Fırsatçılar, 'keriz silkeleme' ile ucuz mülk peşinde

Gayrimenkul piyasasında fiyatlar dip yaptı... Gayrimenkul piyasasındaki fiyat gerilemesi en çok elinde nakdi olup portföyünü büyütmek isteyenlere yarıyor. Eninde sonunda yukarı gidecek piyasayı önce bir miktar aşağıya indirip paniğe kapılan satıcıları bulma avına çıkan fırsatçılar, bu malları aldıktan sonra fiyatları yukarı çekme senaryosunu devreye sokacak.

Üst üste açıklanan raporlar gayrimenkul sektöründe üretim ve satışların daraldığını ortaya koyarken, stokların eritilmesi için çıkış yolu arayan şirketler, geçen yılki fiyatlarla satış yapmaya devam ediyor. Buna rağmen fiyatların daha da düşeceğini iddia edenler ise fırsatçılara meydan veriyor.

Konut satışlarının 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 2,41 oranında azalarak 1 milyon 375 bin 398 adet seviyesinde gerçekleşmesi piyasadaki beklentileri de durağanlaştırdı. İster yeni ister ikinci el olsun yaşanan daralma hem üreticileri hem de konutunu değerinde satmak isteyen diğer vatandaşları olumsuz yönde etkiliyor. Bu durumdan yararlananlar ise elinde nakdi olup da portföyünü büyütmek isteyenler oluyor. Eninde sonunda yukarı gidecek piyasayı önce bir miktar aşağıya indirip paniğe kapılan satıcıları bulma avına çıkan fırsatçılar, bu malları aldıktan bir süre sonra fiyatları yukarı çekme senaryosunu devreye sokmaya hazırlanıyor.

Yıl boyunca inşaat maliyetleri başta olmak üzere, konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve diğer faktörler yüklenicilerin aleyhine işlerken, oturum amaçlı ev satın alma niyetinde olanlar, piyasadaki güven zemininin yeniden sağlanmasını bekliyor. Ancak fiyatların daha da düşeceği görüşünü savunan ve spekülatif beklentileri yayanlar yüzünden piyasa halk deyimi ile geberik durumda. Böyle bir tabloyu değerlendirmeyi yeğleyen fırsatçılara kanılmaması gerektiğini söyleyen uzmanlar kârlılıkları düşen müteahhit ile mülk sahiplerinin tuzağa düşmemelerini öneriyor.

Konut sayısının büyük projeler ise yatırımcılar için artık eskisi gibi cezbedici gelmiyor. Bunun nedeni ise anahtar tesliminin ardından ikinci el piyasasına giren mülklerin satış ve kiralanmalarında karşılaşılan sıkıntıların artması. Ayrıca lansmanlarda bizzat patronlar tarafından vaat edilen primler hayal olma noktasında. 2016 yılına kadar İstanbul’daki markalı projelerde ön satışla anahtar teslim arasında geçen ortalama iki yıllık sürede primlenme oranı yüzde 40 – 50’leri bulurken, şimdi bu oran yüzde 20’lerin altında seyrediyor. Bu noktada daire fiyatlarına yapılmayan zamlar, stok artışı ve bazı yatırımcıların dairesini hemen satıp projeden çıkması fiyatların dalgalanmalara neden oluyor.

Piyasadaki daralmadan yararlanarak stoktaki mülkleri daha ucuza mal etme hamlesinde bulunanların sayısı geçen yıla göre arttı. Bu işi meslek edinenler, önce piyasaya toplu alım yapacaklarına dair bir senaryo yayıyor. Hatta projeyi geliştiren müteahhite direkt ulaşıp vaatlerde bulunuyor. Tek hedefleri ise daire veya ticari alanları maliyetin altında satın almak. Uzmanlar, yüzde 35-40 daha ucuza kapattığı mülkleri piyasasının normalleşme süreciyle birlikte yüksek fiyata satmayı planlayan bu uyanıklara karşı dikkatli olunması gerektiğini söylüyor.

Geçmişte herhangi bir markalı konut projesinde çalışmış olanlar ya da emlakçılık yapanlar projelerin özel müşteri listelerini elde eder etmez, hemen telefonla aramaya koyuluyor ve mülk sahiplerine ‘’Dairenizi satıyor musunuz?’’ teklifinde bulunuyor. Son dönemde artan bu gibi aranmalardan rahatsız olan vatandaşlar, ‘’Adım nasıl olur da bir emlakçının eline geçer?’ derken, bilgi hırsızlığını yapanlara karşı her hangi bir önlem alınmıyor.

Düne kadar topraktan satış dönemi tüketiciye fiyat avantajı, yüksek kâr beklentisi ve ödeme kolaylığı gibi avantajlar sunduğu için konut yatırımcısının ilk tercihi haline gelmişti. Ancak firmaların bu süreci uzun tutması yatırımcının beklentilerini tam anlamıyla karşılayamaya biliyor. Öte yandan arsa fiyatlarının yükselmesi, döviz kurlarındaki dalgalanma ve konut kredisi faiz oranlarının yükselişi ile arz fazlası gibi konular da vatandaşları yeni arayışlara sevkediyor. İmkânı olan bütçesine göre arsaya yönelirken, dövizden medet umanlar dolar ya da euroyu bir yatırım aracı olarak görebiliyor. Bu arada faizden beslenen kesimlerin ekmeğine yağ sürülen bir dönemde tercihini bu alanda kullananlar da oluyor.

Kurumsal yönlü hizmet veren gayrimenkul uzmanlarının ortak görüşüne göre konut fiyatlarının dip yaptığı dönem sona erdi. Bunda hem inşaat maliyetlerindeki artış, hem Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm odaklı girişimleri, hem de yabancıların ilgisinin rol oynacağı kanaati mevcut. Bugünlerde ev satın alanlar yaz aylarında yüzde 10’a varan oranda kâr edecekler. Enflasyonun yüzde 20 seviyesinde, inşaat maliyet endeksinin ise yüzde 20’nin üzerinde artış gösterdiğine dikkat çeken uzmanlar, ’’Şimdi her müteahhit elindeki stok için mücadele ediyor. Alınan inşaat ruhsat sayısında keskin bir düşüş var. Önümüzdeki dönemde arzın minimum seviyede olması ihtimalinde bile piyasa genelinde konut fiyatları artacak“ mesajını veriyor.

-Konut yatırımcıları büyük projelerden ziyade, fiyatlanma kurgusunun yükseliş eğiliminde olabileceği butik projelere yönelebilirler. Nitekim, butik projelerde hem satışa dönük rekabetin daha az olmakta, hem de değerlenen daireler hem ikinci el oturumcularını hem de yatırımcıları cezbedebilmektedir.

-Yatırımcılar alım planı yaparken bölgenin fiyat yapısını, ikinci el pazarını ve kiralama potansiyelini iyi araştırırlarsa her hangi bir sürprizle karşılaşmazlar.

-Projeyi geliştiren inşaat firması ve projenin genel özelliklerinin dışında, bölgeye gelebilecek kamusal yatırımlar ve ulaşım imkânları da göz önünde bulundurulmalıdır.

-Satın alınacak konut için planlanan peşinat ve taksitlerin ödeme planı kadar profesyonel bir danışmanlık hizmetinin alması da önem arzediyor.

Türkiye’nin gayrimenkul platformu GYODER’in Genel Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, konut üreticilerinin, artık vatandaşların sadece cazip fiyat beklentilerine göre hareket etmeyecek bir noktaya doğru gittiğine dikkat çekerek şu değerlendirmede bulundu: “Tüketicilerin beklentileri yeni trendlerin doğmasına neden oldu. Tabii ki bu noktada piyasa dinamikleri de önemli. Şu anda kredi faiz oranlarının yüksekliği vatandaşların alım psikolojisini etkiliyor. Bu konuda adımlar atmak gerekiyor. Ayrıca inşaat geliştiricisi olan firmaların sürü psikolojisiyle ‘o marka bu lokasyonda ise ben de olmalıyım’ düşüncesinden vaz geçmesi yerinde olur. Artık doğru lokasyonlarda doğru zamanda projeler geliştirme zamanı. Bütün bunları yaparken, gerçekleştirilmiş araştırmaları da göz ardı etmemek gerekiyor. Geçen yıl GYODER olarak hem yatırımcılara hem de üretici firmalara rehber niteliğinde olacak eskilerden kalma bazı doğrularının yanlışlığını ortaya çıkaran, kapsamlı bir araştırma yapmıştık.  Ortaya çıkan rapor, bizlere ince eleyip sık dokuma zamanını yaşadığımızı ortaya koydu. Piyasadaki ayıklama mevsimi geçtikten hemen sonra bence sektör ayağı daha sağlam bir şekilde basarak yoluna devam edecektir.”

Yeni Akit