Hürriyet'te yer alan habere göre 6 Şubat depremleri sonrasında yaşanan büyük acı kentsel dönüşüm ihtiyacını ve aciliyetini bir kez daha gösterdi. Başta İstanbul olmak üzere ülke genelinde tüm riskli yapıların hızla yenilenmesi için yasal düzenlemeye gidildi. Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunlar incelendi ve tespitten yıkıma, tebligattan yeniden yapıma kadar her aşamada radikal adımlar atıldı. Dönüşüme yönelik düzenlemeleri içeren teklif, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı. Peki düzenleme evi dönüşüme giren vatandaşı nasıl etkileyecek? Yeni dönüşüm yasasında bilinmesi gerekenleri, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık.

1- ÇOĞUNLUK İSTERSE SÜREÇ BAŞLAR

Kentsel dönüşümde ilk ve en zor adım uzlaşma. Geçmişte arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınıyordu. Ne var ki çoğu zaman bu orana ulaşılamadığı için dönüşüm süreci hiç başlamıyordu. Şimdi ise dönüşüm kararları yüzde 50+1 ile alınabilecek. Yapılan yeni düzenlemeye göre; arsa payı toplamının yüzde 50.01 çoğunluğunun geçilmesi halinde ev sahipleri müteahhit firmaya, yapım şekline ve projeye karar verebilecek. Ayrıca salt çoğunluğa ulaşan malikler yıkım ve yapım için gerekli ruhsatlara başvurabilecek. Bu nedenle dönüşüm alanında yaşayan vatandaş artık “Ne de olsa 2/3 çoğunluğu yakalayamazlar’ kabulü ile dönüşüme mesafeli durmamalı.

2- YOKSULUN EVİNE KAMU ORTAK OLACAK

Dönüşüme hayır diyenlerin büyük kısmı maddi imkansızlıkları gerekçe gösteriyor. Kamu destekli kampanyalar yapılsa da, artan inşaat maliyetleri nedeniyle emekli ya da asgari ücretli haneler masrafları karşılayamıyor. İşte bu kesim için yeni bir model devreye giriyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde, kamu finansman desteği sağladığı eve ortak olacak. Örneğin evin değeri 1 milyon lira, dönüşüm için de 1 milyon lira gerek. Kamu dönüşüm için gerekli tutarı karşılayarak eve yüzde 50 ortak olacak.

Kişinin başka evi yoksa, kendisi ve eşi kira ödemeden yenilenen evinde kalabilecek. Bu oturma hakkı ölümle sona erecek. Ayrıca vatandaşın maddi olanakları değişirse ödeme yapıp evin tamamını da alabilecek. Kiracı kalan vatandaş ve eşi vefat edince payı mirasçılarına geçecek. Mirasçı güncel bedelle evi alabilecek ya da satış yapılarak taraflara payı ödenecek. Bu uygulama olmasaydı, maliyeti ödeyemeyenlerin evlerinin kamulaştırılması gerekiyordu. Kamulaştırma bedeliyle yeni ev alınması zor olduğu için bu model hazırlandı.

3-EV SAHİBİ ‘KAPIMI AÇMIYORUM’ DİYEMEZ

Riskli yapı tespiti için kimi zaman evlerin içinden de karot alınması gerekiyor. Ancak dönüşüme karşı çıkan bir komşu ‘Evime giremezsiniz’ dediğinde süreç kitleniyordu. Eski düzenlemede polis marifetiyle karot aldırma talebi olsa da yine de kapısını açmak istemeyen malik engellemeye devam edebiliyordu. Yeni düzenleme ile riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eli ile) yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılacak veya yaptırılacak.

Tahliye için de aynı düzenleme getirildi. Riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde kolluk kuvveti ile kapılar açılacak. Masraflar da engelleyenlerden tahsil edilecek.

4- RİSKLİ BİNA KAÇ GÜNDE BOŞALTILACAK

Düzenleme ile tahliye süreleri de yeniden belirlendi. Eski düzenlemede birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere, ikinci tebligat ise idare tarafından belirlenecek yeni bir süre olarak tanımlanmıştı. Yeni düzenleme ile tek bir süre öngörüldü ve bu süre ‘90 günden fazla olmamak’ üzere tanımlandı. Örneğin bir apartmanda 5 daire var ise belediye 25-35 gün süre verebilecek. Ya da sitedeki bir blokta 100 bağımsız bölüm var ise idare en fazla 90 gün süre tanıyacak. Tahliye süresi için de tüm maliklere tebligat gitmeyecek. Tahliye yazısı apartman kapısına asılacak, e-Devlet kapısı yoluyla bildirilecek ve 15 gün süre ile muhtarlıkta ilan edilecek.

5- YIKIM SONRASI DAVA HAKKI GELDİ

Arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilecek. Daha öncede düzenlenen ancak Danıştay kararı ile yürütmesi durdurulan taşınmazların yıkılması sonrasında izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açma hakkı düzenlemesi bir kez daha getirildi.

6- REZERV TANIMI DEĞİŞTİ

Rezerv yapı alanı tanımında ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ibaresi çıkarıldı ve eski yerleşim yerlerinin de belirlenmesinin önü açıldı.

Ayrıca bakanlık tarafından yapılan alanlar ve parsellere yönelik imar ve parselasyon planları il müdürlüklerinde 15 gün süre ile ilan edilecek. İtirazlar 5 günde değerlendirilecek ve ret halinde plan kesinleşecek.

7- TEBLİGAT KRİZİ SONA ERİYOR

Dönüşüm sürecinde yaşanan tebligat sorunu aylarca hatta kimi zaman bir yılı aşan zaman kaybına neden oluyordu. Bundan sonra tek tek evlere tebligat gitmeyecek. Bu nedenle eğer eviniz için haberiniz olmadan yıkım ya da yeniden yapım kararı alınmasını istemiyorsanız bu aşamada dikkatli olmalısınız.

Risk tespitinde yeni uygulama şöyle olacak:

- Riskli yapı tespiti kararı Başkanlık veya idare tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü tarafından değil bizzat Başkanlık veya İdare (belediyeler, il özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacak.

- Maliklere karar e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.

- Riskli yapılar Bakanlık internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilecek.

- Karar muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak.

- Dönüşümde alınan karara katılmayanları payı satışa çıkıyor. İşte bu aşamada da tebligat sorunu yaşanıyordu. Yeni dönemde süreç şöyle ilerleyecek:

 Bir binada salt çoğunluk ile karar alındıysa, karara katılmayan ya da katılamayan kişiler için ek bir toplantı yapılması zorunlu değil. Bu durumda salt çoğunluk, bina ortak karar tutanağı ve anlaşma şartlarının yazdığı teklifi noter ile veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle bildirecek. Dönüşüme evet diyenlerin noterle bildirim ya da muhtarlık seçeneklerinden istediğini seçme hakkı var. Muhtarlığa yapılan 15 günlük bildirim de bildirim yapılan kişiye dönüşüm ile ilgili projeler ve projelerin nerede gösterileceği (müteahhit ofisi veya temsil heyeti üyelerinden birisinin evi gibi) bildirilecek.

- Bu kapsamda toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan arsa sahibinin payı açık arttırma ile satılacak. Açık arttırma sürecinin de kişilere tebliğ edilmesi zorunlu değil. Satışı hangi kurum yapıyorsa (İstanbul’da ilçeler, diğer illerde ise Bakanlık İl Müdürlükleri) o kurum tarafından karara katılmayan maliklerin e-Devlet kapısına bildirilmesi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Yine tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren malike bu adrese tebliğ edilecek.

- Riskli alanlarda ve rezerv alanlarda açık arttırma sürecinde katılım olmaması veya teklif veren olmaması halinde satın alma hakkı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediye ve İl Özel İdareleri ile TOKİ’ye verildi.

8- KİM TESPİT İSTEYEBİLİR

Riskli yapılarda tespiti kimlerin talep edebileceği konusundaki karmaşa düzeltilerek bir sıralama getirildi. Yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ve idarelerin (Belediyeler ve İl Özel İdarelerinin de) resen riskli yapı tespitini talep edebilmesi sağladı.

9- VATANDAŞIN PAYI UCUZA SATILIRSA...

Dönüşüme katılmayanların payı açık arttırma ile satılıyor. Ancak satış işlemleri sonrasında dava açılıyor ve belirlenen bedelin düşük olduğu iddiası gündeme geliyor. Bu nedenleyeni bir düzenleme yapıldı ve “Satış işleminin eksik hesaplanması gerekçesi ile iptal edilmesi halinde yargı kararı ile satış bedeli arasındaki fark satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecektir” denildi. 

10- DEPREME ÖZEL KARARLAR

Deprem bölgesinde yargı süreçlerinin hızlanması için bu bölgeye özel kararlar da alındı. Hasar tespit raporlarına ilişkin açılacak davalarla sınırlı olmak üzere;

10 gün içinde ilk inceleme yapılacak.

Savunma verme süresi 15 günle sınırlandırdı ve süre en fazla bir defa uzatılacak.

Yürütmeyi durdurma konusunda verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

Keşif ve bilirkişi incelemesi savunma süresi bittikten sonra 15 gün içinde yapılacak. İnceleme sonrası 15 gün içinde rapor mahkemeye sunacak. İtiraz 7 günle sınırlı olacak.

Davalar bilirkişi raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlandırılacak. Karar için istinaf süresi ise tebliğden itibaren 15 gün.

İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde inceleyecek ve tebliğe çıkarılarak. 15 gün cevap süresi verilecek. İstinaf incelemesi 2 ay içinde karara bağlanacak.

Açılmış davalarda da bu madde hükümleri bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak.

‘KİMSE BAŞKA YERE GÖNDERİLMİYOR’

Rezerv alan ilanında yeni yerleşim yeri tanımı kaldırılınca ‘Bakanlık istediği yeri rezerv alan ilan edip vatandaşı buradan yollayacak’ iddiaları gündeme geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen, iddialara şu yanıtı verdi: “Yeni düzenlemede amaç dönüşüm projelerinin hızla ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanında sosyal donatı alanı olarak da kullanılabilmesi. Eğer İstanbul ya da başka bir ilde yerleşim yerinde rezerv alan ilanı yaparsak kimse bir yere gönderilmeyecek. Evler yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek. Bunlar tamamen hayal ürünü iddialar.”

REZERV ALAN İLANI NEDİR

Rezerv yapı alanı düzenlemesini açıklayan Kiraz şunları söyledi: “Rezerv alan ilanı iki şekilde uygulanır. Birinde bir bölge ilan edilir ve dönüşüm yapılır. Vatandaş yenilenen evine geri döner. İkinci uygulamada ise bir alanda afet riski varsa, (heyelan alanı-fay hattı gibi) o alan tamamen yapılaşmaya kapatılır. Vatandaş yeni ilan edilen yerlere taşınır. Hak sahiplerine ya kamulaştırma bedeli ya da yeni yapılaşma alanından ev verilir. İki uygulama karıştırıldı. Bu yasa ile ‘Kadıköy’deki ev rezerv alan ilan edilip şehrin dışında ev verilecek’ iddiaları gerçek değil.”