Gayrimenkul Alacaklara Doğru Zaman Rehberi: Almak mı, Beklemek mi?

Gayrimenkul piyasasında potansiyel alıcılar için alım zamanını belirlemek oldukça zorlayıcı olabiliyor. Bunun üzerine mevcut ekonomik koşullar da eklenince alıcılar için durum iyice karmaşık hâle geliyor.

Birçok dinamiği bulunan gayrimenkul piyasasında potansiyel alıcılar, bizlere sıklıkla şu soru ile geliyorlar; “Satın alma zamanı şimdi mi, yoksa yatırım planını daha iyi bir zamana ertelemeli mi?” Bu sorunun üzerine mevcut ekonomik koşullar da eklenince alıcılar için durum iyice karmaşık hâle geliyor.

Tek cümle ile gayrimenkulü erken satın almak her zaman bir avantajdır. Daha da detaylandırmak adına; mevcut konut piyasası, yüksek faiz oranları, son yıllarda enflasyon oranındaki değişim, inşaat maliyetlerindeki artışların etkisi konu başlıkları ile konuyu inceleyelim:

Türkiye’de, TÜİK verilerine göre son 10 yılda satılan ortalama konut sayısı 1.340.000 adettir. 2024 yılı Ocak – Eylül verilerini ötelersek bu yıl da yaklaşık 1.220.000 adet konut satışı ile yılı kapatacağız. Yani aslında bu yıl gerçekleşen satış rakamı için ekonomik koşullardan bağımsız olarak, minimum konut ihtiyacı sayısı diyebiliriz. Bunun yüzde 10 – 15 üstündeki satışları ise ekonominin daha iyi olduğu dönemlerde görmekteyiz.

Ülkedeki nüfus artışı ve konut sayısı ilişkisine baktığımızda ise geçen yıl 630 bin artan nüfusa karşılık, 600 bin yeni konut üretilmiştir. Nitelikli konut ihtiyacının ise 21 milyon civarında olduğu belirtilmektedir. Bu sayısal veriler bize gayrimenkule olan ihtiyacın ekonominin en kötü olduğu dönemde de devam ettiğinin bir göstergesidir. Doğru değer ile alınan gayrimenkul her zaman fırsattır.

Ülkemizde gayrimenkul satışlarında, ipotekli satışlar, nakit satışlara oranla daha düşük olmuştur. Günümüzde alım satımlarda hâlen aile ve akraba desteği önemli bir yer tutmaktadır. Son 10 yıldır, bu oranın en düşük olduğu yıl ise faiz oranlarının yüksekliği ve ekonomik daralma nedeniyle 2024 yılı olmuştur. Faiz oranlarının yüksek olduğu dönemler, gayrimenkul fiyatlarının da düşük olduğu dönemlerdir.

Gayrimenkul satın almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemek, alıcı adayları için her zaman kârlı bir dönem değildir. Faizlerin düşmesi ile beraber, talebin artması, dolayısıyla gayrimenkul fiyatlarının da yükselmesi bilinen bir gerçektir. Doğru zamanda, doğru yatırımı yapabilmek için; gayrimenkulün bugünkü değeri, kredi maliyetleri, paranın zaman değerini hesaplayabilmek gereklidir. Ayrıca faizlerin düşmesi ile mevcut kullanılan konut kredileri için de refinansman imkânı mümkün olabilmektedir. Potansiyel alıcıların tüm bu konularda, gayrimenkul danışmanlarından profesyonel destek almaları yol haritalarını netleştirecektir.

2022 yılı itibarıyla dünya ekonomisi ve ülke ekonomisinde yaşanan daralma ile enflasyonun etkisiyle inşaat maliyetlerinde de öngörülmeyen artışlar meydana gelmiştir. 2021 yılı Ağustos ayında 307 olan inşaat maliyeti endeksi, 2024 yılının aynı ayında 1.571’e yükselmiştir. Bu öngörülemez yükseliş, yeni konut fiyatlarına da belli oranlarda yansımıştır. Ekonomik daralmanın bir miktar gevşemesi ya da faiz oranlarının düşmesi, baskılanan maliyet artış kârlarının yeni konut ve dolayısıyla (yerine koyma bedelinden dolayı) ikinci el pazarına fiyat artışı olarak yansıyacağı beklenen bir gerçektir. Artan inşaat maliyetleri açısından baktığımızda da erken alan gayrimenkul yatırımcısı kazançlı olacaktır.

Sonuç olarak, bir gayrimenkul yatırım planınız varsa, mutlaka profesyonellerle çalışın, işin uzmanlarından destek alın. Finansman alternatiflerini iyi değerlendirin, paranın zaman değerini, enflasyon etkisini dikkate alın, refinansmanın ileride bir avantaj olabileceğini değerlendirin. Artan inşaat maliyetleri, artan nüfusun, gayrimenkule olan talebi, fiyatını arttırdığını ve dolayısıyla erişilebilirliğini giderek zorlaştırdığını göz ardı etmeyin. Doğru fiyat ile alınan gayrimenkulün yatırımcısının yüzünü her zaman güldürdüğünü unutmayın.