Pandemiyle patlama yaşayan konut pazarı uzmanlara göre 2021’in sonunda zirveyi gördü ve küresel borçlanma maaliyetlerindeki artışa paralel finansal krizden bu yana en kötü düşüşünü yaşıyor. Gelirlerin konut fiyatları kadar yükselmemesi ve faiz artışlarıyla mortgage ödemelerinin gelirlerin daha büyük bir kısmına denk gelmesi beklenen krizin ana nedenlerinden olarak görülüyor.

Rekor düşük borçlanma maliyetleriyle geçen pandemi döneminde rekor artışlar görülen konut fiyatlarında ABD Merkez Bankası (Fed), İngiltere Merkez Bankası (BoE) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) gibi büyük merkez bankalarının faizleri rekor enflasyonla mücadele amacıyla artırması sonucu 2023’te ciddi düzeltmeler geleceği tahmin ediliyor. Financial Times’da yer alan ve Oxford Economics verilerine dayandırılan analize göre konut sektöründeki düşüş çok geniş bir tabana yayılacak. Dünya genelinde ev sahiplerinin konut kredisi (mortgage) ödemeleri giderek ağırlaşırken, ev sahibi olmak isteyen kişilerin gelirleri ise konut fiyatları kadar hızlı artmadı ve geçim krizleri Ukrayna Savaşı’yla daha da derinleşmiş durumda.

Oxford Economics Başekonomisti Adam Slater “Gelişmiş ekonomilerde mortgage faizlerinde görülen artış bazı konut pazarlarını derin bir krize sokacak” diyor. Slater’ın ifadeleriyle şu anda küresel konut piyasasında görünüm 2007-2008 döneminden bu yana en endişe verici duruma geldi ve piyasa “ya hafif düşüş ya da çok derin bir düşüş” yaşayacak.

Uluslararası Para Fonu da küresel konut piyasasını zor günlerin beklediğini söylüyor. Fon finansal istikrar raporunda merkez bankalarının fiyat basıları karşısında para politikalarını agresif şekilde sıkılaştırmasının borçlanma maaliyetlerini artırdığını, kredi koşullarını sıkılaştırdığını, evlerin değerinin çok hızlı arttığını ve bunun sonucunda konut fiyatlarında çok sert bir düşüş olabileceğini öngörüyor.

Mortgage faizleri 2008’den bu yana en yüksek düzeyde

Yavaşlamanın en önemli sebebi faizlerdeki artışlar. ABD’de 30 yıllık mortgage faizi yaklaşık yüzde 7 civarında - bu oran geçen yılın aynı dönemine göre iki katının üzerinde ve Fed’in ard arda 75 bps’lik agresif faiz artırımlarıyla 2008’den bu yana en yüksek düzeye gelmiş durumda. Ortalama bir konut için yapılan aylık mortgage ödemesi sadece bir yıl önce 1.700 dolar civarındayken, şu anda 2.600 doların üzerine çıktığı belirtiliyor. ABD dışında İngiltere’de, Euro Bölgesi’nde, Kanada’da ve Yeni Zelanda’da da mortgage faizlerinde bu yıl sert yükselişler görüldü.

ABD merkezli finans kuruluşu Citi’nin Başekonomisti Nathan Sheets de faiz artışlarının sektörü yavaşlatacağı görüşünde ve “Bu faiz oranları büyük zorluk yaratacak ve evet konut piyasasının yavaşladığını görüyoruz” diyor. Pantheon Macroeconomics’ten ekonomist Melanie Debono da aynı fikirde ve şu değerlendirmeyi yapıyor: “Mortgage faizlerinin artması, bankaların kredi vermek istememesi ve talebin zayıflaması sonucu Euro Bölgesi’nde fiyat artışlarının keskin şekilde yavaşlayacağını ve 2023’ün sonu itibariyle negatife dönmesiyle sonuçlanacağını öngörüyoruz”.

“Peşinata yetecek parayı biriktiremiyorlar”

ING ekonomisti James Knightley ise potansiyel alıcıların sektörün can damarı peşinat ödemelerinde zorlanacağına dikkat çekiyor: “ABD’de artan geçim maliyetleri ve hisse piyasalarındaki düşüşler ilk kez konut alacak kişilerin - sektörün can damarı olan - peşinat ödemesine yetecek kadar biriki yapabilmelerini zorlaştırdı.”

Konut enflasyonu birçok ülkede hız kesmeye başladı

Artan geçim krizleri ve artan faizler nedeniyle konut piyasasında yaşanan düşüş konut enflasyonu verilerinde de görülebiliyor. FT haberine göre konut fiyatları aralarında Almanya, Avustralya ve Çin’in de olduğu birçok piyasada yavaşlamaya başladı bile.

Fiyatları destekleyen en önemli unsur konut stoğunun halen düşük düzeylerde olması. Ancak FT analizinde özellikle bankaların konut verilerinin yaklaşmakta olan düşüşü daha da görünür hale getirdiği belirtiliyor: Euro Bölgesi’nde bankalar konut kredilerini daha fazla reddetmeye başladı. Ayrıca ECB’nin bankalarla 4. çeyrek için yaptığı ankete göre konut kredilerine yönelik talep on yılın en keskin hızında düşüş kaydetti. Eylül itibariyle yeni ev alımları için verilen krediler geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 30 düşmüştü. İngiltere’de eylül itibariyle bankaların konut işlemlerinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32’lik bir düşüş var. ABD’de konut satışları eylülde yıllık bazda yüzde 24 düşerek pandemi öncesinin de altına iniş durumda. Mortgage başvuruları ise 25 yılın en düşük düzeyinde. Kanada’ya ilişkin veriler çok daha çarpıcı: Toronto’da müstakil ev satışlarında yüzde 96, apartman dairesi satışlarınada yüzde 89’luk bir düşüş var.

“2008’deki gibi bir çöküş olmayacak”

Uzmanların hemfikir olduğu en önemli konu, konut fiyatlarındaki artışın düşük faizlerden kaynaklanması. Ancak 2008’dekine benzer bir konut krizi de beklenmiyor. ABD’li yatırım bankası Morgan Stanley küresel ekonomisti Cristina Arbelaez “Konut piyasası dünya genelinde yavaşlıyor. Geçen yıl yaşanan konut patlamasından bir tersine dönüş görmeye başladık. Ancak şunu da belirtelim 2006-2008 dönemindeki gibi bir çöküş yaşanmasını beklemiyoruz” diyor.

Fiyatlar gelişmiş dünyada %10, gelişen dünyada %25 düşebilir

FT analizinde verilerin büyük bir kısmı gelişmiş ekonomileri konu alıyor ancak IMF konut sektörünü bekleyen karanlık bulutların sadece gelişmiş ekonomiler değil gelişmekte olan ekonomiler üzerinde de etkili olacağı görüşünde. Fonun karamsar senaryosuna göre reel konut fiyatları gelecek üç yıl içinde gelişmiş ülkelerde yüzde 10 düşebilir; gelişmekte olan ülkelerde ise fiyatların yüzde 25 düşebileceği tahmin ediliyor. Capital Economics’ten Marcel Thieliant, Yeni Zelanda’da mortgage ödemelerinin ortalama gelirin yüzde 60’ının üstüne çıktığına dikkat çekiyor. Covid öncesinde bu oran yüzde 45’in altındaydı. Thieliant Yeni Zelanda’da konut fiyatlarının kasımdaki zirvelerinden yüzde 25 düşeceği görüşünde. Kuruluş ABD’de ise konut fiyatlarının gelecek yıl zirveden yüzde 8 düşeceğini öngörüyor. İngiltere merkezli düşünce kuruluşu The Resolution Foundation hesaplamalarına göre İngiltere’de hanehalklarının yaklaşık yüzde 20’sinde mortgage ödemeleri 2023 sonuna kadar yılda 5.000 pound artabilir. Bu da birçok uzmana göre İngiltere’de de fiyatların düşmesiyle sonuçlanacak. Oxford Economics fiyatların 2023’te yüzde 4,4 düşeceğini, emlak danışmanlığı şirketi Savills yüzde 10 düşeceğini, Capital Economics ise yüzde 12 düşeceğini tahmin ediyor.

“Küresel büyümeden 0,8 puan silebilir”

Oxford Economics tahminlerine göre küresel konut piyasasında görülen yavaşlama inşaat sektörünü ve tedarikçilerini de etkileyerek ekonomik faaliyetleri daha geniş bir temelde olumsuz etkileyecek. Slater’ın Financial Times ile paylaştığı tahminlerine göre konutta yaşanan kriz küresel büyümeden 0,8 puan silebilir. Bunun 0,2 puanı harcamalarda yaşanan düşüşten, 0,6 puanı ise konut yatırımlarındaki düşüşten kaynaklanacak. Kanada Merkez Bankası tahminlerine göre bu yıl sert düşüşler görülen Kanada konut piyasası ülkenin ekonomik büyümesinden 0,6 ila 0,9 puanı silebilir.