Ev sahibi - kiracı herkesi ilgilendiriyor! 15 gün süresi var

Site ve apartmanlarda oturanlar ocak ayı ile birlikte aidatlara yapılan zam sonrası genel kurul yönetmeliğini araştırmaya başladı. Özellikle lüks sitelerde aidatlar kira bedelini geçmeye başladı.

Site ve apartman genel kurulları çoğunlukla neden ocak ayında yapılıyor? Yazlık siteler de ocak ayında genel kurul yapmak zorunda mı? Binlerce maliki olan sitelerde, genel kurul çağrısını taahhütlü mektupla göndermek zorunlu mu? Bu çağrı, e-posta, internet sitesi ya da kapılara yapıştırılarak yapılabilir mi? Site toplantısına kiracılar da katılıp oy kullanabilir mi?

Site ve apartman GK’ları ile ilgili ilgili merak edilen soruları Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu, İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık'a sordu. Kısacık’ın A’dan Z’ye genel kurul rehberi gibi olan yanıtları şöyle:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. Maddesi’ne göre GK’ların ne zaman yapılacağının Yönetim Planı’nda (YP) gösterilmesi gerekir. Eğer bu tarih gösterilmemişse GK’lar ocak ayında yapılır.

KMK’nın 29. Maddesi’ne göre, çağrı metninin elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Maalesef bu yasal bir zorunluluk. Gelinen teknolojik ortamda bu zorunluluk değişmelidir.

Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görev ve yetkisi yöneticiye aittir (KMK madde 35/k). Bu durum hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Dolayısıyla gerek denetçi/denetçiler veya üçte bir oranındaki kat malikleri, kurulun toplantıya çağrılmasını yöneticiden istemek durumundadırlar.

Acil ve önemli bir durumun ortaya çıkması halinde, örneğin olağanüstü harcama gerektiren çatının uçması, duvarın çökmesi gibi acil yapılması gereken bir şey olduğunda, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı da yapmak mümkündür.

Apartman ve site yönetimlerinde olağanüstü toplantı için GK tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine elden imza karşılığı veya taahhütlü mektup göndermek suretiyle çağrı yapmak zorunludur. Ayrıca toplantı sebebinin ve gündemin bildirilmesi de şarttır. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, 15 günden fazla olamaz.

KMK’nın 30. Maddesi’ne göre GK’lar maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda herhangi bir çoğunluk aranmaz, gelenlerle toplantı yapılır.

GK’da toplantıyı yönetmek üzere divan kurulu seçilecekse, 3 kişilik bir kurul seçilir. Bu kişilerin malik olma zorunluluğu yoktur. KMK’da divan kuruluna ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, YP’de bu konuda özel bir düzenleme bulunuyorsa o kural uygulanır. YP’de farklı veya özel bir düzenleme yoksa, divan kurulu başkanı ve üyeleri genel kurula katılan kat malikleri veya vekilleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan ve kat maliki olmayan profesyonel yönetim danışmanlarından, avukatlardan, KMK ve mevzuatına hâkim 3’üncü kişilerden de seçilebilir.

GK’da kararlar oyçokluğu ile alınır. Ancak yeter sayı için yasada özel bir oran belirlenmişse oyçokluğu yetmez. Örneğin YP’nin değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Yönetici ve denetici seçimi için yine bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.

Gündemde olmayan bir konunun görüşülmesi de mümkündür. Ancak öncelikle YP’ye bakmamız gerekir. Örneğin YP’de toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile gündeme madde eklenebilir diye yazıyorsa, buna uymak gerekir. YP’de birşey yazmıyorsa olağan yönetim işleriyle ilgili özellikle de gündem ilan edildikten sonra ortaya çıkan acil ve zorunlu bir iş için karar alınması ve buna göre bütçe oluşturulması konusunda gündeme madde ilave edilebilir. Ama çoğunluğu sağlamışken, “Hadi yönetim planını değiştirelim” diye karar alınamaz, alınmamalıdır.

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Toplantıya katılmışlarsa toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdırlar. Eğer GK toplantısına katılmadılarsa; GK kararlarının kendilerine tebliğinden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Diyelim ki, GK’ya katılmadık ve kararlar bize tebliğ edilmedi, dava açma süremiz 6 aydır.

Kat malikleri kurulu ya da apartman toplantısına yalnız malikler veya vekâlet verdikleri kişiler katılabilirler. Kiracılar GK toplantılarına kural olarak katılamıyorlar. Ancak, ev sahibinin vekâlet vermesi halinde kiracı GK’ya katılıp vekâleten oy kullanabilir.

Kural olarak bağımsız bölüm sayısının yüzde 5’i kadar vekâlet alınabilir. Ancak 40’a kadar (40 dahil) bağımsız bölümü olan sitelerde yüzde 5 kuralına bakılmaz. İki kişiden vekâlet alınabilir.

Her daire için 1 oy hakkı vardır. Ancak kullanacağı oylar bütün oyların 1/3’ünden fazla olamaz.

Hepsi birden oy kullanamaz. İçlerinden vekâlet verecekleri biri oy kullanabilir.

Yasal düzenlemeye göre elden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmek gerekir. Hukuki açıdan da en doğrusu bu şekildedir.

Karar defterlerinin saklanması daha doğrudur. Zira eski tarihli de olsa alınan kararlar yeni bir GK kararı ile kaldırılmadığı veya mahkemece iptal edilmediği sürece gelecek yıllarda da geçerlidir. Buna karşılık GK çağrı yazıları, rutin ödeme makbuzları gibi belgelerin GK kararı ile imha edilmesinde bir sakınca olmadığını düşünüyorum.