Independent Türkçe'den Gökçen Tuncer'in haberine göre Son günlerde bir İstanbullunun, arkadaşlarıyla konuşurken de kulak misafiri olduğu sohbetlerde de en sık duyduğu cümlelerden biri bu. 

Bazı emlak sitelerinin verileri de bu rakamın abartı olmadığını gösteriyor.

Örneğin REIDIN ve Doğuş Grubu işbirliğiyle 2015 yılında faaliyete geçen Zingat, İstanbul'un Esenyurt bölgesinde fiyatların 450 bin liradan başladığını, Sarıyer tarafında bu fiyatların 2,5 milyon lirayı aştığını söylüyor. 

Zingat verilerine göre İstanbul genelinde 1+1'lik evler ve stüdyolarda bile ortalama fiyat, 830 bin liranın üzerinde. 
 

Gayrimenkul değeri, lokasyon veri analizi ve tahminleri sunan platform Endeksa'nın şubat verilerine göre ise İstanbul'da satılık konutların ortalama metrekare fiyatı Ocak 2018'de 4 bin lirayken, Şubat 2022'de 11 bin 315 liraya kadar çıkmış durumda. Son bir yılda fiyat artışı yüzde 130. 

Türkiye geneli için ise Ocak 2018'de 2 bin 200 lira seviyesinde olan ortalama metrekare fiyatı, Şubat 2022'de 6 bin 850 liraya çıktı. 

Türkiye kendine yetecek çeliği üretiyorsa, ithalat neden artıyor? 

Gayrimenkul uzmanları, inşaatçılar ve inşaat malzeme üreticileri, bu fiyat artışları ile ilgili olarak son bir yıldır aynı gerekçeleri sunuyorlar: Dövizdeki artış, enerji krizi, maliyetlerdeki yükseliş ve inşaat sayısının azalması. 

Bu gerekçelere yeni bir kriz daha eklendi: Ukrayna-Rusya savaşı. 

Söz konusu krizin taraflarının her ikisi de Türkiye'nin önemli ticaret ortakları. Buğday gibi stratejik tarım ürünlerinin yanı sıra, inşaat sektöründe de kullanılan çelik gibi hammaddeler de bu ülkelerden satın alınıyor. 

Türkiye Çelik Üreticileri Derneği'nin (TÇÜD) verilerine göre Türkiye'nin çelik ürünleri ithalatı, 2021'de, 2020'ye göre yüzde 23 artarak 15,4 milyon ton oldu. 

Independent Türkçe'ye konuşan Çelik Üreticileri Derneği Genel Sekreteri Veysel Yayan, Rusya ve Ukrayna'dan yapılan ithalatın 7,5 milyon ton olduğunu söyledi. 

Yayan'a göre Türkiye aslında çelikte kendi kendine yeten bir ülke.

Zira, 2021'de 40,4 milyon tonluk rekor üretime karşı, 33,4 milyon tonluk nihai mamül tüketimi vardı. 

Veysel Yayan, ithalatın artmasının nedeninin stok endişesi olduğu görüşünde. 

"İç piyasaya tümüyle yetecek durumdayız" diyen Yayan, "Bazı ürünlerde eksik kaldığımız yönler olabilir. Onu da yakın bir tarihte tamamlayacağız. Ancak savaş gibi durumlarda algıdan kaynaklı bir ürüne saldırı söz konusu" ifadelerini kullandı. 

Benzer bir durumun yağda da görüldüğünü dile getiren Yayan, şunları kaydetti: 

 Ayda iki kilogram zeytinyağı tüketmeyen kişiler bile iki elinde beşer kilogramlık yağ satın alıyor. Amaç, gelecek 14 ayı garanti altına almak.

Üreticiler de bir yıllık girdilerini stok etmek istiyor. Bu şekilde almaya kalktıklarında ne kadar üretiyor olursanız olun, ihtiyacın 10 mislini karşılayacak durumda olmazsınız. 

Algıdan kaynaklı olarak, talebin ihtiyacın üzerine çıkmasıyla çarpıtıcı etki yaratabiliyor. Sağduyulu şekilde yaklaşılırsa, birtakım fiyat değişiklikleri dışında, çelik sektörü açısından ortada çok ciddi bir problem yok. 

Biz 2022'nin bir rahatlama yılı olacağını öngörüyor, büyüme bekliyorduk. Fakat şu an, Rusya-Ukrayna savaşının sektöre nasıl yansıyacağını tam olarak görebiliyor değiliz. 

İnşaat sektörünün gayrisafi yurtiçi hasıladaki payı düşüyor

Çelik Üreticileri Derneği Genel Sekreteri Veysel Yayan da sektörün pek çok temsilcisi gibi inşaat sektöründe bir daralma olduğunun altını çizerek, "Bu durum kendini, inşaat sektörünün gayrisafi yurtiçi hasıla içerisindeki payında da gösteriyor" dedi. 

Türkiye İstatistik Kurumu'nun hem yeni inşaat izinleri istatistiklerine hem de inşaatın gayrisafi yurtiçi hasıladan (GSYH) aldığı paya bakıldığında, artık eskisi kadar inşaat yapılmadığı görülüyor. 
 

Türkiye'nin, "Belirli bir zaman aralığında üretilen tüm nihai ürünlerin, piyasa değerindeki ekonomik ölçüsü" anlamına gelen gayrisafi yurtiçi hasılasında en büyük payı, imalat sanayi ve hizmetler sektörü (yüzde 20'den fazla) alıyor. 

Yukarıdaki tabloya göre son 11 yılda inşaatın GSYH'tan aldığı pay, 2016'ya kadar yükseliş trendindeydi. Ancak bu tarihten sonra durum tersine döndü. 
 

Hollanda merkezli denetim, vergi ve danışmanlık firması KPMG'nin Türkiye ofisinin raporuna göre, mevcut yapı stoklarının eritilmesi için başlatılan kampanyalı ev satışları, pandemi döneminin olumsuz etkisini azaltmak amacıyla uygulanan genişleyici para politikaları (düşük faiz, Kredi Garanti Fonu (KGF) kapsamında sağlanan destekler ve 49 milyar lirayı aşan nakdi krediler) ve pandemi dönemine rağmen yapımına devam edilen Kamu Özel İşbirliği proje inşaatları sayesinde 2020'nin üçüncü çeyreğinde iki yıl aradan sonra bir büyüme kaydedilmişti. Ancak tekrar sıkı para politikasına geçilmesiyle birlikte pozitif yönde yakalanan ivme, kaybedildi. 

Veysel Yayan'ın da aktardığı üzere, bugün de savaşın etkisiyle girdi maliyetleri yükselmeye devam ediyor. Bu nihai ürün fiyatlarına yansıyor. Nihai ürün, her nerede kullanılıyorsa o sektörde de fiyat artışları oluyor. 

"Sadece son üç haftada hurdada da cevherde de yüzde 30'a varan artışlar oldu" diyen Çelik Üreticileri Derneği Başkanı Yayan, "Nihai ürün fiyatlarında dolar cinsinden yüze 25'lik bir artış var. Zaten doların kendisinde bir artış var malumunuz. 13, 70'lerden 14,80'e varan artışlar oldu. Bu artışlar, Türk Lirası cinsinden fiyatlara da yansıyor. Hem kullanıcı olarak üreticilerin hem de son kerte de satın alan, bireysel tüketicilerin maliyetleri artıyor" açıklamasını yaptı. 

"İnşaatta sıkıntı 2018'de başladı; tüketicide 'fiyatlar aşağı düşecek' algısı oluştu

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım'a göre ise inşaat sektöründeki arz sıkıntısı 2018'den bu yana devam ediyor. 

Durbakayım, "Bu durum "konut sektöründe balon var, konut sayısı çok fazla, stok çok" tartışmaları ile başladı. Bu söylendikçe üretim azalmaya başladı" diyor ve ekliyor:

Türkiye'nin belli bir sayıda konut ihtiyacı var. Bu sayıyı ürettiğiniz takdirde arz ve talep birbirini karşılıyor. 

Fakat satılmayan, daha doğrusu talep görmeyen de bir kısım var. Buna biz "stok" demiyoruz. Bu tercih edilmeyen bir ürün. Sanayi de de bu çeşit mallar var. 

O günlerden bugünlere kadar üretim devamlı azaldı. Diğer yandan sektör, zam yapmadı çünkü talep az olunca ürüne zam yapamıyorsunuz. 

İnşaat tarafında bir proje, 2-3 senelik bir periyotta başlıyor ve bitiyor. Bazı sıkıntılı dönemlerde maliyetin altında veya maliyetine rahatlıkla mal satılabiliyor. Çünkü totalde bir ortalamayı tutturmak istiyorsunuz. 

Bu da tüketiciyi yanılttı. Yani hep, "bu fiyatlar aşağı düşecek" şeklinde bir algı yarattı. Yani oysa ki bu sektörün ise devam edebilmesi için piyasa şartlarında uyguladığı bir modeldi. 

Bir taraftan arz azaldı, diğer taraftan eski maliyetli projeler bitti. Yeni fiyatlarla yeni proje fiyatları oluşmaya başladı ve fiyatlar artışa geçti. 

"Bugün hammadde fiyatı artışı dursa, konut fiyatları biraz daha artmaya devam eder"

Arzdan kaynaklı fiyat artışlarına bir de dünyadaki enerjinin pahalılaşması ve dövizdeki artışların eklendiğini hatırlatan Durbakayım, konutların hâlen olması gereken seviyede olmadığını savunuyor ve önemli bir iddiada bulunuyor: Bugün eğer fiyat artışları dursa, konut fiyatları bir miktar daha artıp bir yerde duracak. 

Zira, fiyatların sürekli artmasının temel nedeni dünyadaki enerjinin pahalılaşması. 

Bu koşulların üzerine eklenen savaşın, hem enerji hem hurda demir açısından çok mühim olduğunu söylüyor İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı: 
 

Çünkü biz hurda demiri, Çin'den, Rusya'dan ve Polonya'dan elde ediyoruz. Oradaki fiyatlar arttıkça buradaki demir fiyatı da yükseliyor. 

Dolayısıyla şimdi önümüzdeki günlerde bir miktar daha bu artışı izleyeceğiz. Ancak tabii sektörün derinliği çok fazla. Yani bugün hurda demiri farklı pazarlardan da bulma yoluna gidilecektir. 

Zaten şu anda olması gerekenin çok üzerinde bir demir fiyatı var. Bu seviyeden sonra daha fazla "aşırı" diyebileceğimiz bir artış beklemiyorum. 

Trading Economics'in verilerine göre inşaat demirinin 2021 sonunda 4 bin 500 dolar seviyesinde olan ton fiyatı, 4 bin 900 seviyesinde alıcı buluyor. Bu değer, mart ayının ilk haftasında 5 bin dolar üzerine çıkmıştı. Benzer şekilde Avrupa'da çelik fiyatları ton başına 1300 dolara dayandı. 
 

Avrupa çeliğinin fiyat değişimi (euro)/ Grafik: Bloomberg

"Üretmediğiniz konutun fiyatlarının da düşmesini bekleyemezsiniz" 

Nazmi Durbakayım'a göre bugün beton, çimento, demir gibi ürünlerde fiyatlar artmasa bile gayrimenkuldeki artış devam edecek çünkü üretim, yani yeni inşaat yapımı sınırlı. 

 "Arz-talep dengesinde eğer sizin arzınız azsa, talep arzdan fazlaysa, fiyatlar yükselir" diyen Nazmi Durbakayım, şöyle devam ediyor: 
 

İnşaat sektöründe çalışan firmaların çoğunun elinde projeler vardır. Bunlar rafta durur. Zamanı gelince bunları ortaya çıkar. 

Tam projeler raftan inerken, şimdi tekrar bir "bekle görelim" moduna girildi. 

Üretmediğiniz konutun fiyatlarının da düşmesini bekleyemezsiniz. Az olan malın fiyatı, tekrar yukarı doğru hareket eder. Dolayısıyla üreticinin, üretmek için şartları daha uygun bir durumu beklemesi gayet doğal. 

"'Bugün' her zaman en uygun zaman"

Tüketiciye de tavsiye veren İNDER Başkanı, "Kişilerin eğer bir planı ve bir bütçesi varsa bugünden onu yatırımını yapması lazım. Çünkü "önümüzdeki günlerde fiyatlar aşağı inecek" diye bir şey düşünmemek lazım" dedi ve ekledi: 
 

Geçtiğimiz dönemdeki konut fiyatlarının çok aşağılarda olması, insanlara "tekrar fiyatlar bu seviyeye inecekmiş" gibi geliyor ama oradaki unutulmaması gereken şey şu: Talep ve arz dengesi dengeli bir sektörde bir takım nedenlerden dolayı sıkıntılar oluştu. 

Dolayısıyla geçici olarak sektör, ucuz, maliyetin de altında fiyata satmaya razı oldu. Çünkü ticari hayatını devam ettirmek zorundaydı. 

Şimdi onlar geçti. Nasıl geçti?

Örneğin bazı firmalar, iştirak konularını değiştirdiler ya da sektörden çekildiler. İstememelerine rağmen çekilmek mecburiyetinde kaldılar. 
Dolayısıyla artık bitti. 

Bu noktadan sonra firmalar maliyetlerini hesaplayıp, bunun üzerinde, kâr beklentisiyle hareket edecekler. Yani yeniden maliyetinin altında bir satışın olması mümkün değil. 

Konutta ucuz bir dönemden sonra, fiyatların bu seviyede artmasına farklı yorumlar getiriliyor. Biz, konut sektörü için hep şunu deriz: Şu an ev almak zamanı mıdır? Biz hep "bugün en uygun zaman" deriz. Çünkü yarın bu şartları bulamayacağız.

Fiyatlar nasıl düşer?

Nazmi Durbakayım'a göre her şey aynı kalsa bile toprak, yani konutun üretildiği alan azalıyor. Bu da fiyat artışlarını tetikliyor. 

"Fiyatlar nasıl düşer?"in cevabını ise Durbakayım,  "85 milyon Türkiye nüfusunun yüzde 20'sinin bir büyük şehirde yoğunlaşmamasıyla mümkün olabilir" diyerek yanıtlıyor. 

INDER Başkanı'na göre Anadolu'da daha homojen yapıda bir inşaat yapımının olması, insanların doğayla iç içe olabileceği, iş ve sosyal hayat dengesinin kurulabildiği şehirlerin kurulması, fiyatları daha ulaşılabilir seviyelere getirebilir. 

"Ev fiyatları yedi ayda yüzde 100 arttı"

Sektörün hammadde ve inşaat bileşenlerinin temsilcilerinin ardından nihai tüketiciyle birebir temasta olan gayrimenkul uzmanlarına da görüşlerini sorduk. 

Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, Independent Türkçe'ye yaptığı açıklamada, temmuz-ağustostan bu yana ev fiyatlarının yaklaşık yüzde 100 arttığını, bazı bölgelerde bu oranın yükseldiğini söyledi. 
 

Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan/ Fotoğraf: anadolugazete.com.tr

İnşaat arzı sıkıntısı olmasına rağmen, talebin devam ettiğini, vatandaşların kredi kullanmakta da zorlandığını aktaran Taylan, "Yeni inşaatta çok fazla ruhsatlandırma olmuyor ya da yeni inşaat başlamıyor. Arz anlamında da bir sıkıntı var. Çünkü maliyetler çok yüksek" diyor. 

"Daha fazla fiyat artışı yaşanması zor ama fiyatlar geriye gitmez"

Taylan, 1 milyon liralık bir evin, 3-4 milyon lira seviyelerine çıkmasını öngörmüyor. Zira zaten fiyatlar çok yükselmiş durumda. Hatta yeni binalarda fiyat artışı olduğu sürece, bu durum ikinci el konutlara da yansıyacak. 

"2022 yılındaki fiyat yükselişini tespit etmemiz çok zor" diyen Hacı Ali Taylan, "Çünkü piyasanın dengeleri değişti. Dövizdeki hareketlilik, konut arzının azalması… Bunların hepsi etken. Bundan sonra daha da fazla artışlar yaşanır mı? Bence biraz zor ama fiyatlar geriye de gitmez" ifadelerini kullanıyor. 

Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı, "5-6 ay önce bugünün rakamlarını telaffuz etmemiz konuşmamız dahi hayalimizden geçmezdi. Maalesef bugün çok büyük rakamlar konuşuyoruz" açıklamasını yapıyor. 

Erdoğan, "İnşaat sektörüne 'dur' derseniz çöküntü başlar" demişti

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın Ocak 2015'te Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği'nin istişare toplantısında inşaat sektörünün "yürümesi" gerektiğini şu sözlerle vurgulamıştı:
 

İnşaatlar duramaz. İnşaat lokomotif sektör. Sanayi de büyüyecek inşaat da. 

Bizi özellikle o sıkıntılı dönemlerde biz yapan şu olmuştur: Biz inşaat sektörüne asla dur demedik. İnşaat sektörüne yürüyün dedik. Başı da  TOKİ  çekti. 

İnşaat sektörüne "dur", sanayiye "yürü" derseniz çöküntü başlar. 

Sektör yürümeye devam ediyor ancak bir miktar yavaşlamış bir yürüyüş bu. 

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), her çeyreklik dönemde, yani yılın her üç ayında bir "Yapı İzin İstatistikleri"ni açıklıyor. 

TÜİK'in tanımına göre yapı ruhsatı, yapımına başlanacak yapılar için alınması zorunlu bir belge. Kısaca, inşaat izni. 

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) ise 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 30'uncu maddesi gereğince, inşaat faaliyeti sonucunda tamamen veya kısmen biten yapılar için alınan, yapının kurallara uygun yapıldığını ve kullanılmasında sakınca olmadığını gösteren belge. 

Son 10 yılda en fazla yeni inşaat 2017'de yapıldı

TÜİK'in en son açıkladığı 2021 dördüncü çeyrek verilerine göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı, bir yıl öncenin aynı dönemine göre, yüzde 14, daire sayısı yüzde 16,8, yüzölçümü ise yüzde 24,1 arttı.

Benzer şekilde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı da yüzde 28,9, daire sayısı yüzde 18,3 yükseldi.
 

Hammaddede yüzde 85 oranında ithalatçı olan Türkiye, demirden, çimentoya kadar pek çok ürünü de diğer ülkelerden satın alıyor. 

Bu malzemelerin maliyeti 2015 sonundan bu yana yüzde 400 artarken, işçilikteki yani emeğin maliyetindeki artış yüzde 280 seviyesinde kaldı. 

Toplam maliyet ise yedi yılda dört kattan fazla arttı. 

"KOBİ'lerin üretim bantları durdu"

Rusya-Ukrayna savaşı ikinci haftasını geride bırakırken malzemelerin maliyetleri ile ilgili açıklamalar da peşi sıra gelmeye devam ediyor. 

Son olarak 10 Mart'ta bir açıklama yapan OSTİM Sanayici ve İş İnsanları Derneği (OSİAD) Başkanı Süleyman Ekinci, KOBİ'lerin hammaddeye ulaşımını bitirdiğini söylemişti. 

Stokların bir hafta içinde biteceğini belirten Ekinci, terminlerde gecikmelerin başladığını aktarmıştı. 

Yassı, "Çelikte ithalatın önemli kısmını gerçekleştirildiği bu iki ülkeden hammadde akışı durunca, bunları kullanarak savunma sanayi olmak üzere mobilya, beyaz eşya gibi sektörlere üretim yapan KOBİ'lerin üretim bantları da durdu" açıklamasını yapmıştı. 

Çimento sektörünün bir numaralı kömür tedarikçisi Rusya

2 Mart'ta BloombergHT'ye konuşan, Türkiye çimento sektörünün çatı örgütü TÜRKÇİMENTO CEO'su Volkan Bozay, sektörün şu anda en büyük sıkıntısının Rusya ve Ukrayna arasında yaşanan krizden dolayı kömür tedarikinde yaşanan zorluk olduğunu ifade etmişti. 

Bozay'ın açıklamasına göre Türkiye, 2021'de Rusya'dan yaklaşık 1,5 milyar dolar civarında kömür satın aldı. 

Çimento sektörünün kömür ithalatı ise yaklaşık 5 milyon ton seviyesinde oldu. Bu girdinin büyük bir kısmı da çimento sektörünün bir numaralı kömür tedarikçisi olan Rusya'dan gerçekleşti.
 

Volkan Bozay, "Asıl tehlike sürecin uzaması halinde bu problemin sektörümüzde üretimi durma noktasına getirmek üzere olmasıdır" yorumunu yaptı. 

TÜRKÇİMENTO Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Yücelik ise 25 Şubat'ta BloombergHT'ye yaptığı açıklamada maliyetlerin yüzde 80'inin enerji olduğunu hatırlatarak, "Zaten dünyada bir yıldır devam eden bir sıkıntı söz konusuydu. Kömür fiyatları çok yükselmişti. Rusya'dan yaptığımız kömür alımı sekteye uğrarsa bu büyük olumsuzluk olur, sonunu düşünmek bile istemiyorum" ifadelerini kullanmıştı.