Ev alırken unutulan gerçekler: Hayal mi, hayat mı?

Türkiye'de, ev satın almak isteyenlerin çoğu deprem riski gerçeğini göz ardı ediyor. Alıcılar, genellikle evin fiziksel özelliklerine odaklanırken, depreme dayanıklılığına yönelik sorular sorulmuyor.

Türkiye, sık sık depremlerle karşılaşan bir ülke olmasına rağmen, ev satın almak isteyenler tarafından deprem gerçeği göz ardı ediliyor. Bir binanın belirli yapı denetimlerinden geçmesi ve yönetmeliklere uygun olarak tasarlanması gerekirken, birçok alıcı bu süreçleri sorgulamak yerine, genellikle evin fiziksel özelliklerine odaklanıyor. Oda sayısı, kat durumu ve konum gibi detaylar dikkat çekerken, deprem riski gerçeği arka planda kalıyor.

Türkiye’nin üç büyük şehri İstanbul, Ankara ve İzmir’den iletişime geçtiğimiz emlak danışmanlarının verdiği bilgiye göre, her üç şehirde de ev almak isteyenlerin sorduğu ilk iki soru aynı: “Ortak gideri ne kadar?” ve “Binanın cephesi hangi yöne bakıyor?”

İstanbul ve Ankara’da deprem riskine ilişkin sorular çoğu zaman hiç sorulmazken, 30 Ekim 2020 tarihinde 6.9 büyüklüğünde deprem yaşayan İzmir’de, çoğunlukla binanın deprem öncesinde mi yoksa sonrasında mı yapıldığı soruluyor.

Van’da da deprem gerçeği unutulmuş durumda. Görüştüğümüz emlak danışmanları, ev satın almak isteyenlerin çok büyük bir kısmının, binanın deprem direncine dair sorular sormadığını söylüyor. Öyle ki, 2011 yılında meydana gelen 7.2 ve 5.6 büyüklüğündeki iki depremin ardından orta hasar ve az hasar almış binaların yanı sıra yıkılması gereken yüzlerce binanın da halen varlığını sürdürdüğü kentte, olası bir depremin çok daha vahim sonuçlar doğurabileceği düşünülüyor. Ancak Van’da en sık sorulan sorular arasında, evin büyüklüğü, cephesinin baktığı yön ve ısıtma sistemi ilk sıralarda yer alıyor.

Binanın olası bir depreme karşı, nasıl bir direnç gösterebileceğine ilişkin sorular en fazla 6 Şubat 2023’te Maraş merkezli depremlerden etkilenen şehirlerde soruluyor. Bu şehirlerde genellikle müstakil tek veya iki katlı yapılar tercih ediliyor. Binanın hasar raporu, depremde bir zarar görüp görmediği, kaç yıllık bir bina olduğu, dairenin kaçıncı katta yer aldığı, fay hattı üzerinde olup olmadığı gibi sorular en çok sorulan sorular arasında yer alıyor. Bölgede faaliyet gösteren emlak danışmanlarının verdiği bilgiye göre, bu sorular yalnızca satın alımlar öncesinde değil, kiralama öncesinde de soruluyor.
Uzmanlar, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde ev almak ya da kiralamak isteyenlerin, sadece evin fiyatını ve konforunu değerlendirmeleri yerine, ayrıntılı bir araştırma yapmaları gerektiğine dikkat çekiyor. Alıcıların bilmesi gereken bazı kritik sorular arasında; evin daha önce deprem görüp görmediği, yapı denetiminin uygulanıp uygulanmadığı, projeye uygun olup olmadığı, binanın temelinin durumu ve fay hattı riski yer alıyor.

İnşaat Mühendisi Bayram Akbaş da sorulan soruların eksikliğine dikkat çekiyor. Bu sorulara karşın verilecek cevapların hayati önem taşıdığını ifade eden Akbaş, alıcıların uzman desteğine başvurmaları gerektiğini söylüyor.

Akbaş da ilk olarak binanın yaşının sorulması gerektiğine dikkat çekiyor: “2018’de deprem yönetmeliği değişti. Ondan önce de 2007 yılında yönetmelik değişmişti. Her depremin ardından bir yönetmelik değişikliğine gidiyoruz. Bu da yönetmeliklerimizin bekleneni vermediğini gösteriyor. Bir daire satın alınırken, kesinlikle binanın yaşı sorulmalıdır. Deprem öncesi yapılar depremden zarar görmüş olabilir. 2018 yılından önceki yönetmelikle inşa edilen bir bina ile 2018’den sonra inşa edilen bina arasında da yönetmelik farkı var. 2018 yılında çıkan yönetmeliğin, 2007 yılındakine nazaran daha iyi olduğu düşünülebilir. 6 Şubat depremlerinden etkilenen şehirlerde ise bu sorunun sorulması çok önemli. Bina deprem öncesinde inşa edilmişse, incelenip incelenmediği ve hasar kaydı olup olmadığı sorgulanmalıdır.”

Satın alınması düşünülen dairenin bulunduğu bina sıvılaşmanın olduğu bir zeminde ya da bitişik şekilde yapıların inşa edildiği bir yokuşta yer alıyorsa, bu durum da önemli bir risk teşkil ediliyor. Akbaş, bu duruma şöyle bir örnek veriyor: “Dairenin bulunduğu bina, bir yokuşta yer alıyorsa ve bitişik nizamla inşa edilmişse, bu durumda çok daha dikkatli olunması gerekiyor. Çünkü, yokuşta birbirine yapışık olarak inşa edilen binaların döşeme seviyeleri muhtemelen birbirinden farklıdır. Bu da binalarda ‘çekiçleme’ olması olasılığını ortaya çıkarıyor. Böyle bir olumsuzluk parametresine sahip binaların, olası bir depremde yıkılması muhtemeldir. Yıkılmasalar bile çok büyük derecede hasar alırlar.”

Akbaş, binanın sağlamlığını ve depreme karşı direncini etkileyen en önemli parametrelerden birinin de temelin kapladığı alan olduğunu söylüyor. Temel alanının çok büyük olması da çok küçük olması da tehlike arz edebiliyor. Akbaş, temel alanını muhakkak sorgulanması gerektiğini belirterek, Hatay’da depremde yıkılan Rönesans Sitesi’ni örnek veriyor: “Rönesans Sitesi, çok iyi tasarlanmış olmasına rağmen temelden devrilmişti. Bunun bir sebebi ‘sıvılaşma’ iken diğer sebebi ‘dilatasyon’dur. ‘Dilatasyon’ dediğimiz şey şudur; eğer bir yapının alanı büyük ise zeminde oluşan deprem hareketlerinin farklı davranışlarından etkilenip devrilebilir. Öte yandan binanın taban alanı çok küçükse, bu da bir problemdir. Bu kez de ‘narin’ dediğimiz durum ortaya çıkıyor. Yönetmeliğimiz buna bir sınırlandırma getiriyor zaten. Bir binanın, herhangi bir yönündeki temel boyu 60 metreden fazla ise ikiye bölünmesi gerekiyor. Ev satın almayı düşünenler, uzmanı değillerse bunu hemen anlayamayabilirler. Bu yüzden profesyonel destek alınması gerekir.”

Depremi yaşamış ya da yaşaması muhtemel şehirlerde dairenin bulunduğu kat ve binanın kat sayısı da önemli. Akbaş, “Kat sayısı ne kadar fazlaysa binanın taşıyacağı deprem yükü de o kadar artıyor. En fazla yükü de en alttaki kat taşıyor. Kat sayısı arttıkça bu yük artar. Yüksek katlı binaların salınımı da daha fazla olur. En üst kattakiler bu salınımdan daha fazla etkilenirler. Ev satın alınırken buna dikkat edilmesi gerekiyor” diyor.

Afet anında binaların acil çıkışları da önemli bir rol üstleniyor. Binanın daha hızlı ve güvenli bir şekilde tahliye edilmesi ve sonrasında toplanma alanlarına geçilmesi, hayati bir önem taşıyor. Bu yüzden Akbaş, her iki unsurun da ev satın alınırken veya kiralanırken sorgulanması gerektiğini söylüyor: “Afet anında bir yapının acil çıkışının olması çok önemlidir. Büyük bir avantajdır. Binanın bulunduğu konumun toplanma alanlarına yakın olması da önemlidir. Özellikle İstanbul gibi, binaların iç içe olduğu metropollerdeyseniz bir kaçış alanına yakın olunması lazım. Bunun için senaryolar ve tatbikatlar da yapılması lazım.”

İnşaat Mühendisi Bayram Akbaş, depremsellik konusunda yalnızca alıcıların değil, satıcıların ve emlakçıların da donanımlı olması gerektiğini söylüyor: “Tüketiciler bu konulara hâkim olsalar bile, emlakçılar da bu konuda çok eksikler. En önce emlakçıların bu konuda bilinçli olmaları gerekiyor. Evi satın alacak olan ya da kiralayacak olan insanları yeterli derecede donatabilmesi lazım. Alıcı bunları sormayı unutabilir. O anda aklına depremsellik gerçeği gelmeyebilir ama satıcı ve emlakçı bu konuda alıcıyı bilgilendirmelidir.”