"Türkiye'de konut talebinde belirgin düşüş..."

BETAM, sahibinden.com'un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlar Türkiye'de ve üç büyük şehirde son 5 aydır düşüşte.

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık ayı raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlar Türkiye’de ve üç büyük şehirde son 5 aydır düşüşte.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ekimden kasıma cari satılık konut fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş beş aydır devam etmektedir.

Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı;

İstanbul’da ise yıllık reel fiyat çok uzun bir aradan sonra ilk kez yüzde 1,4 azalmıştır. Diğer bir ifadeyle bu ilimizde ortalama reel fiyat geçen yıldan daha düşüktür. Cari konut fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı geçen ekime kıyasla ülke genelinde 6,5 puan azalarak yüzde 70,7’ye düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 25.503 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki artış oranları üç büyük şehirde de azalmıştır.

Aynı dönemde cari fiyatları yıllık artış oranı;

Ortalama satılık konut m2 fiyatları;

Konut talebi endeksi ekime kıyasla yüzde 9,1 azalmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azalmıştır. Hem ilan hem satılan konut sayılarında azalma söz konusudur. Gösterge oranda azalma satılan konut sayısının ilan sayısından çok daha büyük ölçüde azalmasının sonucudur. Bununla birlikte, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Bu gözlemler satılık konut piyasasındaki yavaşlamanın belirginleştiğini ortaya koymaktadır.
 

2020 mayıstan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) önceki dört ayda olduğu gibi kasımda da gerilemiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi kasımda ekime kıyasla 4,5 puanlık azalışla 189,1 olmuştur. Ekimden kasıma enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,3 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 0,9’da kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

2020 Mayıstan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) 2023 Temmuz’da gerilemiştir (Şekil 2). Reel konut fiyat endeksi temmuzda hazirana kıyasla 8,8 puanlık azalışla 205,2 olmuştur. Hazirandan temmuza enflasyon oranı yüzde 9,5 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 5’tir. Temmuzda olağanüstü yüksek enflasyonun yarattığı bu büyük fark reel konut fiyatlarında uzun süre sonra düşüşe yol açmıştır. Reel fiyatların kalıcı olarak inişe geçip geçmediğini söyleyebilmek için henüz erkendir. Bu yüksek artışla birlikte enflasyonun yeniden tırmanışa geçmesi önümüzdeki aylarda satılık konut cari fiyatlarında artışı hızlandırabilir. Endeksin güncel seviyesi satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 105,2 aştığını göstermektedir.

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Şubat’taki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Şubat 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı üç büyükşehirde artmıştır. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla Ankara’da yüzde 7,7 (81.334’ten 87.600’e), İstanbul’da yüzde 1,6 (223.847’den 227.472’ye), İzmir’de ise yüzde 2,6 (63.186’dan 64.800’e) yükselmiştir. Satılan konut sayısı da üç büyükşehirde artmış ancak bu artışın Ankara’da oldukça güçlü olması dikkat çekicidir. Satılan konut sayısında bir önceki aya göre İstanbul’da yüzde 12,9 (9.108’den 10.279’a), Ankara’da yüzde38,2 (3.836’dan 5.299’a), İzmir’de ise yüzde 18,9 (2.402’den 2.856’ya) oranında artış vardır.

Hatırlatmak gerekirse, geçen ayın raporunda Ankara’daki satılan konut sayısında belirgin bir düşüş olduğunu belirtmiştik. Bu düşüşün bayram etkisi veya 6 Şubat depreminden sonra bu ildeki fiyatların çok yüksek olmasının talebi düşürecek boyuta ulaşması ile açıklanabileceğini söylemiştik. Ancak temmuz ayının verileri haziranda Ankara’da görülen büyük düşüşün geçici olduğunu işaret etmektedir. Nitekim hazirana kıyasla bu ilimizde hem satılan konut hem de satılık ilan sayılarında önemli artışlar gerçekleşmiştir.

Konut piyasasındaki güncel gelişmeleri incelediğimiz aylık raporumuzun bu bölümünde, Ankara’nın ilçelerindeki satış fiyatı artış oranlarına odaklanıyoruz. İlçe düzeyindeki analizden önce Ankara’daki satış fiyatı artış oranlarının seyrini hatırlatmak faydalı olacaktır. Şekil 12, Ankara’da 2021 temmuzdan itibaren hesaplanan satış fiyatındaki yıllık artış oranını göstermektedir. Buna göre, 2021 Kasım ayına kadar bu ilimizdeki satış fiyatlarındaki artış hızı ortalama yüzde 37 olsa da nispeten düşük bir seviyededir. Bu tarihten itibaren döviz kurundaki hızlı artış ve bunun sebep olduğu enflasyondaki yükseliş sebebiyle konut fiyatları daha hızlı oranda artmaya başlamıştır.

2022 Eylül ayında satış fiyatındaki yıllık artış oranı yüzde 205,6’ya kadar yükselmiştir. Ancak, Eylül’den sonra bu ilimizdeki satış fiyatlarının yıllık artış oranının belirgin bir düşüş seyrinde olduğu gözlenmektedir. 2023 temmuz ayının verilerine göre bu ilimizdeki konut fiyatı artış oranı yüzde 103’tür.
 

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023” raporunu paylaştı. Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ekimden kasıma cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel kira fiyatlarındaki düşüş ülke geneli ile İstanbul ve İzmir’de son beş Ankara’da son dört aydır devam etmektedir.

TÜİK Kasım 2023 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 53,40 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Aralık 2023 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.