Konut Krizi Uyarısı: Kira Zamları Hızlanarak Devam Edecek

Türkiye'de artık dar ve orta gelirli vatandaşlar için sıfırdan bir ev alabilmek neredeyse hayal. Yüksek ev fiyatları ve kredi bedelleri, ev alabilme umudunu her geçen gün daha da uzaklaştırıyor. Kiralar ise ülke genelinde son 4 yılda 6 kat arttı, büyükşehirlerde bu oran çok daha yüksek.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 arasında ülke genelinde kiralarda %583 artış gerçekleşti, büyükşehirlerdeki ortalama artış oranı %697 oldu.

En fazla kira artışı %1109 ile Antalya'da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Dolardaki artışın bile üzerine 3-4 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” diyor.

 

Gayrimenkul sektöründeki kriz en çok dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de her geçen gün zorlaşıyor.

Gökçe, Türkiye nüfusunun yüzde 75'inin yaşadığı 30 büyük şehirde, ortalama kira bedelinin asgari ücretin yüzde 79'unu aştığını kaydediyor:

“Tüm Türkiye'de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli ortalama ücretin sadece yüzde 27'si kadarken, bugün yüzde 45'e ulaşmış. Muğla'da kira bedeli ortalama ücretin yüzde 187'si, Antalya'da yüzde 120'si, İstanbul'da yüzde 117'si kadar.”
 

BBC Türkçe’ye konuşan sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor.

Giderek artan konut ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması sektördeki açığı büyütüyor.

Taylan, tedbir alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendirerek, doğru yorumlar yapabilmek için yeni hükümetin politikaları görmek gerektiğini söylüyor:
 

“Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat tedbir alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”

Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunduğu % 40’lık bir kesim için konut ihtiyacı olduğunu söyleyen Taylan, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.

Gayrimenkul krizi de en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan bu kesimi vuruyor.
 

Buğra Gökçe, mevcut konut projelerinin daha çok yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi artırdığını değerlendiriyor:

“Yatırımcılar, kâr marjı çok yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir süre sonra zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının çok hızlı arttığı bir yerde, yatırımcı sadece çok kârlı projelere giriyor. Arz daha çok orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı çünkü onların konutlarındaki kâr marjı düşük.”

“Dar gelirli ve orta gelirli için yeterince konut üretilmiyor, devlet bu anlamda kendini göstermiyor, özel sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda kaybetmeye çok müsait olduğu için bu alana girmiyor.”
 

Gökçe’ye göre arz talep dengesinin bozulmasının temel sebepleri arasında konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler sebebiyle inşaat piyasasında yaşanan durgunluk ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartları yer alıyor:

“Birçok malzemenin dövize endeksli olduğu ve dövizin bu kadar arttığı bir ortamda hiç kimse önünü göremediği için arz kısıldı. Yatırımcı hammadde almıyor, tüketici kredi bulamıyor, bulsa çok yüksek faizin altına giremiyor, bu sarmal konut sektöründe arzı daraltmış durumda.”

“Vatandaşlar şaşkınlık içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor ama ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda konut yapıp boş tutmayı akıl ediyor ama dezavantajlı kesimlerin konut ve barınma sorunu çözülemiyor.”

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 konut aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine tekabül ediyor.

2022 yılında yabancıların en çok konut aldığı 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller aynı zamanda en çok kira artışı yaşanan illerin başında geliyor.

Gökçe, sığınmacıların yoğun yaşadığı ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye ortalamasının üstünde olduğunu belirtiyor:

“Kira bedelleri yüzde 702 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari ücrete oranı 2019'da yüzde 46 iken bugün yüzde 86'ya çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”

Taylan, gayrimenkul fiyat artışlarında yabancı satışların önemli bir yer tuttuğunu söylüyor:

“100 tane gayrimenkulün satılık olduğu bir sokakta, bir gayrimenkul döviz ile yüksek fiyattan alıcı bulduğunda, o yüksek rakam diğer 99 gayrimenkulün de fiyatını belirleyen taban fiyatını oluşturuyor. Biz buna ‘marjinal satış’ diyoruz. Yabancı satışın oranı küçük gibi görünse de fiyatlara etkisi büyük oluyor.”

Rusya-Ukrayna savaşından sonra yabancıların Antalya’da çok yoğun bir talep yarattığını söyleyen Taylan, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.

Antalya’daki talebin başka bir kıyı kenti olan Mersin’e de taştığını belirten Taylan hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların talebi sebebiyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor.

6 Şubat'ta meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra özellikle Marmara Bölgesi ve İstanbul’da “güvenli konut” talebinin arttığı belirtiliyor.

Gökçe, “Deprem sonrası daha güvenli konutta oturma ihtiyacı çoğaldıkça, büyük bir kira krizi çıktı. Kimse uygun kiralık evde bulamaz vaziyette” diyor.

2022 Ağustos ayında Kentsel dönüşüm alanlarındaki riskli yapılarda oturan kiracılara ve hak sahiplerine yapılan yardımı 4 bin 500 liraya çıkardıklarını söyleyen Gökçe, artık bu rakamın da yetmediğini belirtiyor.

Depremden sonra göç alan kentlerden olan Ankara, Mersin, Adana, Kayseri ve Antalya’da da son birkaç ayda radikal kira artışları görülüyor.

Taylan, “Depremden sonra göç alan kentlerde kira fiyatları, bıçak kemiğe dayandı denilecek noktada. Hala da artış eğilimi devam ediyor” diyor.

Sektör temsilcilerine göre bu soruyu tek bir cevapla yanıtlamak pek mümkün değil.

Her ne kadar spekülatif artışlar, yatırım amaçlı dairelerin piyasayı tırmandıran etkisi ve denetimsizlik konuları ön plana çıksa da ülkede ev almak giderek zorlaştıkça kiraların da buna paralel yükselmesi, olağan bir durum.

Taylan, “Konut kredileri bir yıl öncesine göre çok daha yüksek ve bankalar konut kredisi vermekte çok iştahsız. Ev almak ne kadar pahalıysa, kiralar da o kadar yüksek olur” diyor.

Bundan 2-3 yıl öncesine kadar Türkiye’de bir evin kira bedeliyle kendini amorti etme (yatırılan parayı karşılama) süresinin 15-18 yıl olduğunu söyleyen Taylan, bugün, yüksek kiralara rağmen bu sürenin 25-35 yıla kadar çıktığını kaydediyor:

“Bu bizim sektörde daha önce hiç görülmeyen bir şey. Aslına gayrimenkulün fiyatıyla kira getirisini karşılaştırdığınızda kiraların hala biraz aşağıda olduğunu da söyleyebiliriz. Ama tabii ki esas sıkıntı, insanların alım gücü.”

"Memur kenti" olarak bilinen ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.

Artık başkentte görev yapan memurların maaşlarından konut kirası çıktıktan sonra gıda, ulaşım, giyinme ve temel ihtiyaçlarına ayırabileceği az bir miktar kalıyor.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte zaten geçmişten gelen bir konut eksiği olduğunu, bunun üzerine resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğini aktarıyor.

Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta normal yapılı bir ev en az 8 bin liradan başlıyor, 20 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.

Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen kent kurullarının oluşturulması ve aksini uygulayan mal sahiplerine ceza getirilmesi gerekiyor.

Akçam ayrıca kira artışlarına yıllık %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına sebep olduğunu değerlendiriyor:

“Mal sahipleri yıl sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bildiği için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla başlamak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez.”

Taylan da “%25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer sulh ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” diyor.

Geçtiğimiz yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üzerinden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.

Bu uygulamaya bir an önce geçilmesi gerektiğini savunan Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha rahat yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir kişi 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.

Öte yanda mal sahipleri, evinin değerini genellikle ilan sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor.

Akçam, ilan sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi gerektiğini savunuyor.

Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla ilgili Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü biraz hafifletmesi bekleniyor.