Gayrimenkul satış ihalelerinde sözleşmeler değişiyor!

5'inci Yargı Paketi'ni içeren kanun teklifi TBMM Adalet Komisyonunda kabul edildi. Yeni pakete göre; taşınmazda kira sözleşmesine bağlı şekilde yaşayan kişiye kira bedelini icra dairesine yatırması talep edebilecek.

TBMM Adalet Komisyonunda, 5'inci Yargı Paketi'ni içeren İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun Teklifi onaylandı.

Anadolu Ajansı'nda yer alan habere göre; İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikle, cebri icra satışlarının elektronik ortamda yapılmasına paralel olarak haczedilen malların ihale usulü, bununla uyumlu hale getiriliyor. Buna göre, birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde 50'si üzerinden başlatılacak. Şartların yerine gelmesi halinde mal, en yüksek teklif verene verilecek.

Artırmanın bittiği gün ve saatte şartların bulunması durumunda mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olacak ve malın mülkiyeti ihale alıcısına verilecek. İcra müdürü artırmanın sona ermesinin ardından sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucunu gösteren bir sonuç tutanağı düzenleyerek tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan edecek. İhalenin sonucuna yönelik bu tutanakta, artırmanın ne zaman bittiği en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren 7 gün içinde ihale bedelinin ödenmesi gerektiği veya kanundaki şartların yerine gelmemesi sebebiyle ihalenin yapılamadığı hususları belirtilecek.

Satış talebi, teklif verme başladıktan sonra geri alınamayacak ve teklif verme süresinin tamamına  kadar borcun tamamen ödenmesi durumunda satış durdurulacak. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hallerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit edecek. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini ödemediği hallerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlayacak.

Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar yapılmazsa alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini isteyebilecek. Satış isteme süresi satış talebiyle beraber duracak ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine yönelik tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacak.

İcra müdürü, artırma sona erdikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından meydana gelen teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse, artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verecek, kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği zamanı gösterecek. Tüm bu hususlar satış portalında duyurulacak. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günden fazla olmayacak. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilecek.

Hem taşınmazlar hem de taşınırlarda ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini nakit ödemek zorunda tutulacak. Satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim edilmeyecek ve resmi sicilde alıcı adına tescil edilmeyecek.

Elektronik satış portalında yapılacak satış ilanında, varsa ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin, taşınmaz üzerindeki haklarını 15 gün içerisinde icra dairesine bildirmeleri gerekecek. Aksi taktirde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacaklar ve bu hususlar irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olacak.

Kıymet takdirine yönelik şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde yetkisizlik kararı alacak ve masrafını gider avansından karşılamak üzere dosyayı, resen yetkili icra mahkemesine gönderecek. Böylece kıymet takdirine yönelik şikayetin yetkili mahkemece bir an önce ele alınması sağlanacak. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hallerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi tarafından tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emredecek. İhtara rağmen belirlenen bedelin icra dairesine yatırılmaması halinde, ilgili hüküm kıyasen uygulanacak ve depo edilen bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenecek. Böylece uygulamada sıklıkla karşılaşılan tereddütlerin ortadan kaldırılması hedeflenirken ihale kesinleşinceye kadar gayrimenkulün ne şekilde muhafaza ve idare edileceği konusunda icra dairesine yol gösteriliyor.

İhalenin feshi davasını açabilecek kişiler arasında sayılan "tapu sicilindeki ilgililer", "resmi sicillerdeki ilgililer" olarak genişletiliyor. Sınırlı ayni hak sahiplerine de bu davayı açabilme imkanı veriliyor.

Satış isteyen alacaklı, borçlu veya resmi sicilde kayıtlı ilgililerle sınırlı ayni hak sahiplerinin dışında olan kişilerce ihalenin feshinin talebi halinde, ihale bedeli üzerinden nispi harç alınacak ve talebin reddi halinde bu harç iade edilmeyecek, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde 5'i oranında teminat göstermesi koşulu aranacak.

İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi, talep tarihinden itibaren 20 gün içerisinde duruşma yapacak ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verecek. İhalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hallerde duruşma yapılmadan da karar alınabilecek.

İcra mahkemesi, satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi sebebiyle satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat sebebiyle işin esasına girerek talebin reddine karar alırsa ihalenin feshini talep edeni, feshi istenilen ihale bedelinin yüzde 10'una kadar para cezası verilecek.

Düzenlemede, para cezasına mahkum olan haller açık bir şekilde ifade ediliyor. Bu kapsamda ihalenin feshi talebinin, satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürerek ihaleye iştirak edenler haricinde kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle veya satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler açısından feragat sebebiyle ya da işin esasına girilmek suretiyle reddine karar verilmesi durumunda ihalenin feshini talep eden, feshi istenilen ihale bedelinin yüzde 10'una kadar para cezasına mahkum tutulacak.

İhale kesin olmadıkça ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hale sokulmadıkça ihale bedeli alacaklılara ödenmeyecek. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği hallerde ihale iptal edilerek ihale bedeli alıcısına ödeme gerçekleşecek.

İhalenin feshi talebinde bulunulabilecek azami sürenin başlangıç tarihi, ihalenin yapıldığına yönelik kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarih olacak.

Taşınmazın ihale alıcısı adına tescil edilmesinin ardından tahliye işlemi yapılmadan taşınmaza malik olanlara da tahliye talep edebilme hakkı tanınıyor.

Teklifle uygulamadaki tereddütlerin giderilmesi için sıra cetvelinin tanzimi üzerine tebligatı alan hak sahibinin teminat mukabilinde alacağını tahsil edebileceğine yönelik düzenleme yapılıyor. Böylece teminat mukabilinde alacağı tahsil edebilmek için sıra cetveline karşı şikayet ve itiraz aşamasına geçilmesine gerek olmadığı net bir şekilde ortaya konuluyor. Öte yandan banka teminat mektubunun "süresiz" olduğu açıklığa kavuşturuluyor.

Düzenlemeyle ayrıca "İhalenin feshi ve farkının tahsili" maddesi de yürürlükten kaldırılıyor. Teklifle, açık artırmada en yüksek teklif verilip de süresi içinde ihale bedelinin yatırılmaması durumunda alınan teminatın, takip borcu ve satış masrafları için dosyaya gelir kaydedileceği düzenleniyor.

Teklifle, İcra ve İflas Kanunu'nda değişiklik yapılarak ihalenin tamamen elektronik ortama alınması sağlanıyor. Buna yönelik yönetmelik ile çıkarılması gereken tarife, düzenlemenin yürürlüğe gireceği tarihten itibaren 6 ay içinde çıkarılacak.

Haczedilen malların elektronik ortamda satışına yönelik hükümlerin uygulanmasına, Adalet Bakanlığınca belirlenen il veya ilçelerde, buna ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlanacak ve en geç bir yılın sonunda ülke genelinde uygulamaya geçilecek. Hükümlerin hangi il veya ilçede ne zaman uygulanacağı Adalet Bakanlığının resmi internet sitesinde duyurulacak. Bu hükümler, uygulamaya geçilen il ve ilçelerde geçiş tarihinden sonra haczedilen malların satışında uygulanacak. Uygulamaya geçilmeyen yerlerdeki hacizli malların satışı ile uygulamaya geçildiği halde geçiş tarihinden önce haczedilen malların satışında ise kanun teklifiyle yapılan değişiklikten önceki hükümler uygulanacak.

Çıkarılacak tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten önce satış talep edilmiş olmasına karşın kıymet takdiri ile muhafaza ve satış giderlerinin tamamının yatırılmadığı hallerde tarifenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde tarifede belirlenen giderlerin yatırılması zorunlu olacak. Bu süre içinde giderler peşin olarak yatırılmazsa satış talep edilmemiş sayılacak.

İhalenin feshine yönelik değişiklikler, ilgili maddenin yürürlüğe girdiği tarihte ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleriyle Yargıtayda görülmekte olan ihalenin feshi talepleri hakkında uygulanmayacak. Ancak, ihale bedelinin yüzde 10'una kadar para cezasına mahkumiyete ilişkin hüküm görülmekte olan ihalenin feshi talepleri hakkında da uygulanacak. Temyiz kanun yolu incelemesi aşamasında bulunan dosyalar bakımından para cezasının oranına ilişkin değişiklik, tek başına bozma nedeni yapılamayacak. Yargıtay değişikliği uygulayarak hükmü düzeltebilecek.