Konut satışları zirveye çıktı, gayrimenkul uzmanı açıkladı: Kredi faizleri düşer mi, kiralar atar mı?
Yatırımcıların güvenli liman arayışı, gayrimenkul sektörünü hareketlendirirken, konut satışlarındaki güçlü trendin devam edip etmeyeceği merak konusu. Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, konut satışındaki artışın nedenlerini, kira fiyatlarının seyrini ve konut kredisi faizlerinde önümüzdeki dönemde bir düşüş olup olmayacağını yorumladı.
Sputnik Türkiye'de yer alan habere göre Türkiye’de konut satışları ekim ayında rekor seviyelere ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 76.1 artış gösteren satışlar, 165 bin 138 ile hem son 22 ayın zirvesini gördü hem de tüm zamanların en yüksek ekim ayı satışı gerçekleşti. Dikkat çeken istatistiklerinden biri de kredili satışlarda görüldü. Ekim ayında ipotekli konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 278.2 artarak 21 bin 95 oldu. Toplam satışlardaki payı yüzde 12.8 olan ipotekli satışlar, artışa rağmen uzun dönem ortalamasının altında kaldı. Kredi faizlerindeki hafif gerilemenin piyasayı hareketlendirdiği ifade ediliyor.
Şu sıralarda bazı bankaların konut kredisi faiz oranları 3’ün altında bulunuyor. Konut satışları ocak-ekim döneminde ise 2023'ün aynı dönemine göre yüzde 11.9 artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Başka bir yandan da Türkiye'de konut fiyatları, ekim ayında reel anlamda yüzde 14.7 düştü. Mevduat gibi farklı yatırım araçlarında bekleyen ve güvenli liman arayışında olanlar, son aylarda rotasını gayrimenkule çevirdi. Konut piyasasındaki bu gelişmeler, yatırımcının yeniden gayrimenkule yöneldiği yorumlarına neden oldu.
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, konut piyasasındaki hareketliliği, reel konut fiyatlarındaki gerilemenin etkilerini, kira fiyatlarının seyrini ve konut kredisi faizlerinde önümüzdeki dönemde bir düşüş olup olmayacağını Sputnik’e değerlendirdi.
Konut satışlarında artış devam eder mi?
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Büyükduman, konut satışlarındaki artışın devam edip etmeyeceğiyle ilgili "Birincisi, aslında kredi mevduat hesabı ve altın benzeri finansal enstrümanlardan önemli ölçüde servet birikimi yapan vatandaşların bir parça konuta yönelmesi gibi düşünüyorum. Yani bu trendin kesilme ihtimali var. Ama diğer taraftan bir başka gösterge daha var. O da şu; tapu dairelerin açık olduğu gün sayısını itibariyle baktığımızda 2024 yılının nisan ayından beri bu yükseliş trendi devam ediyor. Sadece finansal enstrümanların getiri farklılaşmasından kaynaklanan bir portföy uyumlaması hareketi değilmiş gibi de bir sinyal veriyor" dedi.
Konut fiyatlarındaki reel düşüş
Konut fiyatlarında devam eden reel düşüşe ilişkin Büyükduman şunları kaydetti:
"Reel fiyatlarda düşüş var, yaklaşık yüzde 15’i buluyor. Zaten yatırım kafası da bunu gerektiriyor. Yani siz altından yüzde 70 para kazanmışsanız son bir yılda, enflasyonda yüzde 50 civarındaysa enflasyonun 20 puan üzerinde bir getiri elde etmişsiniz. Bu arada konut da sadece yüzde 26 artmış. Siz de altında yüzde 70 paranızı yukarıya almışsınız. Burada şöyle düşünebiliyor yatırımcılar; fiyatı yeterince artmayan bir ürün demek ki önümüzdeki dönemde böyle bir potansiyel taşıyor. Öyleyse bu potansiyelden istifade etmek lazım. Bu yatırımın sermaye getirisi tarafı. Yani 100 lira koydum konuta önümüzdeki yıl enflasyondan daha yüksek bir geri dönüş beklentisini ifade eder."
"Bir de yine bu faiz oranlarının getirdiği başka bir kanal var" ifadelerini kullanan Büyükduman, "Bu da şu; konut fiyatları düşerken kiralarsa çok hızlı bir şekilde arttı. Dolayısıyla konutla kira arasındaki ilişkiyi ima eden brüt kira çarpanı çok makul seviyelere geldi. Şöyle örnek vereyim; 4-5 yıl önce 30 yıllara dayanmıştı konutun kendini karşılama süresi yani kira ile konut değeri arasındaki ilişki. Sonra bu 25 yılı buldu. 2 yıl önce 20 yılda, şu anda ortalaması 15 yıl civarında ama 1+1 gibi daha küçük konutlarda 10-12 yıllardan bahsediliyor. Bu da brüt kira getirisinin yüzde 8-10 arasında değişmesi anlamına geliyor. Bu açıdan bakıldığında da nakit akımına yatırım yapacak yatırımcılar açısından oldukça cazip bir seçenek" diye konuştu.
Kira fiyatları ne olacak?
"Orta vadede kiralarda bir artış beklentim var. Ama konjonktürel olarak 3 ay, 6 aylık dönemlerde sakinleşebilir, durgun gidebilir. Fakat genel trend, kiraların daha kuvvetli seyredeceği yönünde."
"Kiralardaki artışın konut fiyatlarına göre daha kuvvetli bir şekilde devam edeceğini düşünüyorum" ifadelerini kullanan gayrimenkul uzmanı, gerçekesini şu şekilde açıkladı:
Kiralama piyasasına yeterince konut arzı yok şu anda. Çünkü kira getirisi finansal anlamda yüksek ancak kiralarla ilgili son hukuki düzenlemeler ve muhtemel ikinci, üçüncü evine sahip olanlara yönelik vergi ihtimali, yatırımcıları birazcık kiralı konut piyasasından uzak tutuyor gibi gözüküyor. O nedenle de yüksek konut fiyatları var. Krediler yok. Dolayısıyla insanlar konut sahipliğine erişemiyorlar. O durumda da ne yapıyorlar? Kiralama piyasasında kalmayı tercih ediyorlar. Kiralama piyasasından sahiplik piyasasına geçiş yok. Orada geçmesi gerekenler duruyor fakat yenileri ekleniyor. Bunu şöyle düşünebilirsiniz; bir havuz problemi gibi. Yukarıdan musluktan su akıyor ama aşağıdaki gider küçültülmüş. Aşağıdan 2 musluk varsa 2 musluktan birisi kapanmış gibi düşünebilirsiniz. Dolayısıyla kiralama piyasasındaki baskı önümüzdeki dönemlerde de devam ettirme ihtimalini koruyor hala. Dolayısıyla orta vadede kiralarda bir artış beklentim var. Ama konjonktürel olarak 3 ay, 6 aylık dönemlerde sakinleşebilir, durgun gidebilir. Fakat genel trend, kiraların daha kuvvetli seyredeceği yönünde. Konut kredisi faizleri düşecek mi?
Bir süredir yüzde 3'ün altında seyreden konut kredisi faizlerindeki durumu değerlendiren Büyükduman, öngörüsünü şu şekilde paylaştı:
"Bana kalırsa önümüzdeki bir yıl içinde konut kredilerinde ciddi bir düşme görebileceğimizi zannetmiyorum. Düşme olsa bile bu defa BDDK devreye girip makro ihtiyati tedbirler çerçevesinde kredi kullanımıyla ilgili kısıtlar, engeller geliştirir diye tahmin ediyorum. O nedenle kredi faiz oranlarının düşmesiyle beslenecek bir konut piyasasını çok öngörmüyorum. Zaten ben onlara konut kredisi demiyorum. Onlara peşinat tamamlama kredisi diyorum. Çünkü bir şeyin konut kredi olabilmesi için hani 20 liranız 30 liranız varsa 70 lira kredi kullanabilmeniz lazım. Şimdi durum tam tersi 70 liranız varsa 30 lira kredi kullanabiliyorsunuz. Şöyle söyleyeyim size, parası olmayana zaten kredi verilmiyor."