Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son verilere göre yıllık enflasyon yüzde 54,44'e çıktı. Bu durum devam eden arz sorunuyla birleşince özellikle kiralık evde oturanlar ve kiralık ev arayanlar için büyük bir probleme dönüştü. Son yıllarda azalan yeni konut üretimi artan talebe cevap vermediği için fiyatlar hızla yükseliyor. Enflasyon ise hem kira sözleşmelerini hem de konut fiyatlarını zorluyor.

Kira sözleşmelerinin yenilenmesinde 12 aylık tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ortalaması dikkate alınıyor. Buna göre Şubat ayı kira artış oranı yüzde 25,98 olarak hesaplanıyor. Bu oran Şubat 2021'de yüzde 12,53 seviyesindeydi. Kiracıların şimdi en büyük endişesi, özellikle yaz döneminde yükselmesi beklenen enflasyon ve yüksek kira artış oranı.

Ancak bazı ev sahiplerinin bu konudaki tutumu ise kiracıları zor duruma düşürüyor. Sürekli artan enflasyonu işaret eden ev sahipleri kiracılarından yasal orandan daha fazla kira artışı talep ediyor. Bu talebe olumlu yanıt alamayan ev sahipleri kimi zaman kiracılara evi boşaltması yönünde çeşitli baskılar yapıyor.

Ev sahiplerinin yasal olmayan talepleri

Peki ev sahibi kirayı istediği oranda arttırabilir mi ve kiracıdan evi istediği zamanda boşaltmasını isteyebilir mi?

DW Türkçe'ye değerlendirmelerde bulunan avukat Hanife Emine Kara, kiralarda uygulanacak artışın ne şekilde yapılacağının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesinde düzenlendiğine dikkat çekiyor. Buna göre yenilenen sözleşme için son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması dikkate alınıyor. Son dönemde bazı ev sahiplerinin kiracılarından artan enflasyonu ve sektördeki artışları bahane ederek yeni zamlar talep ettiğini ifade eden Kara, ancak yasal olarak bunu talep edemeyecekleri uyarısında bulunuyor. 

Bağımsız iktisatçılardan oluşan Enflasyon Araştırma Grubu'nun (ENAG) hesaplamasına göre ise yıllık enflasyon yüzde 123,8. Bazı ev sahipleri de fiyat artışlarını ENAG'ın hesaplamasına göre talep ediyor. Ancak mülk sahiplerinin ENAG'ın rakamlarının kira sözleşmelerinde kabul edilemeyeceğini kaydeden Kara, "Kira sözleşmeleri için belirlenen tek istatistik TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıdır" diyor.

Ev sahibinin yasal oranı kabul etmemesi durumunda ise sürecin nasıl işleyeceği konusunda Kara şunları söylüyor:

"Bu durumda kiracı ev değiştirmek istemiyorsa TÜİK tarafından belirlenen son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasına bakarak kira artışı yapabilir. Ve bu oranı mevcut kirasını üzerine ekleyerek kira bedeli olarak uygulayabilir. Ev sahibi bunu kabul etmese bile yasal artış oranı bu olduğu için kiracı evde oturmaya devam edebilir. Bu konuda ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma yetkisi yoktur."

Peki uzun süreli sözleşmelerde durum değişiyor mu?

Kara, eğer kiracı beş yıldan uzun süredir aynı evde oturuyorsa ve burada bir uyuşmazlık varsa ev sahibinin bu konuda farklı bir değerlendirme talep edebileceğini ifade ediyor. Kara'nın verdiği bilgilere göre yargı yoluna başvurulduğunda hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama, kiralanan mümkün durumu ve bölgedeki emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyetli bir karar veriliyor.

Üç yıl daha problem yaşanabilir

Yaşanan sıkıntıdaki temel sorunun yeterli sayıda yeni konut üretilememesi olduğunu söyleyen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan ise bu gündemin en az üç yıl daha süreceğini belirtiyor.

Türkiye'nin yılda en az 800 bin adet konut üretimi ihtiyacı olduğunu belirten Akdoğan, "2016 yılıyla 2019 arasında biz konutları satmak için müşteri bulamazdık. Daha sonra hem pandemi hem de kurdaki yükseliş konut üretimi durdurdu. Maliyetler çok arttı. 2020 sonrasında konut üretimi iyice azaldı. Bir yandan da insanlar yeni ev bakıyor. Piyasa buna cevap veremedi, fiyatla artışa geçti" diyor.

Talep çok olduğu için bu yükselişin durmadığını söyleyen Akdoğan sözlerini, "Şimdi 2021 yılı için 700 bin bağımsız bölüm ruhsatı alındığını gördük. Bunun ne kadarı inşa edilecek bilmiyoruz ama bu rakam bile olumlu görünüyor. Eğer bu 2022 yılında daha da yukarı çıkarsa ihtiyacın karşılanması anlamında önemli olur" şeklinde sürdürüyor.

Sosyal konut üretimi artmalı

Türkiye'nin bu konudaki en önemli önceliğinin ucuz ve sosyal konut üretimi olduğunu söyleyen Akdoğan, "Türkiye, TOKİ ile çok daha hızlı bir şekilde bu ihtiyaca karşılık vermeli. Özellikle dar gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut üretimi hızlandırılmalı. Büyükşehirlerde yeni projeler geliştirilmeli ve aynı zamanda bu doğrultuda konut üretmek isteyen firmalar desteklenmeli" önerisinde bulunuyor.

Ev fiyatlarının çok kısa sürede 2-3 kat arttığını anlatan Akdoğan, bu durumun çok ciddi bir talep patlaması olmadığı halde gerçekleştiğini belirtiyor. Akdoğan'ın bu konudaki altını çizdiği nokta bir dönem sürekli artan konut üretiminin aniden durması. Akdoğan göre piyasada hem üretim anlamında hem de fiyatlama mekanizması anlamında bir dengenin sağlanması birkaç yıldan fazla sürecek. Bu süreçte kiracılar benzer sıkıntılar yaşamaya devam edecek. Ancak Akdoğan, kiracıların ev sahipleri ile yaşadıkları sıkıntıda mutlaka kendi yasal haklarını bilmeleri gerektiğini ifade ediyor.