sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre ülke genelinde ve üç büyükşehirdeki farklı seyirlere rağmen reel satış fiyatları geçen yılın aynı ayına göre daha düşük oldu. Reel satış fiyatlarındaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -22,4’e, İstanbul’da yüzde -23,8’e, İzmir’de yüzde -21,1’e, Ankara’da ise yüzde -20,1’e kadar geriledi.

Reel fiyatlarla kira ortalaması ise geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 12,6, İzmir’de yüzde 5,5 daha düşükken, Ankara’da yüzde 0,5 daha yüksek oldu. Raporun devamında konut piyasasına yönelik değerlendirmeler şu şekilde oldu:

Reel konut fiyatında yatay seyir

"2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Haziran’da duraklamıştır. Reel konut fiyat endeksi haziranda mayısa kıyasla 0,02 puanlık sınırlı bir azalışla 166,1 olmuştur. Mayıstan hazirana enflasyon oranı ve cari konut fiyat artış oranı neredeyse aynı düzeydedir (yüzde 1,6). Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır. 

İzmir’de reel satış fiyat endeksinde artış

Önceki 12 ayda düşüşünü sürdüren konut reel satış fiyat endeksi haziran ayında durağanlaşmıştır. Mayıstan hazirana reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,4 puan, Ankara’da 0,7 puan azalmış, İzmir’de ise 1,5 puan artmıştır. Haziranda reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 162,4, Ankara’da 185,7, İzmir’de ise 174,5 olmuştur.

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat mayıstan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Haziran 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Mayıs 2024’e kıyasla 1,4 puan azalarak yüzde -22,4 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür.

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Haziran 2024 itibariyle yüzde 33,2’dir.

Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyük şehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Haziran 2024’te yüzde 30,8’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir'de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olurken, Haziran 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 37,1’e ve yüzde 35,4’e gerilemiştir.

Konut talebinde yavaşlama

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi 2023 Temmuz’daki artıştan sonra kasıma kadar düşmüştür. Konut talebi aralıkta yeniden artış trendine geçmiş, şubata kadar artmış daha sonra tekrardan düşüşe geçmiştir. Ancak geçtiğimiz mayısta nisana kıyasla yüzde 10,9 artmış ve 117,1 olmuştur. Haziran ayında ise uzun süren bayram tatili sebebiyle mayıstaki artış tekrar düşüş eğilimine geçmiş ve konut talep göstergesi yüzde 11,8 azalıp 103,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut talebi geçen yılın haziran ayına kıyasla yüzde 10,7 daha düşüktür.

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın mayıs ayından haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi haziran ayında yüzde -13,7 oldu. Reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 13,7 düşüktür.

Cari kirada artış yavaşlamaya devam ediyor

Türkiye genelinde cari kiraların yıllık değişimi marttan temmuza kadar düştükten sonra ağustosta bir miktar yükselmişti. Ancak kiraların yıllık değişim oranı eylülden itibaren düşüştedir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kiraların yıllık değişim oranı Haziran 2024’te yüzde 48’e gerilemiştir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustos ile kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayındaki güçlü artış haziran ayında da sürmüştür. Kiralık konut talep endeksi yüzde 8,7’lik bir artış göstermiştir. Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebi hemen hemen aynıdır."