Kirasını, aidatını zamanında ödeyen ve her yıl yasal çerçevede kirasına belli oranda zaman yapan kiracı Borçlar Kanunu'na iyi bir kiracı olarak kabul ediliyor. Milliyet'te yer alan habere göre; iyi bir kiracıyı tahliye etmek de oldukça zor oluyor. Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu, kira ödemelerine ilişkin detayları şu şekilde anlattı: 

"Kiracı açısından kirasını ödediğinde, aidatını ödediğinde ve yıllık olarak kirasını periyodik olarak yasal limitlerde artışını yaptığı durumlarda tahliyesi zaten mümkün değildir. Aslında bunu bu şekilde net olarak yorumlamak gerekir. Daha öncesinde Türkiye'de özel kanunla kiralayan ve kiracı arasındaki ilişki düzenlenmiş olsa da, son dönemde Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeyle birlikte, bu kanun kapsamında kiracının lehine düzenlemeler yapılarak daha da iyileştirilmiştir bu durum. Kiracı olarak bir yıllık veya 5 yıllık bir kontrat yaptınız, bu kontratın bitimini takiben 10 yıllık zaman geçtikten sonra, yani bir yıllık kontratınız varsa 11'nci yıldan sonraki aşamada mal sahibi size burada tahliye talebiyle dava açma imkanına sulh hukuk mahkemesinde sahiptir. Ancak kontratınız 5 yıllıksa, bu kontrat süresinin üzerine eklenecek 10 yılla birlikte, 16'ncı yıldan itibaren bu davayı açma şansına ve imkanına sahiptir."

 

MÜLK SAHİBİ KENDİ KULLANACAKSA TAHLİYE İSTEYEBİLİR' 

Kiraya veren açışından tahliye imkanı sınırlı gerekçelerle gerçekleşebiliyor. Örneğin ev sahibi ihtiyaç durumunda kullanmak için kiracısını çıkarmak istiyorsa bu durumu kanıtlamak zorunda. Ayrıca ev sahibinin aynı semtte başka bir evin olmaması da gerekiyor.  Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu, daha yüksek fiyata kiraya verebilmek için kiracının çıkarılmasının mümkün olmayacağını dile getirerek şunları ekliyor: 

"Burada kiralayan açısından ihtiyaç nedeniyle alt ve üst soyundaki yakınlarına, bu dairenin veya iş yerinin ihtiyaç hissedildiği gerekçesiyle dava açabilir kiracıya karşı. Esas amacım tahliye etmek diye bu madde kullanılamaz. Burada kanun koyucu buna önlem olarak yine kiracıyı koruma adına, uygulama olarak dava tarihinden yani tahliye tarihinden itibaren 3 yıllık süre içerisinde başka bir kiralama yapması konusunda yasaklama getirmiştir. Yani 3'üncü bir kişiye kiralamak mümkün değildir. Mal sahibinin aynı ilçe içerisinde bir başka evi varsa, o evde ben oturacağım diye bir sebeple tahliye açsa da o davanın lehine sonuçlanması mümkün değildir. Günün koşullarında kiranın çok daha alt düzeyde kaldığını düşünürseniz, zaten mal sahibi açısından uyarlama davası açma imkanı vardır."

 

Ev sahibi daha yüksek fiyattan kiracı bulmak için kiracısını çıkaramasa da kiranın yeniden düzenlenmesi için uyarlama davası açabilir. 

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ÖNCELİK ESKİ KİRACININ 

Diğer konu ise kentsel dönüşüm veya tadilat kapsamında kiracı tahliyesi oluyor. Kentsel dönüşüm nedeniyle kiracının çıkması durumunda dönüşüm çalışmaları tamamlanması ev sahibinin eski kiracısına teklif vermesi gerekiyor. Adaletoğlu, bu durumu şu sözlerle açıklıyor. 

"Eğer kiracı içerisinde olduğu süreçte, gayrimenkul üzerinde esaslı bir tadilatın yapılması mümkün değilse, bu aşamada kiracı geçici süreyle tahliye olur. Aynı şekilde de yeniden yapımda da aslında tamamıyla bir tahliye söz konusu değildir, geçici tahliyedir çünkü yeniden yapım sonrasında veya tadilat sonrasında kiralayan kiracısına yeniden burayı önermek zorundadır. Birinci öncelik kiracıdadır. Ancak tabii ki herhangi bir kazanç yönünden değer artışı söz konusuysa, örnek olarak bin liraya oturduğunuz bir gayrimenkulde yeni kiranın 1500 veya 1700 lira gibi makul ücretler talep edilerek kirada oturmanız size önerilebilir. Siz de burada oturmak istediğinizde öncelik size aittir. Mal sahibi açısından koruma daha azdır ama rayiç değerlerin çok altında kalması durumunda, çevrede meydana gelen değişiklikler, yeni bir alışveriş merkezinin o caddede açılması veya farklı bir nedenle burada bir değer artışı söz konusuysa kiranın yeniden tespiti için tespit davası açma imkanı da mal sahibi açısından vardır. "

Tabii, bu koşullar sadece iyi kiracılar için geçerli. Sadece kirayı ve aidatı zamanında ödemek yeterli olmuyor. Kiracının her yıl kirasına zam yapması ve çevresine rahatsızlık vermemesi gerekiyor. Aksi durumlarda ev sahibinin kiracıyı çıkartabileceğini söyleyen Adaletoğlu, şu açıklamaları ekliyor: 

 

"En çok pratikte uygulama alana bulan ve taraflar arasında ihtilaf nedeni olan, kiraların zamanında ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları söz konusudur. Kiracı, kirasını zamanında ödemediğinde mal sahibi, ihtarname çekmek suretiyle ya da ilamsız takip yapmak suretiyle kiracıdan kirasını ödemesini talep eder. Ödediğinde herhangi bir sorun olmaz. Kiracı kiralayan ilişkisi devam eder. Ancak ödemediği takdirde bu kez mal sahibi gerçekleşen temerrüt nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma imkanına sahiptir. Ancak ödemesine rağmen aynı kira dönemi içerisinde kiracı iki kez temerrüte düşerse, yine burada kiralayan adına tahliye için dava açma hakkını doğurur. Tahliyeyi hızlı şekilde mümkün kılan, icra iflas kanunu uygulaması vardır. Kiralayan 30 gün süreli icra takibi yapmak suretiyle, kiracıya 30 gün içerisinde mevcut borçlarını ödemesi konusunda icra takibi yapar. 30 gün içerisinde eğer kiracı kirasını öderse, gayrimenkulü kullanmaya devam eder fakat ödemediği takdirde 31'inci günden itibaren, burada mal sahibi adına tahliye davası açma imkanı doğmaktadır. Bu tahliye davasında icra hukuk mahkemesinde açarak ortalama sürenin de bu davalarda 6 ay civarında sürdüğünü görüyoruz. Sulh hukuk mahkemesinde biraz daha uzun sürdüğünü, yerel mahkemede sürecin 1 yıl civarında sürdüğünü görmekteyiz."

Koronavirüs salgını boyunca kiranın ödenmemesi gerektiğini belirtecek herhangi bir düzenleme bulunmuyor. Kiracılar bu dönemde de kiralarını ödemekle yükümlü. 

"Kira kontratı yapılırken tabii ki uygulamada kesinlikle kira akdinin sonunda veya daha ileri tarihlerde bu boş olarak teslim edeceğine dair bir taahhüt alınması, yasal olarak mümkün değildir, geçerliliği de yoktur. Açık tarihli alınan tahliye taahhütlerinin söz konusu olduğunu görüyoruz, tabii yasal geçerliliği olan bir durum değildir. Çünkü kiracıya kiraladığı anda imzalatılan bu taahhüdün hiçbir geçerliliği yoktur."

 

'DEPOZİTO AYRI BİR HESABA YATIRILMAK ZORUNDA'

Depozitoyla ödemeleriyle ilgili de değerlendirme yapan Adaletoğlu, "Depozitoyla ilgili tabi burada yine sınırlama vardır. Depozito 3 aylık kira ücretini geçemez ve kesinlikle mal sahibi tarafından kullanılamaz. Ayrı bir hesap açılarak vadeli hesaba bu para yatırılarak, aynen kiralama dönemi sonunda tarafların kira ilişkisi sonlandığı dönemde faiziyle iade edilmek zorundadır" açıklamasını sonlandırıyor.