Dünya Gazetesi köşe yazarı Av. Merve Uyaroğlu, bugün kaleme aldığı 'Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce maliklere tavsiyeler' başlıklı yazısında kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin dikkat etmesi gerekenleri anlattı ve tavsiyelerde bulundu. 

Av. Merve Uyaroğlu, köşesinde binaların kentsel dönüşüme girmeden önce maliklerin haklarını nasıl koruyacaklarını ve sözleşmelerin nasıl denetlenmesi gerektiğini aktardı. 

Peki kentsel dönüşüm sürecinde malikler nelere dikkat etmeli? İşte Av. Merve Uyaroğlu'nun o yazısı ve konuyla ilgili tavsiyeleri...
 

Av. Merve Uyaroğlu, 'Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce maliklere tavsiyeler' başlıklı yazısına "Oturduğumuz binalar; kullanım ömrünü doldurmuş, altyapı veya çeşitli imar sorunları sebebiyle kentin değişen çehresine ayak uyduramamış olabilir. Oturduğunuz apartmanda tüm pay sahipleri toplanıp depreme dayanıklı, güvenliği artırılmış, yeni akıllı bir bina yapılması için görüşmeler yürütüyor olabilirsiniz. İşte dillere pelesenk olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; riskli yapıların iyileştirilerek veya yeniden yapılarak kent unsuruna yararlı hale getirilmesini amaçlar" ifadelerini kullanarak başladı. 

Uyaroğlu'nun konuyla ilgili yazısının devamı şu şekilde: 

"Bu sebeple adı geçen kanunun uygulama amacı riskli yapı teşkil eden yapının bir an önce tahliyesinin sağlanarak, sağlıklı bir yapının hızlı şekilde meydana getirilmesidir. Dolayısıyla maliki olduğunuz taşınmaz; tescilsiz, ruhsatsız, izinsiz vaziyetteyse bile bu kanun kapsamında binanın yenilenmesi mümkündür.

Peki, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce malikler haklarını korumak için neler yapabilir?

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş bir ana gayrimenkul düşünelim. Kat mülkiyeti tesis edilirken bağımsız bölüme tahsis edilen pay oranları hatalı hesaplanmış olabilir. Örneğin binada oturduğunuz dairenin kullanım alanı diğer bağımsız bölümlerden daha fazla olmasına rağmen sizin tapuda tescil edilmiş pay oranınız diğer bağımsız bölüm maliklerinden daha düşük olabilir. Bilindiği üzere bina kentsel dönüşüm ile yeniden yapım sürecine girdiğinde eski bina yıkılacaktır. Bina yıkıldığında ise sizin diğer maliklerden daha fazla kullanım alanınız olduğunu ispat etmeniz hayli zorlaşacaktır. Bu sebeple bina yıkılmadan, bir an önce arsa payı tespiti davası açmanız menfaatinize olur. Arsa payının tespiti davası KMK m.3/2-c.2 temelli bir dava çeşididir. Bu dava ile birlikte ana gayrimenkuldeki tüm arsa payları; mahkemeden alınacak bilirkişi raporuyla yeniden değerlendirilecektir. Buna göre maliki olduğunuz dairenin; katı, cephesi, büyüklüğü, konumu, tavan yüksekliği, nem oranı, manzarası gibi değeri etkileyen tüm fonksiyonlar hesaplanarak yeniden hesap edilecektir. Yapılacak bu hesaplama; ilk kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değer ile orantılı olarak hesaplanır.

Konuyu şöyle açalım; Bina 30 yıl önce kat mülkiyeti tesis edildiğinde henüz yerleşimin olmadığı, nispeten değersiz bir konumda olsun. Aradan geçen süre zarfında binanın çevresi işlek ve değerli bir alana dönüştüğünden daire fiyatlarının çok yükseldiğini kabul edelim. İşte bu değer farklılıkları hesaplamada dikkate alınmayacak olup arsa payının düzeltilmesi için geçerli sebep değildir. Çünkü; kat mülkiyeti ilk kez tesis edilirken maliklerin onayladığı proje doğrultusunda, ortak karar ile tescil edilmektedir. Haklı ve somut bir sebep ileri sürülebilmesi gerekir. Hukuki uyuşmazlık doğduktan sonra hukukçuya başvurmanız ile; hukuki sorunun temellendirilmesi aşamasında hukukçuya başvurmanız arasında hem maddi külfetler bakımından hem elde edilecek hukuki sonuçlar itibariyle ciddi fark olacaktır. Aradaki fark, ancak önleyici hukuk hizmeti ile aşılabilir. Bu sebeple kentsel dönüşüm hukukunda uzman bir hukukçudan destek almanız menfaatinize olacaktır.
 

Malikler, dava açmak için geç kalmışsa haklı ve somut sebeplerini kanıtlamak için bina yıkılmadan önce delil tespiti yaptırabilir. Böylece yeni yapılacak binada oluşabilecek mülkiyet hakkı ihlali ihtimalini en aza indirgenerek, çeşitli uyuşmazlıklar bertaraf edilmiş olur. Arsa payı tespiti davaları kentsel dönüşüm sürecindeki binaların yıkılmasını durdurmaz. Diğer deyişle; mahkeme binanın yıkımının durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir kararı verse de menfaatler dengesindeki tartışmalar sebebiyle uygulamada her zaman dikkate alınmamaktadır. Başka bir çözüm önerisi olarak arsa payı tespiti, teknik bilgiyi haiz uzmanlara yaptırılabilir. Bunun için SPK lisanslı bir değerleme şirketinden şerefiyelendirme raporu alınarak da hakkın zayi olması önlenebilir."

Kentsel dönüşüm sürecinde sözleşmelerin denetlemesinin ve taraflar arasındaki hukuki güvenliğin tesis edilmesinin oldukça önemli olduğuna değinen Uyaroğlu, "Zira taraflar arasında çıkan ihtilaflarda en başta okunmadan imzalanan sözleşmelerin ele alınması sıklıkla sorunlu neticelerle yüzleşmeye sebep olmaktadır. Bu bakımdan gerek yüklenici tarafın gerekse iş sahibi olan arsa-taşınmaz sahibinin hukuki destek alması ileride çıkabilecek yüksek yargısal masraf ve olumsuz sonuçların önlenmesi bakımından emniyetli ve ehemmiyetlidir" diyerek yazısını noktaladı.