Gayrimenkul kiralarına 'pandemi' indirimi!

Pandemide alınan tedbirler kapsamında gayrimenkul kiralamalarında KDV ve kira ödemelerindeki stopaj oranı indirildi. Peki indirim oranları sadece 2020'de mi geçerli olacak? İşte tüm merak edilenler...

Dünya Gazetesi köşe yazarı Ersun Bayraktaroğlu, bugünkü köşesinde ''Gayrimenkul kiralarında indirimli oranlar sadece 2020’de mi geçerli?'' konulu yazısını kaleme aldı...

Bir çoğumuzun hatırlayacağı gibi bazı başka sektörlerle birlikte gayrimenkul kiralamalarında KDV ve kira ödemelerindeki stopaj oranının indirimi pandemi döneminde alınan önemli vergisel aksiyonlardandı. 31.12.2020 tarihine kadar devam edecek bu indirimli KDV ve tevkifat oranlarını acaba 2021 ve sonraki yılına ilişkin kira ödemelerinde de kullanabilir miyiz? Oldukça önemli bu vergi avantajını 2021 ve sonraki yıllarda da kullanabilmek mümkün müdür? Gelin birlikte bakalım…

Bildiğiniz gibi ticari faaliyet kapsamında yapılan gayrimenkul kiralamalarında mal sahibi gerçek kişiler ile tüzel kişiler verdikleri kira hizmetleri için fatura düzenlemek ve söz konusu kira tutarı üzerinden de yüzde 18 oranında KDV hesaplamak zorundadırlar. Kiraya verenin (yani mal sahibinin) tacir olmayan gerçek kişi ya da vergiden istisna/muaf bir kişi olması ve bu kez kiracının gerçek kişi tacir ya da tüzel kişi olması durumunda kiracı pozisyonunda olan gerçek kişi tacir ya da tüzel kişiler yapacakları kira ödemeleri üzerinden kiralayanların Gelir Vergisi’ne mahsuben yüzde 20 oranında Gelir Vergisi kesintisi (stopajı/tevkifatı) yapmak yükümlülüğündedirler.

Yine hatırlanacağı üzere Kovid19 önlemleri kapsamında 31 Temmuz 2020 tarih ve 31202 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2812 ve 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları işyeri kiralamalarına ilişkin yüzde 18 oranında uygulanmakta olan KDV oranını yüzde 8’e ve gayrimenkul kiralamalarında uygulanan yüzde 20’lik Gelir Vergisi stopaj (kesinti) oranını ise yüzde 10’a indirmişti. KDV ve Gelir Vergisi stopajındaki bu 10’ar puanlık indirimler önemli birer vergi avantajı olarak 31.12.2020 tarihine kadar uygulanmak üzere halen yürürlükte bulunmaktadır. Eğer yeni kararlarla indirim süresi uzatılmazsa yaklaşık 1,5 ay sonra sona erecek olan bu avantajlardan 2020 yılı bitmeden alınacak aksiyonlarla 2021 ve sonraki yıllara ilişkin kira ödemeleri için de yararlanmak mümkün gibi görünüyor. Nasıl olduğuna detaylı olarak bakmadan önce sanırım KDV ve Gelir Vergisi Stopaj indirimin kapsamına giren kira ödemelerinin hangileri olduğuna da bakmakta yarar var.

31.07.2020 tarihinde yayınlanan 2812 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nda 31.12 2020 tarihine kadar (bu tarih dahil) indirimli uygulanacak olan KDV oranları kalem kalem sayılmış ve bu kapsamda gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak sadece “işyeri kiralama hizmeti” kapsama alınmıştır. Burada geçen “iş yeri kiralama hizmeti” tanımına nelerin gireceği ise ayrı ve kapsamlı bir tartışma konusu. Belki başka bir makalede ele alınabilir. Ancak şurası kesin ki iş yeri olarak kiralanan ya da daha doğru bir deyişle gerçek kişi tacir ya da tüzel kişilerce işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller 31.07.2020-31.12.2020 döneminde yüzde 18 değil yüzde 8 oranında KDV’ye tabi tutulacaklar. Bu kapsamda ofis, dükkan, fabrika binası, depo alanı gibi ilk akla gelebilecek olan ve işyeri tanımına girecek olan gayrimenkullerde KDV 31.12.2020’ye kadar yüzde 8’dir.

Aynı tarihli 2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nda ise bu kez gelir vergisi stopaj oranı indiriminin kapsamı belirlenmiş bu çerçevede “Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı mal ve haklar”, “Vakıflar ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması” ile “yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması” karşılığında yapılan kira ödemeleri ve “Kurumlar vergisi kanunu kapsamında kooperatiflere ait taşınmazların” kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri indirimli stopaj kapsamına alınmıştır. Kararda yüzde 10 olarak belirlenen indirimli oranın 30.07.2020-31.12.2020 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında “nakden veya hesaben” yapılan ödemelerde uygulanacağı ve 31.12.2020 tarihini izleyen günden itibaren nakden veya hesaben yapılan ödemelerde tekrar eski oranlara dönüleceği belirtilmiştir.

Olabildiğince kısa bir şekilde konuyu ortaya koyduktan sonra artık makalenin ana konusuna gelebiliriz sanırım. KDV ve stopaj oran indirimlerinin avantajını indirimlerin yürürlük süresinin sonrasına taşımak yine yasaların izin verdiği ölçüde ve şartlarla mümkün görünüyor.

KDV yasamızın 10. maddesinde KDV’yi doğuran olayın mal teslimi ve hizmet ifası olduğu, mal teslimi ya da hizmet ifasından önce fatura düzenlenmesi durumunda ise faturada yer alan tutarla sınırlı olarak KDV’nin fatura düzenlenme tarihinde doğacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu çerçevede, yasanın bu hükmüne dayanarak 2020 sonrası dönemler için 31.12.2020 tarihine kadar “işyeri kira hizmeti” faturası düzenlenirse faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan yüzde 8’lik oran sonraki dönem kiraları için de geçerli olmuş olacaktır. Bir örnekle açıklamak gerekirse ofis kiralamasına ilişkin, örneğin yürürlükte olan ya da yeni yapılan ve 2021 yılını da kapsayan bir sözleşme varsa ve bu sözleşme çerçevesinde mesela Aralık 2020’de 2021 yılının kira faturaları da düzenlenirse, uygulanacak olan oran yüzde 18 değil yüzde 8 olacaktır. Daha önce KDV oranı indirimlerinde mali idare tarafından verilen görüşlerde uygulamanın bu şekilde yapılabileceği açıkça belirtilmiştir. Öte yandan KDV aylık olarak beyan edilmesi gereken bir vergi olduğundan 2021 yılı için düzenlenen faturada Aralık 2020 ayında tahakkuk ettirilen KDV’nin Aralık 2020 KDV beyannamesi ile 26 Ocak 2021’e kadar beyan edilip varsa ödemenin yapılacağı unutulmamalıdır.

Stopaj konusuna geldiğimizde ise indirimli oranı daha uzun dönem kullanabilmek için kararda yer alan “nakden veya hesaben ödeme” ifadesine yakından bakmak gerekmektedir. Nakden ödeme hepimizin bildiği gibi fiili ödemedir. Bu şekilde fiili ödeme eğer 31.12.2020’ye kadar yapılırsa, hangi dönemle ilgili olduğuna bakılmaksızın ödeme tarihindeki stopaj oranı kullanılmalıdır. Hesaben ödeme ise kesinti yapmak zorunda olanları istihkak sahibine (alacaklıya) karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlem olarak tanımlanır. Gelir vergisi tevkifatında stopaj söz konusu ödeme ya da borçlu gösteren kayıttan hangisi önce gerçekleşmiş ise o tarihte yapılmalıdır. Bu çerçevede kira alacaklısına 2021 ve sonraki dönemlerin kirası 2020 yılında fiilen ödenirse ya da sonraki dönemlere ilişkin borçlunun defterinde bir kayıt eğer 2020 sonundan önce yaratılırsa bu tarihte stopaj yükümlülüğü doğar. Yine bilindiği gibi stopaj yapmak zorunda olanlar yapmış oldukları kesintileri kesintiyi yaptıkları ayı izleyen ay içinde muhtasar beyanname ile beyan edip vergi dairesine yatırmak zorundadır. Bu sebeple örneğin 2020 yılının aralık ayında 2021 yılına ilişkin bir kira ödemesi yapılır ya da tahakkuk ettirilirse yüzde 10 olarak hesaplanan tevkifat tutarı 2021 yılının Ocak ayının 26’sına kadar beyan edilip ödenmek zorundadır.

Dolayısı ile 31.12.2020 öncesinde 2021 ve sonraki yıllara ilişkin kira faturalarını düzenleyerek yüzde 10’luk KDV indirimini; yine aynı tarihe kadar 2021 ve sonraki dönemlere ilişkin kirayı ödeyerek ya da tahakkuk ettirerek yüzde 10 gelir vergisi stopajı avantajını sonraki yıllara taşımak mümkün görünüyor.

Bu arada bu oran indirimleri ile ilgili olarak bir konuya da değinmekte yarar görüyorum: İçinden geçtiğimiz olağanüstü dönemde olduğu gibi vatandaşları biraz olsun rahatlatabilmek için alınan tedbirler kapsamında devletin de vergi alacağından kısmen vazgeçerek vatandaşların vergi sebebiyle oluşacak nakit sıkıntılarına çözüm getirmesi tabii ki önemlidir ve bu tür avantajlar yararlıdır. Ancak görüyoruz ki, her ihtiyaç duyulduğunda ya da avantaj talep edildiğinde KDV ve stopaj oranlarında indirim yapılması akla geldiğine/talep edildiğine göre acaba bu oranların yüksek olduğu konusunu da düşünmek ve bunları kabul edilebilir seviyelere düşürmek mümkün olmaz mı? Bu oranlar mükelleflere yüksek geliyorsa, birçok mükellef cezalı duruma düşmemek için yükümlülüklerini yerine getirip bu vergileri hesaplayıp tahakkuk ettiriyor ancak ödeyemiyor olabilirler. Belki 2-3 yılda bir borç yapılandırmalarının gündeme gelmesinin sebebi de budur. Krizi fırsata çevirip mevcut vergi oranlarını tekrar gözden geçirerek kabul edilebilir, taşınabilir oranlarla mükellefleri kalıcı olarak rahatlatmanın ve tahakkuk eden vergilerin hazine kasasına bir an önce intikal ettirilmesinin yolları da aranmalıdır diye düşünüyorum.