Son aylarda ekonomi, Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi. Enflasyonun çok hızlı artması alt-orta gelir grubundaki vatandaşların temel ihtiyaç maddelerine ulaşımını dahi büyük ölçüde engelliyor. Gıda, giyim ve eğitim gibi alanların dışında konut fiyatları da hızla artıyor. Birçok insan artık ev sahibi olmanın hayal olduğunu düşünüyor. Ev fiyatları ve kiralardaki artış sadece büyükşehirlerde değil. Türkiye’nin birçok ilinde konut fiyatları yüzde 100’e yakın bir artışla rekor kırdı. BBC Türkçe’ye konuşan sektör temsilcileri ilk defa konut fiyatlarının dolar kurundaki artıştan fazla olduğunu belirtiyor. Aynı zamanda bazı bölgelerde konut fiyatlarındaki artışın 3 katı geçtiği ifade ediliyor. Peki ev fiyatları ve kiralar neden yükseldi, kiralar düşer mi? Detaylara birlikte bakalım.

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’ne göre İstanbul’daki konut fiyatları son bir yılda iki kat artış gösterdi

Ev fiyatları İzmir’de ise ilk defa metrekare fiyatı 10 bin liranın üzerine çıktı. Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, konut fiyatları ve kiraların sadece 6 ayda iki katına çıktığını fakat talepte hiçbir azalma olmadığını ifade ediyor: “Bundan 5-6 ay önce 600-700 bin liraya sattığımız daireleri şu an 1 milyon 400 bin ila 1 milyon 600 bin lira arası satıyoruz. Şu an gayrimenkule çok yoğun bir talep var ama fiyat artışının önüne geçemiyoruz.”

Sektör temsilcileri, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın dolar kurundaki artıştan iki kat yüksek olduğunu belirtiyor

Hal böyle olunca çalışanların konut sahibi olabilmeleri oldukça zorlaşıyor. Yani bir çalışanın geliri enflasyona ve kura göre düzenlense dahi ev sahibi olmak eskisi kadar kolay görünmüyor. Gelecek Partisi Ekonomi Politikaları Başkanı Kerim Rota, ev alabilme süresinin 2010 yılına kıyasla 8 yıl uzadığını ifade ediyor. Peki ev sahibi olabilmek neden bu kadar zorlaştı?

Uzmanlara göre bunun birkaç sebebi bulunuyor. İlk sebebi enflasyonun çok altında kalan faiz politikası. 2019 yılının sonunda çok düşük faiz oranıyla konut kredisi verildi. Konut kredilerinin reel olarak ucuzlaması, ev satışlarına olan talebi artırdı. Fakat uzmanlara göre bu talebi karşılayacak yeterli konut stoğu yoktu. Çünkü inşaat sektörü 2017 yılından sonra daralma sürecine girmişti. 2018 yılında yaşanan kur krizi sonrası çelik ve çimento gibi ürünlerin fiyatları artmış, 2019 yılındaki faiz politikaları nedeniyle de müteahhitler inşaat yapmaktan uzaklaşmıştı.

Son yıllarda inşaat sektöründeki maliyet artışı hem yeni yapılan evlerin fiyatlarını artırıyor hem de konut üretiminin azalmasına neden oluyor

Öte yandan Türk lirasına duyulan güvensizlik, gayrimenkulü tekrar bir yatırım aracına dönüştürdü. Hal böyle olunca talepte azalma yaşanmadı. Talep fazla ve üretim az olduğu için ciddi bir konut krizi yaşıyoruz.

Uzmanlara göre konut fiyatlarındaki artışın önlenmesi için önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekiyor

2018 yılında yaşanan kur krizi inşaat sektöründeki girdi maliyetlerini önemli ölçüde artırdı. Bu da hem üretim maliyetlerinin artmasına hem de daha az konut yapılmasına yol açtı. Hacı Ali Taylan, geçen yıl 6 lira olan demirin şu an 17 lira olduğunu söylüyor. Dolayısıyla yeni gayrimenkul projeleri yapılmıyor. Yapılanlar ise çok yüksek fiyatlardan satışa sunuluyor. Öte yandan Taylan, Türkiye’de nüfusun %33’ünün evi olmadığını bu nedenle gayrimenkule olan talebin devam ettiğini belirtiyor.

TÜİK, Mart ayında 5.567 yabancıya ev satıldığını bildiriyor

Bu veriye göre Mart 2022’de toplam konut satışı içinde yabancıların payı %4,1 oldu. Uzmanlara göre, yabancılara yapılan konut satışları da fiyatları bir miktar yükseltiyor. Ancak en önemli etki bu değil.

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, kira ve satış fiyatlarının belirlenmesinde yasal bir boşluk olduğunu söylüyor

Başka bir ifadeyle, “evler en fazla şu fiyattan kiraya verilmeli” ya da “bu tip evlerde tavan fiyat şudur” gibi hiçbir düzenleme yok. Hal böyle olunca herkes kafasına göre fiyat belirliyor ve insanlar birbirinden etkilendiği için fiyatlar sürekli artıyor.

Sektör temsilcileri, kısa ve orta vadede emlak fiyatlarının düşmesinin mümkün olmadığını, en iyi ihtimalle sabit kalabileceğini düşünüyor

Türkiye’de dört kişilik bir hanenin açlık sınırı 4.928, yoksulluk sınırı ise 16.052 Türk lirası. Bu verilere göre ülkemizde 26 milyon kişi açlık sınırının altında, 51 milyon kişi ise yoksulluk sınırının altında yaşıyor. Hal böyle olunca ülkenin %90’ından fazlası artan kiralar karşısında çaresizlik yaşıyor. Özellikle hane geliri 10 bin lira altında olan kişilerin 4-5 bin lira kira vermesi, temel giderlerin karşılanmasına engel oluyor. Bu da ev fiyatları ve kiralardaki artış karşısında çaresizlik ve perişanlık yaratıyor.