Milliyet Gazetesi köşe yazarı Nilüfer Kas bugünkü köşesinde gayrimenkul sektörünü kaleme aldı.

İşte Nilüfer Kas'ın 'Gayrimenkulde denklem çok basit; işte formülü' başlıklı yazısı...

Gayrimenkul Türkiye'de üzerine en çok konuşulup tartışma konusu olan ve fikir beyan edilen hatta konuya ilişkin verdikleri tavsiyelerle uzmanlardan daha uzman olan kişilerin çok sayıda bulunduğu bir sektör. 

Ancak gayrimenkul sektöründe meydana gelen iniş çıkışlar birçok vatandaşın kafasının karışmasına neden oluyor. Aslında gayrimenkul sektörünün kendi içinde basit bir denklemi bulunuyor. Pazardaki durgunluğun, canlılığın ve dalgalanmalarda bir matematik mevcut.

Örneğin, son 6 ayda kira fiyatlarında yaşanan yükselişe birçok kişi anlam yükleyemiyor. Kira fiyatlarında yaşanan fahiş fiyat yükselişini yalnızca konut sahiplerinin açgözlü olduğuna vurgu yaparak bambaşka bir platforma götürmek olaya yüzeysel bakmak demek.

Oysa kira fiyatlarındaki yükselişin çok önemli farklı nedenleri bulunuyor. Bu nedenler bugünden yarına yansımalarını hemen göstermez. Öncelikle üretilen konut rakamlarında üç sene önceye göre ciddi bir gerileme kaydedildi. 2018'de 670 bin adet yeni konut için ruhsat alınırken 2019'da bu sayı 345 binlere kadar düşüyor. İyi haber; 2020'de bir yükseliyor. 520 bin konut için de ruhsat alınıyor. Akıllara bu kadar yeni konut hayata geçirilirken nasıl arz düşebilir sorusu geliyor.

Bu arz herhangi bir Avrupa ülkesi için stok artışı yaratabilir ancak Türkiye'de her sene 700 bin veya 800 bin civarında yeni konuta ihtiyacı bulunuyor. Bunun altında üretim yapıldığında stoklar azalıyor. Stoklar azaldığında da fiyatlar artıyor.

2017 ile 2019 seneleri arasında kira fiyatları ciddi oranda düştü. O süreçte konut sahipleri mutsuzdu çünkü çıkan kiracıdan sonra evlerini daha ucuza kiraya veriyorlardı. O senelerdeki fiyat düşüşünün nedeni ise 2017'de konut sektöründe bir rekorun yaşanmasıydı. 2017'de 1 milyon 350 bin adet konut için ruhsat verildi. 2016 yılında da yine 1 milyon adete yakın yeni konut için ruhsat verildi. Yani 2 senede toplamda neredeyse 2.5 milyon yeni konut üretildi. Oysa gereksinim olan konut miktarı ortalama iki senede 1.5 milyondu. İki senede 800 binin üzerinde fazladan konut pazara sunuldu. Arz çok ancak talep az olması sebebiyle kiralar bazı konumlarda yüzde 50’ye gerileme geldi.

Bugün de tablo ters yüz oldu. Son 3 senede yeni ruhsat sayısı talebin 300 bin altında kalınca doğal olarak kira fiyatları arttı. Peki bu yükseliş nereye kadar sürecek? Kira fiyatlarının freni patlamış kamyon gibi olduğunu dile getirmez yanlış olmaz ancak nereye kadar yükseleceğinin yanıtı taleplerde.

Kovid-19 salgını sürecinde müstakil evlere olan ilgi, ihtiyaçlar sebebiyle konut değiştirme ve depreme karşı tedbir için yeni binalara geçme isteği kiralık konutlarda aşırı hareketliliği getirdi. Bu hareketlilik kapsamında üniversiteli gençler ve tayin olanlar yer almıyor. Ağustos ayında üniversiteli gençler de konut aramaya başlayınca talep iyice fırlamış olacak. 

Fiyatların tepe noktasının hiç kimse belirtemez. Burada fiyat artışının önüne geçmenin tek seçeneği yeni konut üretimine hız kazandırmak. 

Her sene ortalama 750 binin üzerinde konut üretildiğinde kira fiyatları da dengelenecek. 

Evini kiraya vermek isteyen konut sahipleri, konutlarını yüksek rakamlarla kiraya verebilir ancak öncelik kira ödeme disiplinine sahip bir kiracının bulunması. 

Çünkü hiç pazarlık yapılmadan mülkünüzü kiralayanlar çoğu zaman problemlerle gelirler ve kira ödemelerini düzenli yapmazlar. Ancak pazarlık yapan kişiler gerçekten ödeme yapacakları rakamları verebileceklerini düşündükleri için o pazarlığı yaparlar. İki şeye dikkat edilmeli; kiracı adayı ödeme disiplinine sahip mi ve evinize iyi bakacak mı?

Borçlar Kanunu konut sahiplerinden çok kiracıları koruma altına alıyor bu sebeple de ev sahipleri mülkleri için seçecekleri kiracıya dikkat etmeli. Yanlış seçimler mülk sahibini hem kirasından hem konutundan edebilir.