İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliği ile yeni dönem başladı. Artık, gayrimenkul sahibi imar planının değiştirilmesini isterse, devlete değer artışı için vergi ödeyecek. Peki imar planı değişiklinde değer artışı nasıl hesaplanır? 

Karar Gazetesi köşe yazarı Mehmet Ali Verçin, bugünkü köşesinde imar planı değişikliklerinde oluşan değer artışını kaleme aldı. 

İşte Mehmet Ali Verçin'in 'İmar plan değişikliklerinde oluşan değer artışları kamuya aktarılacak' başlıklı yazısı...

Çevre ve Şehircilik bakanlığının yayınladığı yönetmeliğe göre, imar planlarında bir değişiklik yapılırsa ve bu değişiklik taşınmazda değer artışı ortaya çıkarırsa, devlet, bu değer artışının tamamını tahsil etmeden kazmayı vurdurmayacakmış. 

Bu defa, alınan karar ve yapılan düzenlemeyle işin matematiği de ihmal edilmiş görünüyor. 

Konuyu matematiksel bir örnekle ele alalım, önce varsayımlar; 

Arsa alanı: 2.000 metrekare

Emsal: 1 (bir) (Bu arsa üzerine arsanın metrekaresi kadar satılabilir alan inşa edilebilir.) 

Satılabilir alan: 2.000 metrekare 

Arsanın piyasa değeri: metrekaresi 5.000 TL ve toplam değeri 10 milyon TL’dir. 

Metrekare üretim maliyeti: 4.000 TL (İnşaat, resim harç, vergi, finansman, reklam ve satış giderler vs. her şey dâhil) 

İnşaatın metrekare satış fiyatı: 12.000 TL 

Beklenen toplam ciro: 24.000.000 TL (2.000m2 * 12.000 TL) 

Toplam maliyet: 18.000.000 TL (Arsa 10.000.000 TL ve üretim 8.000.000 TL) 

Beklenen Kar: 24.000.000 – 18.000.000 = 6.000.000 TL 

Bu basit başlangıç fizibilitesinde imar planında bir değişiklik talep edilmiyor ve mevcut yasal haklar çerçevesinde üretim yapılıyor. 

İMAR PLANINDA DEĞİŞİKLİK TALEBİ 

Yeni karar diyor ki, eğer arsa sahibi mevcut arsa üzerine bir emsal yerine üç emsal inşaat yapmak istiyorsa gelsin, müracaat etsin. 

İmar Planı Değişiklik Talebi Örneği: 

Emsal: 3 (üç) 

Bu durumda arsa üzerine 6.000 metrekare satılabilir alan üretileceği için arsanın değeri de artacaktır. İşte bu yeni karara göre arsadaki bu değer artışının tamamını kamu alacaktır; hem de daha inşaat başlamadan. 

Yeni Fizibilite: 

Beklenen toplam ciro: 72.000.000 TL (6.000 metrekare *12.000 TL) 

Beklenen toplam maliyet: 34.000.000 TL (10 milyon arsa ve 24 milyon TL üretim (6.000 metrekare*4.000 TL) 

Beklenen toplam kar: 38.000.000 TL (72 milyon satış cirosu ve 34 milyon maliyet) 

Oluşan değer artışı: 32.000.000 TL (38 milyon TL – 6 milyon TL) 

İşte devlet diyor ki “eğer benden imar mevzuatı değişikliği talep edilir de emsalin üçe çıkarılması istenirse, bu 32 milyon TL değer artışının tamamı, inşaat başlamadan, gösterilecek kamu kurumlarına ödenmelidir. 

DAHA MAKUL VE MUTEDİL BİR FİZİBİLİTE OLABİLİR Mİ? 

Bakalım. 

“Bir emsal”i olan arsanın değeri on milyon TL ise, “üç emsal”i olan arsanın da değeri 30 milyon TL olur. Bu durumda değer artış farkı yirmi milyon TL olur. Devlet de muhtelif kurumlar arasında paylaştırmak amacıyla bu parayı peşin olarak tahsil etmek ister. 

Daha mutedil ve makul görünen bu yöntemin seçileceğinin bir garantisi yok; yine de varsayalım ki devlet lütfetti ve bu yöntemi seçti. 

Yani önceki projede devlet 32 milyon TL istiyorken, bu yöntemle yirmi milyon TL istiyor.