Kira çarpanlarında dikkat çeken yükseliş! Konutta son fırsatlar kaçıyor mu?

Türkiye'de temmuz-ekim döneminde 565 bin adet konut satıldı, fiyatlar bu dönemde %6,93 yükseldi. Kiraların hızlı artması ve amortisman sürelerinin düşmesi, yatırımcıyı konuta yönlendirdi. Ancak bu süreçte İstanbul'da amortisman süresi 14 yıldan 15 yıla yükseldi. Konut yatırımının getirisi %7,23'ten %6,85'e kadar geriledi. Sektör temsilcileri; amortisman süresinde dibin görüldüğünü, gelecek yıl bunun daha da artabileceği uyarısında bulunuyor.

Konut piyasasında temmuz-ekim döneminde gerçekleşen satış patlaması, fiyatların da dipten tepki vermesine sebep oldu. Toplamda 565 bin adet gibi yüksek bir satışın gerçekleştiği bu dönemde; TCMB Konut Fiyat Endeksi 141,3 seviyesinden 151,1’e yükseldi. 4 aylık dönemde Türkiye ortalamasına göre konut fiyatlarında %6,93’lük nominal fiyat artışı gerçekleşti. AMORTİSMAN YENİDEN UZUYOR

Bu etkiyle birlikte konutta amortisman süresi uzamaya başladı. Yaz aylarında sınırlamanın kalkmasıyla birlikte kiralarda hızlı artış yaşanmış ve amortisman süreleri, düşük kalan konut fiyatları sebebiyle tarihî dip seviyelere gerilemiş, bu da konut yatırımcısını harekete geçirmişti.

Gayrimenkul platformu Endeksa verilerine göre; İstanbul’da temmuzda 14 yıl olan konut amortisman süresi, kasımda 15 yıla yükseldi. Ankara’da 10 yıldan 12 yıla yükselirken, İzmir’de ise 14 yıl barajında taban yaptı. Bu arada İstanbul’da eylülde %7,23 olan yıllık kira getirisi kasımda %6,85’e kadar geriledi.

4-5 yıl öncesinde 25 yıla kadar yükselen kira çarpanlarının, son yıllarda 20 yılın da altına gerilediğini belirten Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman; sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda “Şu sıralar amortisman süresi 15 yıllar seviyesine gelmiş durumda. Hatta büyük şehirlerin çeperlerinde 1+1 konutlarda 10-12 yıla kadar kira çarpanlarının gerilediği ifade ediliyor” şeklinde konuştu.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme olarak bu yılın üçüncü çeyreğinde İstanbul’un merkezi ilçelerinde ortalama konut kira çarpanını 16,6 yıl olarak hesapladıklarını belirten Dr. Büyükduman, “Fakat bu, boş konutların kirası ile piyasa değeri arasındaki çarpan ilişkisini gösteriyor, buna dikkat edilmeli” dedi ve eski kiracı ile devam eden kontratlarda amortisman süresinin daha yukarıda olduğunu hatırlattı.

Gayrimenkul sektöründe uzun yıllar faaliyet gösteren Satış Küpü Danışmanlık Kurucusu Kürşat Tuncel ise; beklenen faiz indirimlerinin etkisiyle konut fiyatlarında artış öngörüldüğünü, düşük arz ve maliyet enflasyonunun da bu beklentiyi desteklediğini, kira artışlarının zaman içinde düşmeye başlayacağını, 2025’in sonlarına doğru amortisman sürelerinin 20 yıla kadar yükselebileceğini ifade ediyor.

Tuncel, sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda, konut piyasasında amortisman sürelerinde dip noktalara gelindiğini belirterek “Gelecek yıl ilk çeyrek sonrası konutta reel fiyat artışları ve dolayısıyla amortisman sürelerinde de yükseliş başlayabilir. Dolayısıyla bu sıralar yatırımcı için bir fırsat penceresi söz konusu” değerlendirmesinde bulundu.