Emlak vergisi, servet üzerinden alınan vergilerin en bilineni olarak dikkat çekiyor. "Emlak vergisi dijital dünyada üretilen verilerden hareketle asgari değerler çok daha adil ve gerçekçi şekilde tespit edilebilir" değerlendirmesinde bulunan Yeminli Mali Müşavir Hakkı Sayan, konuya ilişkin kaleme aldığı yazısında şunları söyledi:

Vergi başlıca üç kaynak üzerinden alınıyor: Gelir, harcama ve servet. Emlak vergisi, servet üzerinden alınan vergilerin en bilinen örneğidir. Bu vergi dört yılda bir, daha yoğun şekilde gündemimize giriyor ve kamuoyunda tartışılıyor. Bunun sebebi, vergiye konu taşınmazlara ilişkin değerin dört yılda bir yeniden belirleniyor olmasıdır.

İçinde bulunduğumuz yıl, 2022’de uygulanacak değerlerin belirlendiği bir yıl. Bu sebeple konu yeniden gündemimizde ve tartışmalar sürüyor. Tartışmaların odağındaki konu, vergiye esas alınacak değerde yapılacak artış oranları gibi gözükse de bu sadece aysbergin görünen kısmıdır. Sorun, temelde değer takdirinin adaletsiz olduğudur.

Emlak vergisine esas alınan değerlerin tespit edildiği bir önceki süreç 2017 yılındaydı. O yılda, bulunduğum kamu görevi dolayısıyla bu sürecin içinde aktif olarak bulunmuş birisi olarak emlak vergisinin temel problemlerini daha yakından gözlemleme imkânım oldu. Bu yazımda konuyla ilgili değerlendirmelerime yer verdim.

Kısaca emlak vergisi

Türkiye sınırları içinde arsa, arazi ya da bina (konut, işyeri vb.) sahibi iseniz emlak vergisi mükellefisiniz demektir. Vergide sosyal ve ekonomik amaçlı istisna ve muafiyetler yanında, geliri sadece emekli aylıklarından ibaret olanlar, emekliler, engelliler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimlerinin brüt 200 m2’yi geçmeyen tek konutları için sıfır oranlı vergi avantajı da bulunuyor.

Bu vergi, bildiğimiz diğer vergilerden birçok açıdan farklıdır. En belirgin farklılıklardan birisi, bu verginin belediyeler tarafından tahsil ediliyor olmasıdır. İkinci olarak ise vergiye esas olan asgari arsa metrekare değerlerinin dört yılda bir belediyelerin öncülüğünde bir komisyon tarafından belirlenmesidir. Bir başka deyişle ne kadar emlak vergisi ödeyeceğimize bu komisyonlar karar veriyor.

Verginin oranı, konutlarda binde 1, işyerlerinde binde 2; arazide binde 1, arsalarda binde 3’tür. Bu oranlar büyükşehir sınırları içinde kalan yerlerde ise 2 kat olarak uygulanıyor.

Bu yapı içinde verginin genel bütçe gelirlerindeki payına baktığımızda; %1,11 oranını görüyoruz.[1] Bu oran, tutar olarak ise yaklaşık 12 milyar TL’ye tekabül ediyor.

Günümüzde emlak vergisinin değerinin, üzerinden alındığı taşınmazların gerçek değerini yansıtmadığı herkesçe malumdur. Herkesçe bilinen ama bir türlü sağlıklı bir işleyişe kavuşturulamayan bu durum, birçok sorunun da kaynağı haline gelmiş durumdadır. Adalet duygusunun zedeleyerek vergi uyumunu düşürmesi, kayıtdışılığı özendirmesi, çok sayıda ihtilaf dolayısıyla yargı üzerindeki iş yükünü artırması bu sorunlardan başlıcalarıdır. Bu tespitler ve bunlara bağlı sorunların çözümüne yönelik öneriler on birinci kalkınma planında (2019-2023) kendisine yer bulmuştur.

Sorun değer takdirinde

Bir anlamda “değerleme vergisi” olarak da niteleyebileceğimiz emlak vergisinde bütün oklar “değerleme” meselesine odaklanıyor. Bu meseleyi iki boyutuyla ele almak mümkün. Birincisi, değerlemenin matematiği diğeri ise değerlemenin belirleniş usulüdür. Uygulama pratiğinden gözlemlediğimize göre; mevcut değerleme şeklinin matematiğinde kullanılan yöntemlerin bizi doğru sonuca götürmesi neredeyse imkânsız. Bunun yanında değerlemeyi yapan komisyonların yetkinliği, uzmanlığı ile bu konuda yeterli teknik imkân ve araçlarla teçhiz edilmediği de açıktır. Dolayısıyla günümüz imkân ve teknolojileri ölçeğinde bu usul ve işleyişin güncelliğini çoktan yitirdiğini ve bu meseleye ivedi bir çözüm gerektiğini söylemek istiyoruz.

Mevcut yapı içinde değer tespit tarzının neden ihtiyaca cevap veremediğini İstanbul örneği üzerinden anlatalım.

İstanbul’da 39 ilçe, 721 mahalle, binlerce cadde ve sokak ile milyonu aşan bina var. Bu sokak ve caddelerin bazıları birden çok belediye alanından geçip gidiyor. Bir Bağdat caddesini ya da Avrupa yakasında sahil yolu olarak bildiğimiz Kennedy caddesini düşünelim. Bu denkleme aynı cadde ya da sokağın sağı ile solunun farklı bir belediye sınırında kaldığını da ekleyelim. Odağı biraz daha küçültüp aynı sokak ya da caddenin başının, ortasının ve sonunun hatta aynı binanın alt katları ile üst katlarının değerlerinin bile çok farklı olabileceğini görelim. Bu tabloya, sokak ya da caddedeki binaların kullanış tarzlarındaki farklılıkları (konut yanında lüks bir otel mesela) da ilave edelim. Şimdi gelin işin içinden çıkın.

Bu arada; enflasyonu, fiyat hareketlerindeki ani ve aşırı dalgalanmaları, rantları ve artan nüfusu hareketliliklerini de unutmayalım.

Hâlihazırda yürürlükte olan mevzuat belediyelerin/komisyonların bu değerleme işini gerektiğinde parsel bazı olarak da yapmasına da imkân sağlıyor ama bu ne kadar mümkün? Değerler genelde toptancı bir yaklaşımla sokak ve cadde bazlı olarak belirleniyor.

İşte yukarıdaki özetlediğimiz manzara bu değerleme işinin öyle kolay bir iş olmadığını ortaya koyuyor. Yeri gelmişken emlak vergilerinde değer tespitinin bu verginin çok daha önemli paya sahip olduğu Avrupa ülkelerin de tartışıldığını not edelim.

Çözüm teknolojide

Günümüz dünyasında teknolojik gelişmelerin bizi getirdiği noktada veriyi, big-datayı ve yapay zekâ uygulamalarını konuşuyoruz. Günlük hayatımızdan iş süreçlerine kadar birçok alanda kullanılan bu teknolojiler neden emlak vergilerinin bu kronik problemine bir çözüm olmasın? Dijital dünyada üretilen verilerden hareketle asgari değerler çok daha adil ve gerçekçi şekilde tespit edilebilir. Bu başarılırsa emlak vergisi açısından sosyal ve ekonomik amaçlı teşvikler de daha isabetli şekilde planlanabilir ve hayata geçirilebilir.

Vergi haritası

Teknoloji ve dijital dönüşüm demişken mevzuatın tozlu sayfalarında bir kavram bize bugün için bir ipucu veriyor. 1972 yılında çıkarılan bir Tüzükten söz ediyoruz. Bu düzenlemenin 5’inci maddesi vergi haritaları başlığını taşıyor. İlgiyle devamını okuduğumuzda vergi dairelerinin görev alanları içindeki emlakların değerlemesinde yararlanmaları için çeşitli ilgili kuruluşlardan bilgi alarak vergi haritaları düzenleyebileceğinden söz ediyor. Tam bu noktada bugünün imkân ve teknolojileri ile yapay zeka algoritmalarına dayalı vergi haritaları ile emlak değerlerinin tespitinin yapılmasının mümkün olabileceğini düşünüyoruz.

Değerlendirme

Emlak vergisinde artık şapkayı önümüze koyma ve adım atmak zamanı çoktan gelmiştir.

Yazımızı on birinci kalkınma planı kapsamında “Büyüme Odaklı Vergilendirme” çalışma grubu tarafından yazılan rapordan aynen aktaracağımız tespit ve önerilerle bitirelim.

“Vergiye esas taşınmaz değerleme sürecinin sağlıklı bir yapıya kavuşturulması vergilemede adaleti sağlayacağı gibi bu vergiyi tahsil yetkisine sahip belediyelerin gelirlerinde de artış sağlayarak, mali durumlarını güçlendirecek ve hizmet kalitesini artırabilecektir.

….

Bu değerlerin gerçek değerlere çıkarılması ve emlak vergisi oranlarının da eş zamanlı olarak indirilmesi, emlak vergisi yönünden gerek mükellefi gerekse hazineyi olumlu ya da olumsuz etkilemeyecektir.”