Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 dönemi!

Dönüşümde yüzde 50+1'in katılımının yeterli olması hukuka uygun mu? Alanda uygulanabilirliği var mı? Yeni yasa başka neler getirecek?

En geç cuma günü TBMM’ye gelecek olan kanun teklifi ile kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri olarak gösterilen kat maliklerinin uzlaşmada 3’te 2’yi yakalama zorunluluğu kalkıyor. Bundan böyle salt çoğunluk yeterli olacak. Yani kat maliklerinin yarısından bir fazlası ile kentsel dönüşüm kararı alınabilecek. Dönüşümde yüzde 50+1’in katılımının yeterli olması hukuka uygun mu? Alanda uygulanabilirliği var mı? Yeni yasa başka neler getirecek? Hürriyet'ten Fulya Soybaş sordu.
KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt’u aradım önce. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin 6 Şubat depremin ardından, dönüşümü hızlandırmak için, yasada yapılacak değişiklikleri anlattığı toplantıya bizzat katılmıştı. ‘Olası’ İstanbul depremini beklediğimiz bu günlerde, kentsel dönüşümü hızlandırmanın önemine dikkat çeken ve bu kapsamda da yeni yasayı büyük avantaj olarak gördüğünü belirten Kurt diyor ki: “Önce şunu belirtmeliyim ki ister yüzde yüz uzlaşın isterseniz hiç uzlaşmayın bir yapının ‘riskli’ olup olmadığını tespit etmek için tek kişinin başvurusu yeterli. Yapı riskli ise kanuna göre- en az 6 ay içinde- yıkılıyor. Kat kanunu ile kentsel dönüşüm yasası sıklıkla karıştırılıyor. Ama şu var; kat malikleri daha en başından yani çoğunluğu sağlamadan, yapının ‘riskli’ ilan edilme sürecini de başlatmıyor genellikle. Yeni yasa bu noktada işleri çok hızlandıracak. Ayrıca bina yıkıldıktan sonra o araziye ne olacağı konusunda 3’te 2’yi yakalamak ile de büyük vakit kaybediyoruz. Bu noktada büyük bir avantaj. Çünkü yüzde 50+1’i yakalamak biz uygulayıcılar için daha kolay ve hızlı olacak.”

YATIRIMCILAR DA DAHİL OLACAK

Peki, vatandaşlar neden ‘uzlaşamıyor?’ Yanıtı şu: “İstanbul’un şerefiye olarak çok değerli bazı bölgelerinde bile metrekareye metrekare verdiğimiz, hatta bazen metrekaresini büyüttüğümüz, 12 bin lira kira yardımı, 25 bin lira taşınma yardımı verdiğimiz hallerde bile uzlaşamadığımız oluyordu. Maraş merkezli depremlere kadar başvurular 8 bin civarı idi. Sonrasında bu sayı 29 bini geçti. Ancak iş uzlaşmaya geldiğinde- mülkiyet problemleri, davası devam edenler dışında- ya ekonomik sebepler ya konunun öneminin geç idraki veyahut şahısların şartları zorlayıp, son ana bırakarak ticari olarak bu işten daha avantajlı çıkacağını düşünmesi sebebi ile ‘tıkanıyorduk.’ Oysa 50+1 ile hızlıca anlaşıp, pay satış süreçlerine başlamak mümkün olacak. Bir önemli nokta da şu: İşlerin yavaş ilerlemesinden dolayı yatırımcıların hiçbiri kentsel dönüşüm işine girmiyordu. 50+1 demek işlerin hızlanması yani maliyet avantajı da demek. Bu da daha çok yatırımcının bu işe girmesi ve kentsel dönüşümün daha çabuk bitirilmesi anlamına geliyor. Vatandaşı ikna etmek için kararlı olmalıyız. Umduğumuz hıza erişmek içinse tüm kurumların, siyaset üstü bir tavır içerisinde, yürürlükteki kanun hükümlerini harfiyen uygulaması şart.”

YENİ DÜZENLEME KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA AYKIRI

İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu eski Başkanı Avukat Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun karıştırıldığına vurgu yapıyor: “Riskli yapı tespiti için ne yöneticinin örgütlemesine ne de maliklerin bir olup karar almasına gerek yok. Binanızın sağlam olmadığından kuşkulanıyorsanız, lisanslı kuruluşlara başvurarak, tüm süreci tek başınıza başlatabilirsiniz. Buraya kadar sıkıntı yok! Sıkıntı, bina ‘riskli’ yapı ilan edildikten sonra nasıl değerlendirileceği; arazi olarak mı kalacak yoksa konut mu, iş yeri mi ya da hastane mi, park mı olacak, konusunda yaşanıyor.”

ARSA PAYI DETAYI

“Eski kanunda yıkılan binanın ne olacağını belirlemek için maliklerin ‘oy birliği’ aranıyordu. 6 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren kentsel dönüşüm yasası yaşanan tüm anlaşmazlıkları gidermek, uzlaşı sağlayabilmek için, ‘ARSA PAYI BAKIMINDAN’ maliklerin 3’te 2 çoğunluk ile karar alabilmesine olanak verdi. Yani ‘arsa payı bakımından’ 3’te 2 çoğunluk kimde ise onun dediği oluyordu. İşte değiştirilecek madde bu. Bundan sonra salt çoğunluk yani 50+1 karar almak için yeterli olacak.”

+1 KİMDE İSE SÖZ ONUN OLUR

“Ama” ile parantez açıyor, “Buraya önemli bir detay bırakayım: “Arsa payı denilen şey metrekare değildir.” Ne demek bu? Uzlaşma sağlanırken ‘arsa payı’ neden önemli? Şöyle yanıtlıyor: “Mesela Bağdat Caddesi’nde asansörlü ve ikinci kattan sonra adaları gören bir binada 2 ve üzerindeki katlarda yaşayanların arsa payı diğerlerine göre daha fazladır. Bina eğer asansörsüzse, bu kez, yaşlı/ engellilere zorluk olacağından 2 ve aşağı katlarda yaşayanların arsa payı değerli olur. Ya da diyelim binanızın altında büyük bir market/ banka var. O dükkânın arsa payı tek bir daireden daha değerlidir. Yani bu da bu market ya da bankanın- kendi istediği kararı çıkartmak istiyorsa- kat maliklerinden 1-2’si ile anlaşması yeterli olacağı anlamına gelir. Neden? Çünkü kanuna göre malik sayısının bir önemi yok! Arsa payı bakımından çoğunluk kimde ise- bu bazen bir kişi de olabilir- ‘karar’ onundur. Şimdi bunu 3’te 2’den ‘salt çoğunluğa indirelim’ diyorlar.”

MAHKEMEDEN DÖNER

“Bu durum Mülkiyet Kanunu’na aykırı. Sadece +1’i olan bina ya da arsanızın nasıl değerlendirileceğine karar verebilecek. Diğer yüzde 49 ‘yok’ sayılacak. Burada bir hakkaniyetsizlik yok mu? Kaldı ki bu karar pekâlâ, hak arama özgürlüğüne ters düşeceğinden, Anayasa Mahkemesi ya da AİHM’den dönebilir. Bir hukukçu olarak 3’te 2’ye dokunulmaması gerektiği, başka bir çözüm aranması gerektiğini düşünüyorum. Kamu yararı ‘riskli’ binanın yıkılmasından yanadır. Yıkmak için bir kişinin başvurusu yetiyorken, yıkıldıktan sonra arazinin nasıl değerlendirileceği konusunda, salt çoğunluğu işaret etmek yanlıştır.”