Türkiye'de Vatandaşların Konuta Erişimi Ne Durumda?

2024 yılının ilk yarısında, bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışlarında düşüş yaşandı. Altını çizmek gerekir ki; konut, barınmak için öncelikli bir ihtiyaç. Bu konuyu tek bir tarafın çözmesi mümkün değil. Tüm tarafların birlikte hareket etmesi gerekiyor.

2024 yılının ilk yarısı geride kaldı. Hem piyasada gözlemlediğimiz hem de verilerin anlattığı ve dikkat çeken çokça konu var. O nedenle bu yazımda, inşaat sektöründe 2023 – 2024 yıllarının ilk yarılarını karşılaştıracağım.

2023’ün ilk yarısında 565 bin 779 adet, 2024’ün ilk yarısında ise 545 bin 74 adet konut satışı gerçekleşti. Bir azalış olduğu görülüyor. Açıklanan verilerden hareketle; gerçekleşen konut satışlarının, kredi imkânlarının azalması sebebiyle, nakit veya satış vaadi sözleşmesi yöntemiyle yapıldığı anlaşılıyor.

Bu yılın ilk yarısında toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı da yüzde 9 seviyelerine geriledi. Daha birkaç yıl önce bu oranın yüzde 20 – 30’lar seviyesinde olduğunu biliyoruz.

Bununla birlikte, bir de konut alım kararında ürün değişikliği gözlemleniyor. Pandemi sonrasında; önce balkonlu, teraslı evlere, sonra da özellikle Ege bölgesine talep artışı yaşandı. 2022 yılında başlayan arsa / arazi trendi, 2023 yılında zirve yaptı. 2024 ilk yarısında ise bu alımın devam ettiğini ama yükseliş hızının yavaşladığını görüyoruz.

Verilere bakacak olursak; tüm gayrimenkul türleri içinde konut satışlarının payı, 2023 yılının ilk yarısında yüzde 42 iken, 2024 yılının aynı döneminde yüzde 45’e yükselmiş. Arsa / arazi alımındaki yavaşlamayı ve konut payındaki artışı birlikte değerlendirecek olursak; aslında asıl ihtiyaç belli, gerçek talep belli…

Konut, barınmak için öncelikli bir ihtiyaç. Kişiler önce barınma sorununu çözmeye çalışıyor sonra diğer ürünlere yatırıma geçiyor. Konuta erişemeyenler de enflasyondan korunmak ya da farklı bir şekilde değerlendirmek amacıyla arsa / arazi trendine katılıyor.

Geçen yıllarda uygulanan çok uygun kredi faiz oranları, konutların ihtiyaç değil yatırım aracı olarak görülmesini teşvik etti aslında. Peki, konut bir yatırım aracı mıdır? Tüm gayrimenkul ürünleri birer yatırım aracıdır. Ancak öncelikli olarak yatırım aracı olan, ticari gayrimenkullerdir.

Konut, öncelikli ihtiyaçtır. Tabi ki kiralık mülk ihtiyacı gerçeğini görmezden gelemeyiz. Dolayısıyla, belli bir orana kadar konutun yatırımcı tarafından cazip görülmesi, kiraya verilmesi mantıklı. Bir ürün olsun ki, konut edinimi yapamayan kişiler için barınma çözümü olsun. Ancak tekrar altını çizelim, konut öncelikle ihtiyaçtır.

Bizim için en önemli göstergelerden biri de yapı izin istatistikleridir. Çünkü temel iktisat öğretisine göre; arz yükselirse, fiyatlar aşağı yönlü hareket eder. Zaten konuta ihtiyacı biliyoruz, bir de son yıllarda yaşanan hızlı fiyat ve maliyet artışları bu göstergenin önemini iyice ortaya çıkarttı.

Demografik sebeplerle yıllık ortalama 800 bin ile 1 milyon adet yeni konuta ihtiyacımız var. Bu sayıya kentsel dönüşüm dâhil değil. Peki, üretim hangi seviyelerde? 2017 yılında 1,4 milyon adede yükselen konut üretimi, 2019 yılında 300 bin adet seviyelerine düştü. Bu üretimlerin teslim tarihlerini düşünürsek, 2021 itibarıyla arzın yokluğu da fiyat artışını körükledi. Ancak yapı ruhsatı verileri, üretimin, tüm bu maliyet artışlarına rağmen arttığını gösteriyor. 2024 yılı ilk çeyrek yapı ruhsatı alınan daire üretim sayısı, 2022 ve 2023 yılı aynı dönemine göre yüksek.

Satış fiyatlarını ve dolayısıyla erişilebilirliği direkt etkileyen bir diğer unsur da tabi ki inşaat maliyetleri. Burada bir malzeme maliyeti var, bir de işçilik maliyeti. Malzeme fiyatlarında artışın yavaşladığını görmek mümkün. Özellikle döviz kurundaki dalgalanmanın yaşanmaması bunun başlıca sebebi. Malzeme artışı yıllık yüzde 58 seviyeleri ile enflasyona benzer bir seviyede. Ancak işçilik maliyeti için aynı şeyi söylemek mümkün değil. Buradaki artış TÜFE’nin üzerinde yaşanıyor.

Özetle; konuta talebin devam ettiğini, gayrimenkul yatırımcısının yönünün zaman zaman değişse de öncelikli tercihinin konut olduğunu, son yıllardaki fiyat artışlarının reel olarak durduğunu söyleyebiliriz.

Talep ve ihtiyaç devam ediyorsa ancak üretim önceki yılların altında kaldıysa, o zaman doğru lokasyonda, doğru projelerin geliştirilmesi gerekiyor. Üretimi desteklemek, edinime çözümler üretmek gerekiyor. Çok net bir gerçek var ki, bu konuyu tek bir tarafın çözmesi mümkün değil. Tüm tarafların birlikte hareket etmesi gerekiyor.