Küresel çaptaki emlak balonunun sönmesi bekleniyor

Merkez bankalarının faiz artışları emlak piyasasını da olumsuz etkiliyor. Yükselen mortgage faiz oranları ve yüksek fiyatlar konut piyasasını ulaşılmaz hale getirdi.

Olası bir emlak balonu konusundaki spekülasyonlar bahar ayları boyunca gayrimenkul piyasasında en çok tartışılan konulardan biriydi. Bir balonun kaçınılamaz olduğu düşüncesi yatırımcılarda balonun nasıl yok olacağı ile ilgili soruları da beraberinde getirdi. Bir taraf emlak balonunun patlayarak büyük bir krize neden olacağını öngörürken diğer tarafsa balonun daha yavaşça sönümleneceği ve olması gereken fiyatlara sakince geri döneceği düşüncesini taşıyordu.

ABD Merkez Bankası’nın faiz oranlarını sıfıra yakın seviyelerden yükseltme kararı mortgage faizlerini son on iki yılın en yüksek seviyesine çıkardı. Bu da emlak piyasasında ek maliyetler anlamına geliyordu. ABD’de gayrimenkul satın alım gücü son on yılın en düşük seviyesine ulaştı. Söz konusu değişimlerle birlikte geçtiğimiz sene adeta bir çılgınlığa dönüşen gayrimenkul alımlarında ise düşüşler dikkat çekiyor.

Insider’ın haberine göre mortgage şirketi Freddie Mac’in Baş Ekonomisti Sam Khater, “Bahar ayları genellikle emlak piyasasındaki en yoğun sezon olsa da faizlerdeki yükselişi talepte volatiliteye sebep oldu. Hala satıcıların hakim olduğu bir emlak piyasası görülmeye devam ediyor. Ancak bir ev satın almakla ilgilenen alıcılar, rekabetin orta derecede yumuşadığını görebilirler" açıklamasında bulundu.

Gayrimenkul alım talebi azaldıkça daha sonraki süreçte emlak piyasasında iki önemli değişimden biri gerçekleşebilir: düzeltme veya çöküş.

Düzeltme tabiri fiyatların daha sürdürülebilir seviyelere kademeli bir biçimde düşmesi anlamına geliyor. Çöküş ise ev sahiplerinin ve yatırımcıların paniği sonucu tetiklenen ve fiyatlarda sert bir düşüşü ve haciz dalgalarını ortaya çıkaran bir krizi ifade ediyor.

Ancak Insider’ın haberine göre ABD’de 3,2 trilyon dolardan fazla gayrimenkul varlıklarından yararlanan ev sahipleri ve mortgage şirketlerindeki katı kredi standartları göz önüne alındığında 2008 benzeri bir çöküşün görülmesi ihtimaller arasında değerlendirilmiyor.

EMLAK PİYASASI 2008'LE AYNI DURUMDA DEĞİL

Kovid-19 sürecinde oluşan konut piyasası çılgınlığı çoğunlukla 2000’lerin ortalarındaki emlak piyasası ile karşılaştırıldı. Ancak iki dönem arasında keskin farklılıklar söz konusu.

Sigorta şirketi First American’ın Baş Ekonomist Yardımcısı Odeta Kushi, “Bu piyasa 2008’dekiyle aynı değil. Konut piyasasının Büyük Resesyon sırasında merkezi bir rol oynadığı bir sır değildi. Ancak bu piyasa birçok yönden temel itibariyle farklılıklar gösteriyor” açıklamasında bulundu.

2008 krizine yol açan emlak balonu, ucuz kredi, kredi verenlerin adeta yağmacı tavırdaki uygulamaları ve karmaşık mali mühendislik uygulamaları sonucu ortaya çıkmıştı. Söz konusu bileşenler birçok borçlunun karşılayamayacakları mortgage anlaşmasına girmesine neden olmuştu. Bunun sonucunda ev sahipleri arasında haciz krizi, mortgage destekli tahvillerin iflası ve küresel resesyonun başlangıcı görülmüştü.

2022 yılında ise ABD’de emlak piyasası çok daha iyi bir konumda. Neredeyse tüm Amerikan hanehalkları nominal net varlıklarını durgunluk öncesi seviyelere yeniden getirdiler. Ev fiyatları yükselirken mortgage kredi standartları ise oldukça sıkılaştı.

Bununla birlikte, piyasanın iyileşmesine rağmen, arz ve talep arasında hala büyük bir dengesizlik var. Ancak, alıcı talebi yükselen maliyetler sebebiyle azalıyor ve rekabeti hafifletiyor. Bu da piyasanın bir çöküşten ziyade bir düzeltmeye ilerlediği anlamına gelebilir.

GAYRİMENKUL PİYASASINDA DÜZELTME BEKLENTİSİ

Ev alıcısı talebi düştükçe, emlak piyasasında da yavaşlamaya yaklaşıyor. Amerikan Nüfus Sayım Bürosu’na göre ABD’de yeni konut satışları 2022’nin bütün aylarında azalma gösterdi ve mart ayında dört ayın en düşük seviyesine geriledi. Söz konusu tablo yükselen maliyetlerin borçlanma üzerindeki etkilerini vurguluyor.

Mortgage kredi şirketi Fannie Mae’nin Baş Ekonomist Yardımcısı Mark Palim konuyla ilgili açıklamasında, “Gerçekten güçlü olan ev fiyatlarındaki değerlemeler daha yüksek mortgage oranları ile birleşerek birçok ev alıcısı için zorluklar yaratıyor. Halihazırda hem ev satışlarında hem de ev değerlemeleri oranlarında yavaşlamayla karşı karşıyayız” dedi.

Gayrimenkul veri tabanı Redfin’e göre ABD’de satılık evlerin %12’si 3 Nisan itibariyle sona eren dört hafta boyunca fiyat düşürdü. Redfin’in Emlak Danışmanı Dee Heyerdahl, “Son iki haftadır piyasadaki yavaşlama ciddi bir biçimde hissedildi. Genellikle Nisan ayı, bahar ev alım-satım piyasasının ısınmaya başladığı zamandır, ancak bu yıl işler biraz kötü gidiyor” dedi.

Fannie Mae'nin Baş Ekonomisti Doug Duncan, konut piyasasının "yumuşak bir iniş" için hazırlandığını düşünüyor. Duncan, “Son birkaç aydır mortgage faiz oranları önemli miktarda yükseldi ve tarihsel olarak bu tür büyük hareketlilikler emlak piyasasında yavaşlama ile biter. Sonuç olarak, önümüzdeki iki yıl içinde konut satışlarının, konut fiyatlarının ve ipotek hacimlerinin yavaşlamasını bekliyoruz" dedi.