Evini satan vergi ödeyecek mi?

Gayrimenkul alındıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı şeklinde vergilendiriliyor. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede yapılmışsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Peki evini satan vergi ödeyecek mi? İşte detaylar...

Sözcü Gazetesi köşe yazarı Nedim Türkmen, bugünkü köşesinde gayrimenkul satışlarında vergi hesaplamasını kaleme aldı. 

İşte Nedim Türkmen'in 'Evini satan vergi ödeyecek mi?' başlıkllı yazısı...

Gayrimenkul alındıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarılırsa değer artışı kazancı olarak vergilendiriliyor. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değil ise elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir. Buna göre, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap (edinim) tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 tam yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan doğan kazancın vergilendirme sınırını çizen 5 yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir. Örneğin, miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit yahut konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerinde satılması durumunda iktisap tarihinin hangi tarih olacağıdır. Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir. Buna ilave olarak, arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesinin son fıkrasına göre; malların ve hakların elden çıkarılmasında, iktisap bedeli; elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsü'nce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü-TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

Uygulama örneği:

Vatandaş Mustafa Gül, 01.05.2016 tarihinde 800.000 TL ödeyerek satın aldığı bir konutu 01.03.2020 tarihinde 1.600.000 TL'ye satmıştır. Mustafa Gül tarafından değer artış kazancı olarak beyan edilecek matrah tutarı ile ödenecek vergi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Alış ve satış işlemlerinin yapıldığı vergilendirme dönemlerinin bir önceki ayına ait Yİ-ÜFE oranları birbirine bölünecek ve endeks artış oranı tespit edilecek. Söz konusu endeks artış oranı alış fiyatı ile çarpılacak, bu sayede; alış fiyatının endekslenmiş değeri bulunacaktır. 01.01.2006 tarihinden itibaren; endeksleme yapılabilmesi için, endeksteki artış oranının en az %10 olması gerekmektedir.

Nisan 2016 dönemi Yİ-ÜFE oranı: 252.47

Şubat 2020 dönemi Yİ-ÜFE oranı: 464.64

Endeks artış oranı: %84.04

Değerlenmiş alış bedeli: 800.000×1,8404=1.472.301,66 TL.

Daha sonra satış fiyatından alış fiyatının endekslenmiş değeri çıkarılarak, gayri safi hasılat yani reel kâr hesaplanacaktır. Söz konusu tutarın vergi uygulamasındaki ismi istisna öncesi değer artış kazancıdır.

Değer artış kazancı: 1.600.000,00-1.472.301,66=127.698,34 TL. Değer artış kazancı tutarından düşülebilecek giderler ve istisnalar mevcuttur.

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesinin ilk fıkrasında yer alan “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı; Vergi Usul Kanunu'nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur”  şeklindeki açıklamalara istinaden; tapuda satıcının ödediği masraf vb. giderler (%2 oranındaki tapu harcı) değer artış kazancı tutarından indirilebilir.

127.698,34 – 32.000,00 = 95.698,34 TL.

Ayrıca; 2020 yılında yapılan satış ile ilgili 18.000,00 TL'lik istisna tutarı da; değer artış kazancından indirilebilir.

Bunun sonucunda; 95.698,34-18.000,00=77.698,34 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar.

77.698,34 TL. tutarındaki vergi matrahı için 2020 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre ödenecek vergi tutarı; 16.448,55 TL olarak hesaplanacaktır.

Vatandaş Mustafa Gül, 2021 Mart ayının başından son günü akşamına kadar beyanname vermeli, mart ayı ile temmuz ayının sonuna kadar olmak üzere 2 eşit taksitte hesaplanan vergi tutarını ödemelidir.