Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileri üzerinden hazırlanan “Kiralık Konut Piyasası Görünümü” raporu kira fiyatlarında düşme yönünde bir seyrin izlendiğini ortaya koydu.

Rapora göre, reel kira fiyatlarındaki düşüş ülke geneli ile İstanbul ve İzmir’de son 5, Ankara’da ise son 4 aydır devam ediyor. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı ülke genelinde yüzde 18,3’e, İstanbul’da yüzde 9,3’e, Ankara’da yüzde 60,1’e, İzmir’de ise yüzde 34,1’e geriledi.

Peki gerilemenin ardında ne var? Bu tablo bize neyi gösteriyor? Sorulara yanıt bulmak için Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan ile konuştuk.

Her hafta değişen o kiralar artık 4-5 aydır yok. Büyükşehirler için fiyat artışı olmadığını söyleyebiliriz. Düşme yok ama durağanlık var.

Kiralardaki asıl düşüş deprem bölgesinde

“Türkiye'de konut sahipliği yüzde 57-58 seviyesinde. İnsanların yüzde 42’si hala kirada yaşıyor” diyen Hacı Ali Taylan, kira fiyatlarındaki düşüşün özellikle deprem bölgesinde görüldüğünü belirtiyor. “Yüzde 10, yüzde 20’lere, belki yüzde 25’lere kadar inen kiraları gördük. Depremden önce 2 bin lira olan konutlar depremden sonra 10 bin liraya kadar çıkmışlardı” diyor. Deprem bölgesinde kira fiyatlarının düşme nedenini ise şöyle anlatıyor:

“Depremzedelere konteynerler, evler yapıldıkça o bölgelerde artık kiralar yavaş yavaş yerine oturuyor. Kiralık talebi o bölgelerde artık az. Deprem konutları bir yıl içerisinde yapılırsa Ankara'ya, İstanbul'a, İzmir'e, Antalya'ya göç eden insanlar belki kendi şehirlerine, daha güvenli konutlara dönecekler. O zaman bu kiralarda gerilemeyi daha çok görebileceğiz.”

[Malatya'nın Yeşilyurt ilçesi İkizce bölgesinde, afetzedeler için TOKİ tarafından yapılan konutlar. Fotoğraf: AA]

Büyük kentlerde kira fiyatları durağan

Eğitim-öğretim yılı öncesi üniversite öğrencilerinin kiralık arayışı ve iş nedeniyle yaşanan şehir değişiklikleri kiralık piyasasını belirleyen başlıca faktörlerdendi. Ancak bu yıl yaşanan büyük depremlerin kiralık piyasasındaki sonuçları bu faktörleri geride bıraktı.

Depremlerin ardından büyük kentlere giden afetzedelerle birlikte kira fiyatlarında dalgalanmalar yaşanmıştı. Hacı Ali Taylan, mart, nisan, mayıs ve haziran aylarında yaşanan anormal artışların artık söz konusu olmadığını söylüyor. “Fiyat artmıyorsa durağın kalması, diğer ekonomik enstrümanlar ile karşılaştırıldığında, düşme gibi algılanabilir” diyen Taylan, İstanbul, Ankara ve İzmir’deki tabloyu ise şu sözlerle anlatıyor:

“Sadece Malatya'dan 230 bin insanın farklı şehirlere göç ettiğini biliyoruz. Toplamda 11 ilden göç oldu. Dolayısıyla o acı depremden sonra büyükşehirlere talep çok fazlaydı. Kiraların en büyük artışı buradan kaynaklandı.

Mart, nisan, mayıs, haziran aylarında yaşadığımız her hafta değişen o kiralar artık 4-5 aydır yok. Büyükşehirler için fiyat artışı olmadığını söyleyebiliriz. Düşme yok ama durağanlık var. Şimdi daha stabil kiralar söz konusu. Daha durağan bir dönem yaşıyoruz gibi. Kiralar artmıyor, bu sevindirici bir şey.”

“Ukrayna Savaşı sahil kesimlerini etkiledi”

Hacı Ali Taylan Ukrayna Savaşı’nın da kira fiyatlarını olumsuz etkide bulunduğunu anlatıyor. Savaş sonrası özellikle Antalya ve Mersin’de kiralık konut talebinin fazlasıyla arttığını, bunun da fiyatları hızla yükselttiğini vurguluyor. Ancak şimdilerde bu trendin de aşağıya yöneldiğini dile getiriyor:

“Antalya'da kira fiyatları biraz gerilemeye başladı. Ama bunun birçok sebebi var. Örneğin, yabancıların gayrimenkul alması biraz azaldı. Yabancıların ikamet amaçlı konut edinmesinin 200 bin dolara çıkarılması etkili oldu. Bu durum yabancı talebini azalttı. Zaten sahil kesimlerindeki kira artışlarındaki en önemli sebep yabancılardan gelen talepti.

Mesela Mersin’de çok yüksek bir artış vardı. Orada da şimdi durdu. Çünkü orada da yabancı talebi çok ciddi anlamda azaldı.”

Kira fiyatlarında çok köpük olan afaki rakamlar vardı. Vicdansızca çok anormal rakamlar istiyorlardı. Onlar gerçeğe döndü diyebiliriz.

Kiralık fiyatlarındaki düşüşte kış aylarında olmamızın da etkisinin olduğunu belirten Taylan, piyasanın bundan sonra nasıl bir seyir izleyeceği konusunda ise yeni yıla dikkati çekiyor:

“Konut bedellerinin yüksek olmasındaki en önemli neden konut arzının yetersizliği… Talep fazla arz az olunca hem gayrimenkul hem de kira fiyatlarında ciddi anlamda yükselme oluyor.

Kira fiyatlarının kısa dönem içerisinde düşeceğini düşünmüyorum. Çünkü gayrimenkulün fiyatı, maliyetler çok yüksek. Deprem konutlarının ve kentsel dönüşümün hızlanması halinde, konut arzının çoğalması mümkün.

[Antalya'da 2022'de satılan 80 bin 459 konutun 21 bin 860'ını yabancılar aldı. Fotoğraf: AA]

Kira fiyatlarında çok köpük olan afaki rakamlar vardı. Vicdansızca çok anormal rakamlar istiyorlardı. Onlar gerçeğe döndü diyebiliriz. 2024’te fiyatların stabil yani durağan gitmesi zaten bizim gözümüzde düşme demektir. Normal şartlarda 2024’ün stabil gideceğini bekliyorum. Zaten fiyatların mevcudu koruması demek, bir anlamda geriye gitmesi demektir.”