Konut alım satımında dikkat! Yeni düzenleme yolda

Ticaret Bakanlığı emlak siteleri üzerinden yapılan konut satışlarına yeni düzeleme getirecek. Bakanlığın hazırladığı taslağa göre, aynı konut için farklı fiyatlarla birden fazla ilan girişi yapılamayacak. Peki bu uygulamadan piyasa nasıl etkilenir? İşte detaylar...

Emlakta spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi ve internetteki emlak platformlarında yer alan ilanlardaki bilgi kirliliğinin engellenmesi için yeni bir adım atılıyor. Peki düzenlemenin piyasaya etkisi ne olur?

Konuyla ilgili milliyet.com.tr'ye açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “5 Haziran 2018 tarihli taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin uygulanmasında karşılaşılan sorunların ortadan kaldırılması ile sektör temsilcilerinin talep ve beklentilerini karşılaması amacıyla taşınmaz ticareti hakkında yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik taslağı hazırlandı. Bu taslakta geçen önemli maddelerden bir tanesi aslında başkalarına ait taşınmaz satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilere, aynı taşınmaza ilişkin farklı fiyatlarla birden fazla ilan girişine izin vermemek yükümlülüğü getirilerek spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi, elektronik ortamda hizmet sunan ilan platformlarında yer alan ilanlardaki bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Aslında bu yükümlülük ve sorumluluk ilan portallarına verilen bir sorumluluktur. Elektronik ortam dediğimizde ilan portalları dışında sosyal medya mecralarının da uygulamaları elektronik ticaretin düzenlenmesi hakkında kanun çerçevesinde takip etmeleri Bakanlık tarafından taslak çerçevesinde görüş olarak sektöre sunuldu.

Düzenlemenin piyasaya etkisi bakımından bizler bir ilanın birden fazla emlakçı tarafından girilmesi değil, bir ilanı sadece bir emlak işletmesi tarafından pazarlanması konusunda yetki verilmesini bekliyordu. Bakanlık mükerrer ilan girişlerinde farklı fiyatlar olmaması yönünde bir taslak teklifi sundu. Sektör temsilcilerimizin önemli bir kısmının daha çok mükerrer ilan girilmemesi yönünde bir çalışma yapılmasını doğru buluyor. Mükerrer ilan girildiğinde aynı fiyattan başka ilanlar olduğu takdirde aslında ilanların sorumluluğunun da tartışılacağı bir husus var. Bir taşınmaz birden fazla emlakçı tarafından fiyattan girildi ama ‘taşınmazla ilgili gerçek yetki kimde, kim afiş asacak, kim gerçek anlamda pazarlama faaliyetleri belirleyecek?’ bunlar belirsiz. Yönetmeliğimizde bir hizmet ortaklığı sözleşmesi var. Bu yetki verilirken tek bir emlak işletmesine yetki verilmesini daha anlamlı buluyoruz.

Bakanlığın bunu daha çok kendisine gelen yoğun şikayetler neticesinde değerlendirdiğini söyleyebiliriz. Asıl konu bir ilanın birden fazla kişi tarafından farklı fiyatlarda girildiği örnekler var. Hatta farklı portallarda bile farklı fiyatlar söz konusu olabiliyor. Bunun birden fazla nedeni var. İlanın eski fiyat olması nedeniyle kaldığı, sonradan döviz vb artışlar çerçevesinde bazı ilanların gerçekten güncellendiği ama bazılarının güncel kalmadığı, mal sahiplerinin güncel kalmayanları takip edemediği, yetkisiz çalışılan bir ortamda taşınmazın rakamlarının spekülatif olarak takip edilemediği bir durum söz konusu.

Bunu yapabilmek için taşınmazların harita üzerinden ya da taşınmaz kimlik numarası ile etkin bir takibe ihtiyacı var. Haritalarda taşınmazlar farklı yerde gösterildiğinde, farklı resimlerle içerikler üretildiğinde farklı fiyatlarla karşılaşılabiliyor. Mükerrer ilan girişinin engellenmesinin çok daha anlamlı olduğunu değerlendiriyoruz.

Mükerrer ilanlar girildiği müddetçe piyasada spekülatif hareketlere çok önemli etkiler bulunmayacak. Aynı taşınmazın birden fazla emlak işletmesi tarafından ilana girildiğinde o bölgenin karar destek sistemleri dediğimiz gayrimenkul değer haritalarında da bölge ortalamasını yükselteceği aşikardır.

Sadece fiyat meselesi de değil girilen ilanlarda taşınmazların metrekarelerinin doğru olup olmadığı şu anda elektronik ortamdan çekilemiyor. Bu açıdan baktığımızda aslında rakamların sadece fiyatlarla doğru olması değil aynı zamanda teknik ve mimari özellikleri açısından da doğru bilgiler çerçevesinde işlenmesi önemlidir.

Yönetmeliğin çıkış amacına baktığımızda emlakçılık faaliyetlerinin hizmet kalitesinin artırılması, haksız rekabetin ortadan kaldırılması, kayıt dışılığın önlenmesi gibi konular hedeflenmişti. Hatta tüketicilerin aldığı hizmetin kalitesinin yükseltilmesine yönelikti. Ama mükerrer ilanların sektörde var olması yapılan düzenleme çerçevesinde birçok emlakçının aslında aynı yerin ilana girmesine imkan sağlayacak. Hem de ‘fiyatları aynı olsun yeter’ mantığı ile hizmet kalitesini artırmaktan ziyade düşürmeye yönelik sonuçları da olacaktır.

İlan portallarının bunu kontrol etmesi, kontrol edilmediğinde her bir aykırılık için 100 bin TL olarak belirlenen cezai müeyyideler söz konusu. Portallar da bu cezai sorumluluğu üyelerine rücu ettirmeyi değerlendiriyor. O nedenle burada sadece ilan portalları tarafı değil, bunun kontrolünün aslında tek bir yetki ile çözülebilmesi daha sağlıklı gözüküyor.

Fiyatların doğru ve hızlı bir şekilde düşeceğini söylemek mümkün değil. Bir bölgede o fiyattan ilan girildiği zaman insanlar o bölgenin her durumda fiyat ortalamalarına bakıyor. Ortalamaları alırken ilanlara bakılıyor. Aslında fiyatların düşürülmesi açısından çok da bir fayda sağlamayacaktır.

Taslak metinde önemli maddeler var. Bir tanesi emlakçılık yapanlar için daha önce getirilmiş çalışma ve deneyim şartının kaldırılması ile ilgili de bir düzenleme var Deneyim şartı kişilerin mezuniyetine göre 6 ay ve 12 ay emlakçılık faaliyetlerini kendi adlarına açmadan önce bir emlak işletmesinin altında sigortalı olarak çalışarak elde ettikleri deneyimden bahsediyoruz. Bu deneyim şartının kaldırılması hedefleniyor. Birçok meslekte, birçok deneyim şartı varken bizim mesleğimizde bunun kaldırılması önemli bir soru işareti oluşturuyor. Gayrimenkul mevzuatı aslında çok yoğun bir şekilde ciddi bir altyapıyı, bilgi ve donanımı, emeği gerektiriyor. Kişilerin vergi mevzuatından değerlemeye, tapudan imara kadar birçok konuda bilgi sahibi olmaları ihtiyaçtır.

Eylül ayında gayrimenkul sektöründe çalışan sayısı 122 bini geçmiş, GSYH payı yüzde 3.7 oranında. 2022’de yapılan 3 milyon 434 bine yakın işlem var. 2023’te kasım sonuna kadar 2 milyon 638 bine yakın işlem yapıldı. Bu noktada yetki belgesi almış emlak işletmelerinin yetkilerinin genişletilmesi yapılacak regülasyonlarla bu işletmelere destekler sağlanması önemli iken biz sektöre girişin çok daha kontrolsüz bir hale gelmesi ve çok daha kolaylaşmasına yönelik bir taslak metni gördüğümüzü değerlendirebilirim.

Daha önce 16.04.2021 tarihinde yönetmelikte bir mezuniyet şartı vardı. Bu kaldırılmıştı, deneyim şartının kaldırılması ile beraber bugün ‘ben emlakçılık yapmak istiyorum’ diyen herkes yapabiliyor olacak. 100 saatlik eğitim şartı ve mesleki yeterlilik kurumundan alınacak belgeler devam ediyor. Sektörün regülasyonu açısından deneyim ve mezuniyet gibi giriş şartlarının ağırlaştırılması önemli bir ihtiyaçtır.”