Maliye her an kapınızı çalabilir!

Sözcü Gazetesi köşe yazarı Nedim Türkmen, bugünkü köşesinde konut sitelerinde evi olan kişilerin ortak alanlara ilişkin vergi mükellefiyetini kaleme aldı. İşte Nedim Türkmen'in 'Sitede evi olanlara ortak alan mükellefiyeti' başlıklı yazısı...

Sözcü Gazetesi köşe yazarı Nedim Türkmen, bugünkü köşesinde konut sitelerinde evi olan kişilerin ortak alanlara ilişkin vergi mükellefiyetini kaleme aldı. İşte Nedim Türkmen'in 'Sitede evi olanlara ortak alan mükellefiyeti' başlıklı yazısı...

Sitede evi olanlara ortak alan mükellefiyeti Köşemde, 9 gün boyunca “Gerçek kişiler için beyanname rehberi'' yazı dizimi okudunuz. Sizlerden gelen birçok soru oldu. Ulusal adres veri tabanı verilerine göre 2021 yılı eylül sonu itibarıyla Türkiye'de toplam konut sayısı (konut, lojman, lojman, yazlık/mevsimlik konut, kapıcı dairesi ve konut inşaatları) 40.2 milyondur.

Özellikle şehirlerde site tipi konut yoğunlaşması dikkate alındığında, site yönetimlerinin siteye ait iş yerlerini ya da kapıcı dairesini kiraya vererek veya apartman dış cephesi ile çatısına reklam panosu ya da baz istasyonu konulmasına izin verilerek elde ettikleri ve maliklere dağıtılmayarak sitenin ihtiyaçları için kullandıkları kira gelirleri için beyanname verilip verilmeyeceği, verilecekse kimin beyanname vereceği sorusuna yanıt arayacağız. 

Apartmanların ortak yerlerinin neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merpenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir.

Site yöneticiliği tüzel kişiliğe sahip olmayıp Gelir ve Kurumlar Vergisi'ne tabi değildir. Ayrıca, kiraya verilen yerler, site yöneticiliğine ait olmayıp, kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, kira ödemesi site yöneticiliğine yapılsa dahi kat maliklerinin geliri sayılır.

Kat Mülkiyeti KAnunu'nun 16. Maddesinde kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı düzenlemesi yer alır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde yapılan düzenlemeye göre; kat malikelrinin ortak olarak sahip oldukları kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilemsi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri kat malikleri olacaktır. Kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması; bu gelirlerin vergilendirilmesine engel değildir.

Oturduğunuz sitede kat maliki iseniz, birçok hak sahibi ile birlikte ortak mülkiyetinizde olan gayrimenkullerin: 

GVK'nun 94'üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, aynı Kanun'un 86'ncı maddesinin 1/(d) alt bendinde yer alan tutarı (2021 yılı için 2.800 TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek, 

Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanun'un 94'üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedelinin, 2021 yılı için 53.000 TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir. 

Hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde; ödenen kira bedellerinden ticari, zirasi veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir Gelir Vergisi Tevfikatı yapılmayacak ancak bu durumda olanlar elde ettikleri kira gelirleri için fatura düzenleyip ayrıca Katma Değer Vergisi de hesaplamak ve beyan etmek zorundalar. 

Kar maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin olmaması durumunda ise, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir. 

Açıklamalarım siz değerli okurlarımı tedirgin edip, isyan ettirebilir fakat Maliye Bakanlığı bu konuya ilişkin verdiği birçok özelgede aynı yönde görüş bildirmiş ve uygulama buna göre yönlendirilmektedir. Mart ayı bitmeden sitelerde yaşayan kat maliklerinin durumu bir daha değerlendirmesinde büyük fayda vardır. Zira, Maliye kapınızı her an çalabilir…