Kiracı ve ev sahibi hangi yasal haklara sahip?

Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre, oturulan konutun mülkiyet durumunda son yıllarda ciddi bir değişim ortaya çıktı. Hal böyle olunca kiracı ve ev sahibi arasında da hukuki bağlar ve devamında yasal düzenlemeler ortaya çıktı. İşte kiracı ve ev sahibinin hakları...

Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre, oturulan konutun mülkiyet durumunda son yıllarda ciddi bir değişim ortaya çıktı. 

Timetürk'te yer alan habere göre; 2018'de halkın yüzde 59'u kendi evinde otururken yüzde 25,2'si kirada oturuyordu. Bu oran son iki yıllık süreçte yani 2020'de ev sahipliğinin artışı yönünde bir trend gösterirken bilhassa büyük şehirlerde kiracı sayısı da arttı.

Hal böyle olunca kiracı ve ev sahibi arasında da hukuki bağlar ve devamında yasal düzenlemeler ortaya çıktı. 

Kiracı hakları, mülk sahibi ile kiralayan kişi arasındaki ilişkiyi düzenlemek amacıyla kanunlarla belirleniyor. Ülkemizde, 2011'den bu yana “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile kiracıların sahip oldukları haklar yasalarla korunmakta.

Bu konuda gerek kiracının gerekse ev sahibinin yapması gereken, dikkat etmesi öncelikli durumlar bulunuyor...

Borçlar Kanunu kapsamında kiracıların belirli hakları bulunuyor. Bunun yasal çerçevesi oluşturulurken uygulamada çıkan sorunlar da adli sürece dahil edilebiliyor. Bu haklara 2021 yılı açısından baktığımızda kiracıların uyması ve uygulaması gereken belli temel öncelikler mevcut.

Borçlar Kanunu gereğince kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi, artık bir senet gibi işlemektedir. Bir yeri kiralamadan önce koşulları en ince ayrıntısına kadar okumak, kiracıya fayda sağlar.

Kiracı hakları hakkında söylenebilecek ilk şey, ev sahibinin haklı bir nedeni yoksa kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramayacağıdır. Haklı gerekçeler, yasalar kapsamında belirli. Örneğin; kiralanan mülk, sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, kiracının çıkmasını isteyebilir. 

Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi mülk sahibini, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla sorumlu sayar. Buna göre evin tadilat masrafları, mülk sahibine aittir. Kiracı, evin yapı masraflarını kendi karşılayarak kira bedelini düşürebilir. Bu konuda öncelikle ev sahibi ile anlaşma yapmak ve tüm masrafları faturalandırmak önemli ayrıntılardan. 

Kiracı, sonradan meydana gelen kusurlar sebebi ile evden yeterince yararlanamıyorsa ev sahibinden bu kusurları gidermesini isteyebilir. Tadilat ve yapı kusurlarının sonradan oluşması ve giderilememesi halinde kiracı, kira bedelinde indirim isteyebilir.

Kira kontratları, aksi belirtilmedikçe ve sona erecekleri tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak 1 yıl yenilenir.

Kiracı, kiraladığı mülkü başka birisine kiralık olarak verebilir. Mülke zarar vermemek koşuluyla kiracının mülkü devretme hakkı bulunur. Bunun için mülk sahibinden yazılı izin alınmalı.

Kiracılar apartmanda yönetici olabilir. Bunun için kiracıların apartman kurulunda yapılan toplantılara katılması gerekir.

Sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmedikçe mülk sahibine aittir.

Mülk sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermekle sorumludur.

Kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle mükelleftir; fakat mülk sahibi, kiranın geç ödenmesi sebebiyle kiracıdan cezalı kira benzeri ekstra ödemeler isteyemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir.

Kiracı, zamanın yıpratıcılığı gerekçesiyle eskiyen demirbaştan sorumlu sayılmaz. Örnek olarak zamanla eskiyen mobilyalar ya da solan duvarların bedeli kiracıdan istenemez. Kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm nedeni ile tahliye edilecekse kiracı, devletten 2 kira kadar yardım alabilir. Detaylar için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6306 Sayılı Uygulama Yönetmeliği sayfası incelenmeli. Kontratı olmayan kiracının hakları da bu kanun çerçevesinde hazırlanmıştır. Yani kiracı hakları, kira sözleşmesi yapılmamışsa da geçerli sayılır. 

Mülk sahibi ile kira ya da konut ve işyeri kuralları konusunda problem yaşayan kiracılar, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak problemin çözülmesi için işlemleri başlatabilir