Türkiye'de konuta olan talep her geçen gün artıyor. Hem satın alma hem kiralama yönünde konut talebi artarken bu artış hızı oranında konut arzı gerçekleşmiyor. Para politikası nedeniyle faizlerin yükselmesinden ötürü konut kredisine ilgi azalırken mevduata olan talep artış gösteriyor.

FAİZLERİN DÜŞME İHTİMALİ ARTTI

Konut kredilerinde faizler düşüş eğilimine geçti ve bankalar yüzde 2,79'a kadar faizi indirdi. Konut almak için yine de yüksek bir oran olan mevcut faizlerin yılbaşından sonra tedrici olarak gerilemesi bekleniyor. Politika faizinin düşmesiyle birlikte parasını mevduata park edenlerin de bundan sonraki süreçte elde ettikleri faiz gelirleriyle farklı alanlara yatırım yapması ve mevduatın cazibesini yitirmesi beklentisi yükseliyor.

MALİYETLER YÜKSEK SEYREDİYOR

Konut maliyetleri her geçen ay yükseliyor. Konut maliyetinin yanında arsa payı da eklenince bu durum da fiyatlara artış olarak yansıyor. Artan fiyatlar karşısında satış yapamama riskiyle karşılaşan ve durgunluk içinde olan konut sektörünün başrol oyuncusu müteahhitler beklemeye geçti. İnşaat maliyeti içinde en büyük kalemlerden birisini de işçilik oluşturuyor. İnşaat alanında usta eksikliği, deprem bölgesinin ustalara olan talebi nedeniyle inşaat işçilerinin günlükleri 3 bin lirayı aşabiliyor.

FIRSAT VAR MI?

Sıfır ya da ikinci el konut fiyatları neredeyse dip seviyelere gerilemiş durumda. İlandaki dairelerin satış süreçleri ayları bulurken fiyatların gerilemesi nedeniyle konut yatırımı yapacaklar için fırsat doğmuş oldu. Pazarlık konusunda elinde nakit parası olanlar güçlendi ve kıran kırana pazarlıkla ilan fiyatının yüzde 30 altına satın almalar gerçekleşebiliyor.

İHTİYACI OLANLAR UCUZA SATIYOR

Konutunu paraya ihtiyacı olduğu için satışa çıkaran kişilerle pazarlık etmek daha kolay oluyor. Kısa vadede yüklü para ihtiyacı olan kişiler varlıklarını ucuza elden çıkarabiliyor.

Uzmanlar konut sektörüne ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

"MÜLKÜN GETİRİSİ FAİZİ AŞACAKTIR"

Kemal Alamo - Reportage Türkiye CEO'su

"Gayrimenkul, bir ihtiyaçtır. Barınma ihtiyacı sürekli olduğu için konut yatırımı, sadece finansal bir araç değil, aynı zamanda yaşam alanı sağlaması açısından da değerlidir. Ayrıca konut yatırımı her zaman cazip bir yatırım aracı olmuştur. Türkiye’nin nüfusu her yıl artmaya devam etmektedir. Özellikle İstanbul’daki yoğun nüfus, konut talebinin artmasına neden olacak önemli bir faktördür. Son dönemde yüksek faizli mevduatlardan elde edilen getiriler cazip olsa da mülk sahipliği ile elde edilecek değer artışının, faiz getirilerini aşacağını öngörüyoruz. Gayrimenkul yatırımı ayrıca yatırımcıya kiralama yoluyla da gelir elde etme fırsatı sunan bir yatırım ürünü olması sebebiyle de yatırımcıların gözünde her zaman ön planda kalan bir yatırım aracıdır.

"GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VATANDAŞIN KREDİYE ERİŞİMİNİN KOLAYLAŞMASINI BEKLİYOR"

Artan kredi maliyetleri ve yüksek faizler konut kredilerine olan talebi sınırlamış durumdaydı ve konut alma planı yapanlar bir süredir kredi faizlerinde indirim bekliyordu. Bu konuda ilk adımı yakın zamanda bir kamu bankası atarken, ilk kez konut alacaklar için aylık kredisi faiz oranını 5-10 yıl vade için yüzde 3,09'dan yüzde 2,79’a indirdi. Bu kapsamda artık özel bankalar da kredi için yeniden devreye girmeye başladı. Kredi faizleri şimdilerde yüzde 3’ün altına indiğini görüyoruz.
 

Gayrimenkul sektörünün şu an en büyük beklentisi vatandaşın krediye erişiminin kolaylaşması yönünde. Bu nedenle kamu bankaları dışında özel bankalar da elini daha fazla taşın altına koymalı. Özel bankaların da tekrar adım atmaya başlaması sektörümüz adına olumlu buluyoruz. Ve krediye erişim şartlarının konut almak isteyen vatandaşlar için daha kapsayıcı olmasını bekliyoruz.

Konut kredisine erişim kolaylaşırsa ve faiz oranları düşerse krediyle ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar farklı arayışlara girmeden kolaylıkla kredilerini ödeyebilir hale geleceklerdir.

"KİTLESEL TALEP ARTIŞLARI FİYAT ARTIŞINI İVMELENDİRİR"

Konut satış adetlerinde ve buna bağlı olarak fiyatlarda son zamanlarda bir hareketlenme olduğunu, ileriye dönük beklentiler sebebiyle bir pozisyonlanma eğiliminin olduğunu görüyoruz. Bu nedenle kısa vadede yaşanmaya başlayan artışın devam etmesini bekliyoruz. Orta vadede (2025 yılı itibariyle) ise kredi faizlerinin düşmesi ve daha kitlesel taleplerin oluşmasına paralel olarak fiyat artışlarında bir ivmelenme olmasını öngörüyoruz. Uzun vadede ise, konutun hem barınma ihtiyacını karşılayan bir ürün olması hem de yatırım aracı olarak görülmesi sebebiyle alternatif ürünlere kıyasla daha yüksek getiri sağlayacağını düşünüyoruz. Bununla birlikte enflasyonda beklenen kalıcı düşüşle birlikte fiyat artışlarındaki ivmelenmenin uzun vadede sınırlı kalacağını ön görmek mümkün.

"ARSA ALACAKLAR ARAŞTIRMA YAPSIN"

Yatırımcıların ve arsa sahibi olmak isteyen vatandaşların detaylı araştırma yapmalarını ve gerekli olması durumunda yerel yönetimlerin ilgili birimleriyle iletişime geçerek detaylı bilgi almalarının daha güvenli olacağını düşünüyoruz. Gayrimenkul sektöründe arsa kıymetli bir yatırım aracıdır. Bu konuda güvenilir firmalarla çalışmalarını tavsiye ediyoruz."

"KONUT ARZI İHTİYAÇ SEVİYESİNİN ALTINDA SEYREDİYOR"

Haluk Sert - AS YAPI Yönetim Kurulu Başkanı

Big Para'dan Burak Taşçı'ya konuşan Sert, şu ifadeleri kullandı: "Son dönemde mevduat faizlerinin yüksek seyretmesi nedeniyle birçok vatandaşımız yatırımlarını bu yönde değerlendirme yoluna gitti. Bu eğilim, konut sektörüne olan talebi belirgin şekilde azaltarak konut fiyatlarındaki artış hızını yavaşlattı. Ancak, mevcut durumda konut arzı, ihtiyaç seviyesinin oldukça altında seyrediyor. Buna ek olarak, inşaat maliyetlerinde görülen hızlı artışlar ve konut faizlerindeki düşüş beklentisi, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının hızlı bir şekilde artış göstereceğine işaret ediyor. Dolayısıyla, şu anki fiyatların dip seviyede olduğunu ve konut alımı için en uygun zamanın bu dönem olduğunu söyleyebilirim.

"KONUT ALMAK İÇİN FIRSAT VAR"

Yüksek faiz oranlarının aslında konut alımı için en uygun dönem olduğunu düşünüyorum. Çünkü kredi faizleri yüksek olduğunda, konut talebi azalıyor ve bu da konut fiyatlarının diğer yatırım araçlarına kıyasla daha yavaş artmasına, hatta dip seviyelere yaklaşmasına neden oluyor. Ancak faiz oranları düştüğünde, konut fiyatları hızla yükseliyor. Bu yüzden, şu anda konut almayı planlayanlar için doğru zamanın bu olduğunu ve bu fırsatın kaçırılmaması gerektiğini düşünüyorum.

"YÜKSEK FAİZLİ KONUT KREDİLERİNİN YAPILANDIRILMASINI DÜŞÜNMÜYORUM"

Geçmiş dönemde imzalanmış kredi sözleşmeleri için faiz güncellenmesi gibi bir durumun gerçekleşeceğini düşünmüyorum. O dönemin ekonomik koşullarında imzalanmış ve şartları sabitlenmiş bir kredi sözleşmesi varsa, eğer bu sözleşmelerde faiz güncellemesine yönelik özel bir madde yoksa bankanın faizleri yükselterek yeniden bir ödeme planı oluşturması tüketici haklarına aykırı olacaktır.

"KİRALARIN 100 BİN LİRAYA ÇIKMASINI BEKLİYORUZ"

Bugünün koşullarında, mevcut inşaat maliyetleri ve İstanbul merkezinde bir konut geliştirmek için arsa maliyetlerini eklediğimizde, metrekare başına yaklaşık 2.500 USD civarında bir maliyetle karşılaşıyoruz. Bu inşaat maliyetlerini göz önünde bulundurursak, Bahçelievler, Bayrampaşa, Bakırköy, Küçükçekmece ve Eyüp gibi bölgelerde 2+1 daireler için minimum kira bedellerinin 50.000-60.000 TL, 3+1 daireler için ise 80.000-100.000 TL bandına çıkmasını bekliyoruz. Nişantaşı, Bebek, Ulus ve Etiler gibi daha değerli semtlerde bu rakamların en az %50 daha yüksek olacağını öngörüyoruz. Özellikle son iki ayda kiralarda hızlı bir artış gözlemleniyor. Üretimin çok az olması, artan talebe cevap veremediği için kiralar hızla yükselecek ve kiralık konut bulmak oldukça zorlaşacak. Aşırı yüksek kiralar, ihtiyaç sahipleri ve yatırımcıların konut alımlarını cazip şartlarla gerçekleştirmelerine neden olacaktır. Hızlı hareket edenler, yüksek getiriler elde edebilir. Ancak, faizlerin düşmesini beklemek alıcıların aleyhine olacaktır. Çünkü konut fiyatları %50 - %75 zamlandıktan sonra faiz oranları %1 olsa bile, ödenecek toplam ücret veya taksit tutarları şu anki rakamlardan çok daha yüksek olacaktır.

"SOSYAL KONUT SAYILARI YETERSİZ, KİRALAR DÜŞMEZ"

Devletimizin öncülüğünde hayata geçirilen sosyal konut projeleri oldukça değerli, ancak sayısal olarak ihtiyacın çok gerisinde kalıyor. Bu nedenle, kısa ve orta vadede kiraların düşmesini beklemiyoruz. Aksine, hem konut fiyatlarında hem de kira fiyatlarında hızlı bir artış olacağını öngörüyoruz."