Geçen haftalarda Haberglobal.com.tr’nin sorularını yanıtlayan Tera Yatırım Şef Ekonomisti Enver Erkan, konut sıkıntısına rağmen halkın konuta olan ilgisini şu ifadeler ile açıklamıştı: Bizde enflasyon sıkıntısı var. Parayı enflasyondan koruma anlamında yatırım anlayışı ön plana çıkıyor.
Türk insanı dövize ve altına değer saklama anlamında yatırım yaparken, değerinin artacağını düşünerek konut ve gayrimenkul, gibi yatırımlara yöneliyor. Son dönemde konut fiyatlarındaki yükseliş aynı zamanda yatırım amaçlı birden fazla konutu alma ve yatırıma çevirmeye neden oluyor.
Haberglobal.com.tr’nin sorularını yanıtlayan Profesör Cem Başlevent ise "Türk halkı genellikle başını sokacağı bir evi olsun isterken uzun vadede konut fiyatlarının yüksek olacağını düşünüyordu. Nitekim haklı da çıktı. Faizlerin baskılandığı dönemde gayrimenkul geleneksel tercihi doğru adım oldu" demişti.