Satılık ve kiralık konut fiyatları 2022'de ne olacak?

Satılık evlerdeki erişilemez fiyatlar ne kadar gerçekçi? Fiyatlardaki yükselişler devam edecek mi? Ekonomistler, şehir plancıları, inşaatçılar ve gayrimenkul değerleme uzmanları konuya ilişkin beklentilerini açıkladı...

Son dönemde ciddi zamlanan ev fiyatlarının kaynağının tamamen piyasadaki arz-talep dengesinde meydana gelen sorunlar mı yoksa spekülatif davranışlar mı olduğu merak ediliyor. Sözcü Gazetesi'nden Gamze Bal'ın haberine göre; sektör temsilcileri, ev fiyatlardaki mevcut seviyelerin ne kadar gerçekçi olduğuna, gelecek süreçte fiyatların seyrine ilişkin beklentilerle ilgili açıklamalarda bulundu. 

İktisatçı Prof. Dr. Erinç Yeldan, konut sektöründe kaydedilen yüksek fiyatlamayı ve arz kısıtını reel ekonomik şartlardan değil, belirsizlik ve risk ortamının yarattığı spekülatif davranışlara bağladığını belirtti.

Yeldan, “Konut sahipleri, sabit yatırımlarını uzun vadeye karşı korumak ve spekülatif bir kazanç yaratmak dürtüsüyle konut arzını ertelemek yolunu seçmiş durumdalar” diyen Prof. Dr. Yeldan, “Dolayısıyla sorunun özü sektöre özgü değil, yapay olarak yaratılmış bir sorun olduğunu düşünüyorum. Böylesi bir soruna, sektöre özgü müdahalelerle yararlı olmayacağı kanısındayım” açıklamasında bulundu. 

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım ise, fiyatlardaki olağandışılığın, yatırım amaçlı ev alanların mevcut ortamı fırsat görüp fiyatları istedikleri gibi belirlemesi olduğuna vurgu yaptı. 

“Normal şartlarda bir konut üreticisi, kademeli bir fiyatlandırma yapar. Geçtiğimiz iki yılda olduğu gibi olağandışı dönemlerde finansal yapısındaki dinamizmi korumak için stoklarındaki konutların çok az kısmını maliyetinin altında satabilir. İlerleyen dönemlerde proje başında belirlenen fiyatlama politikasına uygun olarak kalan konutlardaki fiyatlandırmayı yeniden düzenler” diye konuşan Durbakayım, şu açıklamalarda bulundu:

“Ancak bu düzenleme konut fiyatlarını bir anda iki katına çıkaracak kadar seviyede değildir. İyi bir inceleme yapıldığında fiyatları iki katına çıkan konutların çok büyük ölçüde ikinci el piyasalarında olduğu anlaşılır. Bunun temel sebebi, yatırım amaçlı konut alanların, mevcut ortamı fırsat bilip fiyatları istedikleri gibi belirlemesidir.”

TMMOB Şehir Plancıları Odası Yönetim Kurulu Başkanı Gencay Serter de ev fiyatlarındaki ciddi zamların yalnızca maliyet yükselişi kaynaklı olduğunu düşünmüyor. 

Halihazırda küresel düzeyde her mal hizmet ve üründe fiyat yükselişlerinin yaşandığının gerçek olduğuna, ham madde fiyatları ve dolayısıyla inşaat maliyetlerinin de bu doğrultuda yükseldiğine dikkat çeken Serter, “Ancak konut fiyatlarında yaşanan fiyatları ikiye üçe katlayan artışın rasyonel bir artış olduğunu, bunun tamamen maliyetlerden kaynaklandığını söylemek zor” diye konuştu.

“Süre ve artış oranı dikkate alındığında bunun normal bir seyir olmadığı açıkça görülüyor” ifadelerini kullanan Serter, “Bir hak olan barınma hakkının temelini oluşturan konut artık manipülatif bir meta haline dönmüş durumda” dedi.

Şehir Plancıları Odası olarak şu an için manipülatif bir hale gelen konut edinme konusunu barınma hakkı perspektifinden değerlendirdiklerini ve bunu temel bir hak olarak gördüklerini belirten Serter, “Bu doğrultuda da merkezi ve yerel idarelerin bu hakkı geniş kesimlere sağlamak için sosyal konut projelerine hız vermesinin en temel görevleri olduğunu düşünüyoruz. Bu şekilde temel bir hak olan konuta erişim üzerinden piyasayı düzenleyici bir hamle de doğrudan yapılmış olacaktır” açıklamasında bulundu. 

Bunun hem satılık hem kiralık evler üzerinden düşünebileceğine, dünyada uygulanan modellerinin de mevcut olduğuna dikkat çeken Serter, şunları kaydetti:

“Artık kent mekânına para kazanılacak meta olarak bakmak yerine onu geniş kesimler için bir yuva ve dayanışma mekanı olarak kurgulamak temel hedef ve görev olmalıdır. Bu doğrultuda da planlamanın kamu yararını gözeten kamucu yönü en büyük olanağı sağlayan araç olarak karşımızda durmaktadır.”

Sektör temsilcileri, dolar kurunun 18 seviyesinden 12’ye kadar düşmesinden sonra ev fiyatlarında yüzde 3-5 aralığında bir düşüş kaydedildiğini fakat bunun ne kadar süreceğinin kurdaki istikrara bağlı olacağınaı vurguluyor. Genel beklenti ise, maliyetlerin geldiği mevcut seviyenin ardından ev fiyatlarının düşmeyeceği…

İNDER Başkanı Durbakayım, ev fiyatlarındaki yükseliş hızının 2022 yılında da sürmesini beklediklerini belirtti.

Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör ise, mevcut ev fiyatlarının ne kadar gerçekçi olup olmadığının anlaşılması için kurdaki hareketlilikle yapılan zamlar arasında paralellik olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. 

“Bir ev 40 gün içinde 2 milyon TL’den 4 milyon TL’ye çıkmışsa ki örnekleri duyuluyor, bunun kurdaki artışla filan ilgisi yok” diye konuşan Çokgör, şu açıklamalarda bulundu:

“Gayrimenkul danışmanlığı Türkiye’de farklı işliyor. Örneğin yurt dışında satışlar daha şeffaftır. Ederinden yüzde 20 daha fazlaya satamazsınız evi, en fazla yüzde 3-5 fark eder. Ancak Türkiye’de ev sahipleri piyasada. Kısa dönem aralığında yüzde 100’ü bulan zamlar gerçekçi ve doğru değil.”

Çokgör ayrıca, piyasadaki mevcut durumu “Ekonomideki belirsizlikle karanlık bir kuyuda gibiyiz” sözlerini kullanarak açıkladı.

“Kurdaki düşüşle fiyatlarda hafif indirim yapanlar oldu. Fakat öyle bir durumun içerisindeyiz ki, kimse döviz kurundaki seviyeleri öngöremiyor” diye konuşan Çokgör, “Malzemenin alındığı gün ile satıldığı gün kurdaki seviye ne olacak kestirilemediği için zarar etmekten korkuyor herkes. Alış ve satış riskli olduğu için insanlar ticaret yapmak istemiyor. Bu durum konut fiyatlarını etkilemeye devam edecektir. Maliyetler ortada, fiyatların mevcut seviyesinden aşağı inmesini beklemiyorum” ifadelerini kullandı.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, “Belki de bunlar konutta iyi günlerdir” ifadelerini kullandı. 

Ev fiyatlarındaki ani yükselişin sebebinin Hziran 2020'de verilen düşük faizli krediler olduğuna dikkat çeken Erdoğdu, o zamana kadar uzun zaman reel olarak değer kaybeden ev fiyatlarının, politika faizinin çok altında yapılan bir kampanya ile talebi yükselttiğini, fiyatların da ‘uyku halinden çıktığını’ belirtti. 

2021 yılında özellikle kiraların yükselmesine neden olan unsurlar evden çalışanların işe dönmesi, kapalı üniversitelerin açılması ve yarı kapalı pandemi süreci normalleşmeye başlayınca talebin yükselmesi şeklinde ön planda olduğuna vurgu yapan Erdoğdu, “Normalleşme ile evliliklerin artması, ertelenmiş planların gerçekleştirilmesi konuta olan talebi artıracaktır. Üretilen konut olmaması arz eksiği-talep fazlası sarmalını doğuracaktır. Belki de bunlar konutta iyi günlerdir diyebiliriz” şeklinde konuştu.

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa’nın beklentisi ise, fiyatların bu sene de dalgalı bir seyir izlemesine ilişkin oldu.

Aşa, döviz kurunun belli bir seviyede sabitlenip, inşaat maliyetlerinin düşmesiyle fiyatlarda da kalıcı bir sabitlenmenin yaşanabileceğinin altını çizerek şunları kaydetti: 

“Fiyatlardaki düşüş için ise müteahhitlerin önünü görmeye, öngörülebilir bütçe yapabilmesine ve üretime geçmelerine bağlı. Sürekli artmayan inşaat maliyetlerinin yanında bir de konut arzı çoğalırsa fiyatlar normalleşecektir.”

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, TL'deki güven ortamının oluşmadığı sürece ev fiyatlarındaki yükselişi durdurmanın zor olduğunun altını çizdi.

Özellikle emtia fiyatlarının yükselmesinin uzun demir, betin, çelik gibi inşaat maliyetlerini çok yukarı çektiğine, bunun da imalat fiyatları ile yerine koyma fiyatlarını etkilediğine vurgu yapan Yazıcı, “Konuttaki fiyat artışının devamı maalesef gelecek gibi duruyor” diye konuştu.

“Türkiye’de 2 senedir yeni konut üretilmiyor, bir yıldır da üzerine basa bas söylüyoruz Türkiye barınma krizine doğru gidiyor” ifadelerini kullanan Yazıcı, “Mülk edinmek her geçen gün zorlaşacak ve kira rakamları da buna bağlı yükselecek. Daha kötüsü kiralık ev kavramı gittikçe azalacak ev bulmak zorlaşacak” dedi.

Ev fiyatlarının 2021’de ülke genelinde tahminen yüzde 50 civarında yükseldiğini vurgulayan Yazıcı, şunları kaydetti:

“Ancak bu bizi yanıltmasın, fiyatın yüzde 100 arttığı yerler de var. 2022’de de bu orandan daha aşağı bir artış beklemiyorum.”