Suriyelilerin olası geri dönüşü konut sektörünü nasıl etkiler? 'Fiyatlar 1 yıl içinde...'
Gayrimenkul uzmanları, Suriyelilerin ülkelerine dönüşüyle İstanbul'da kiralık konut piyasasında değişiklikler bekliyor. Ancak kiralarda hemen bir düşüş olmayacağına dikkat çekiliyor. Bu etkinin, 1-1,5 yıl içinde görülebileceği belirtiliyor.
Suriyeli sığınmacıların ülkesine geri dönüş beklentisi kiralık piyasasında ‘kiralar düşecek’ beklentisine neden olsa da gayrimenkul uzmanları, kimsenin “Kiralar hemen inecek” beklentisine kapılmaması gerektiğine vurgu yaptı.
Suriyeliler’in en fazla Fatih, Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar gibi bölgelerde yaşadığına işaret eden uzmanlar, şayet geri dönüşlerin olması durumunda İstanbul’da 40- 50 bin dairenin boşalabileceğini tahmin ettiklerini açıklayarak, “Bu evlerin kiralık piyasasına etkisi de ancak 1,5 yıl sonra görülür.
Hemen bir haftada kiralar düşmez. Öyle bir beklentiye kimse kapılmasın. Ancak o zaman da kiralanacak ev çoğalacağı için ev sahiplerinin ağır şartları biraz daha esner ve kira fiyatlarında artış hızı yavaşlar. Ancak şu anda Suriyelilerden dönüş için yoğun bir talep almıyoruz. ‘Elektrik yok, su yok neden gideyim’ diyenler de var. Çünkü bir çoğu burada mülk aldı, iş yerlerini kurdu” değerlendirmesinde bulundu.
Kiralanacak ev sayısı artar
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Onursal Başkanı Hakan Akdoğan: “Suriyelilerin yoğun yaşadığı bölgelerde, son 2-3 günde ciddi dönüş olacağı sinyalleri var. Şayet Suriyelilerin yoğun yaşadığı bölgelerde gidişler hızlanırsa, kiralarda rahatlama getirebilir, kiralık ev sayısı artar. Bu da kira fiyatlarının normalleşmesine, şartların daha da kolaylaşmasını sağlar. Suriyeliler gitti diye kiralarda bir değişiklik olacağını düşünmüyorum.
Özellikle yoğun yaşadıkları yerlerde, çünkü her yerde yaşamıyorlar. Büyük şehirlerin de belli semtlerinde yaşıyorlar. Yani satılık tarafında bir etkileri yoktu, ciddi hareket getireceğini öngörmüyorum. Ancak kiralık tarafında bir rahatlama getirebilir.
Fatih, Esenyurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli gibi yoğun yaşadıkları semtlerde bir rahatlama söz konusu olur, kiralık konut arzı artar. Bu da kiracı adayları için hızlı bir kiralık konut bulma noktasında fayda sağlar. Fiyatların daha normalleşmesini, kira artış hızını yavaşlatır. Ancak ne kadar boşa daire çıkacak bilmiyoruz. Genel anlamda gördüğümüz, kiralık konut arzı, konut seçeneği artar ve ev sahiplerinin zorlayıcı şartları kolaylaşır ve kira artış hızını yavaşlatır.”
“Gittiler diye kiralar düşmez”
Trio Gayrimenkul Yönetimi kurulu Başkanı Sezgin Bilge, “Suriyelilerin gitmesi konut piyasasını çok etkilemez. Ancak Türkiye’ye, yabancı yatırımcının daha cazip bakmasını ve tekrar yatırım için daha çok değerlendirmesi sağlar. Yani Suriyeliler gitti diye kiralar düşmez. Kiraların düşürme etkisine çok olacağını düşünmüyorum açıkçası.
Zaten baktığınızda, Suriyelilerin kiraladığı ya da satın alıp kiraya verdiği bölgeler Beylikdüzü, Esenyurt gibi yerler. Yani İstanbul’un daha uç noktaları ve orada zaten kiralar çok yüksek değil. Çünkü kiralama açısından oralarda çok seçenek var. Kiralık yüksek olmasının nedeni ise özellikle üretimin az olmasından kaynakladı. Yani üretimin az olduğu bölgelerde daha yüksek. O yüzden çok büyük bir etkisi olmaz. Ancak yabancı yatırımcının gelip konut kiralamaya başlamasıyla arz da artarsa öyle bir etkisi olabilir. Daha fazla konut o zaman kiraya verilebilir.”
“Hemen düşecek beklentisi olmasın”
İSTOÇ İşadamları Derneği Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Danışmanı Senay Araç, “Hemen öyle kiralara düşecek diye bir beklenti olmasın, ‘kiralar düşecek evler gelecek’ diye. Suriyeli birçok kişinin satın aldığı evler de var burada. Kendi mülklerini alan, iş yerlerini açan Suriyeli sığınmacılar da var. Yani hiç kimse ‘bir hafta sonra kiralar düşer’ diye beklentiye girmesin. Durumu iyi olanlar kendi mülkünü alıyordu, ancak iyi olmayanlar da çalışıyordu ve çok kötü yerlerde oturan sığınmacılar da vardı.
Kömürlük daireleri bile kiralayanlar oldu. İstanbul’da Fatih, Başakşehir, Esenyurt en yoğun yaşadıkları bölgeler. Buralarda ‘evimizi boşaltıyoruz, taşınıyoruz artık’ gibi bir talep yok. Ancak yaza doğru olur. Çünkü kış dönemindeyiz. Suriyeli sığınmacıların yoğun olduğu bölgelerde evlerin boşalması ve geri dönüşlerin başlaması halinde, bu durumun kiralık piyasasına yansıması ancak 1,5 yıl sonra görülür.”
“Yoğun bir geri dönüş yok”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise şu şekilde konuştu:
“Bu bir senaryo aslında. Bir psikoloji oluşmuş gidilecek diye ancak ne kadarı gerçeğe döner bilemiyoruz. Şayet geri dönüşler olursa İstanbul’da tahmini 40- 50 bin ev boşa çıkabilir, yani ciddi bir ev potansiyeli var. Bunun da etkisi ancak 1 yıl sonra piyasalara yansır. Kiralık ev adeti çoğalacağı için o zaman fiyatlarda bir düşüş olabilir. Suriyelilerin yoğun olarak yaşadığı bölgelerde. Bütün bunlar, döneceklerini varsayarsak olur, geri dönmezlerse olmaz. Ancak Suriyeli sığınmacılarda 3-5 aile birlikte kalan da oluyor. ‘Elektrik yok, su yok, gidip de ne yapacağız’ diyenler de var. Gidip tekrar döner mi ya da kaç kişi gider bilmiyoruz. Ancak kiralık piyasasına etkisi bir yıldan önce olmaz. Bir anda herkes tası tarağı toplayıp gitmez, çünkü burada yerleşen işyeri açanlar da var. Bu konuyu gündemimize aldık ancak yoğun bir geri dönüş yok.”
“Arz fazlası kiraları düşürebilir”
Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan: “Suriyelilerin geri dönüşü, Türkiye’deki bazı bölgelerde konut piyasasını yeniden şekillendiriyor. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde, Suriyeli nüfusun azalmasıyla birlikte, kira piyasasında arz fazlası bekleniyor. Bu durum, kiralık daire fiyatlarının düşmesine ve kiralama bedellerinin reel olarak azalmasına neden olabilir. Özellikle İstanbul’un Fatih ilçesi gibi yoğun göç alan bölgelerde, Suriyeli nüfusun azalmasıyla boşalan konutlar, kiralık konut arzını artıracak ve kiracıların daha uygun fiyatlarla konut bulabilmesine imkân tanıyacaktır. Artan arz, talebin daha kolay karşılanmasını sağlayarak, kiraların dengelenmesine yardımcı olacak.”