Türkiye’de konut alımları genellikle konut kredileriyle ilişkilendirilir. Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte satışlar artış gösterirken, oranların yükselmesi satışlarda düşüşe yol açıyor.

Bu yıl konut kredili satışlar kredi faiz oranlarındaki yükseklik nedeniyle diplerdeydi. Ancak geçen ay kredi kullanımında sıçrama yaşandı. Ocakta krediyle alınan konut sayısı 5 bin 915 adet ve kredili konutun payı yüzde 7.4 iken, ekimde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 278.2 artarak 21 bin 95 oldu. Toplam içinde kredili satışların payı yüzde 12.8’ye çıktı. Ocak-ekim döneminde ise kredi alımı geçen yılın yüzde 31.9 gerisinde. 10 ayda kredi kullanımı 113 bin 405 oldu.

Merkez Bankası’nın faiz indirimi yapacağına dair beklentiler bu durumu etkiliyor. Politika faizlerindeki düşüşün, 2025’ten itibaren konut kredisi faizlerine de yansıması bekleniyor. Konut kredisi faizleri düştüğünde ise genellikle konut fiyatlarında artış yaşanıyor; geçmişte bu durum sıkça gözlemlendi.

Fiyatlar yükselmeden ev sahibi olmak isteyenler bankalara başvuruyor. Bu süreçte yüksek faiz oranlarıyla kredi kullananlar, faizler düştüğünde yapılandırma hakkından faydalanabiliyor. Kısa vadede yüksek faiz maliyetini göze alanlar, konut fiyatlarındaki olası artışlara karşı kendilerini koruyabiliyor. Ancak, kredi alırken bankayla yapılandırma koşullarını önceden öğrenmek büyük önem taşıyor.

KREDİ SEVİYELERİ 

Merkez Bankası’nın 8 Kasım haftasına ait verisine göre, konut kredilerinde yıllık faiz ortalama yüzde 41.33 seviyesinde. Bu oran aylık yüzde 3.44’e denk geliyor. 27 Eylül haftasında söz konusu oran yüzde 42.67 (aylık yüzde 3.55) iken, 30 Ağustos’ta yüzde 49.60 (aylık yüzde 4.13) seviyesindeydi.

Konut kredisi faizleri, eylül ayından itibaren düşüş eğilimine girdi. Ancak, bu oranların piyasadaki ortalama değerler olduğunu unutmamak gerekiyor. Bankalar arasında oranlar farklılık gösterebiliyor. Şu anda bazı bankalar yüzde 2,79 faiz oranıyla kredi sunarken, birçok bankada oranlar hala yüzde 3 ile 4 arasında değişiyor.

İlk kez ev alacaklar, evin değerine ve enerji sınıfına göre değişmekle birlikte yüzde 90’a kadar kredi kullanabiliyor. Örneğin 5 milyon lira değerle ilk evini alacak bir kişi, eğer ev sıfırsa ve A enerji sınıfındaysa 4.5 milyon liraya kadar kredi kullanabilecek.

B SINIFINDA ORAN DEĞİŞİYOR

5 milyon lira değere sahip ev bu kez ikinci el ve B enerji sınıfında olsun. Bu durumda çıkacak kredi yüzde 55’le sınırlı kalıyor ve 2 milyon 750 bin lira kredi çıkıyor.

Örnekleri çeşitlendirirsek, 10 milyon lira değere sahip bir ev enerji verimli değilse yüzde 70 yani 7 milyon liraya kadar kredi çıkabilir.

BDDK, 24 Ağustos 2023’te ikinci evini alacaklar için “Konut kredilerinde kredi değer oranı tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutu varsa yüzde 75 azaltılarak uygulanacak” şeklinde düzenleme yapmıştı.

Düzenlemeden önce kaç evi olursa olsun kredi kullanmak isteyenler evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi alabiliyordu. Bu tarihten itibaren eğer bir evi varsa yüzde 75 kısıtlama ile kullanabileceği kredi, evin değerinin yüzde 22.5’ine iniyor.
 

Örneğin daha önce ev sahibi olan, 5 milyon liralık sıfır A enerjili bir ev almak isteyen bir kişi, 1 milyon 125 bin lira kredi alabilecek. Aynı ev ikinci el olursa, oran yüzde 15’e inecek ve kullanılabilecek kredi 750 bin liraya inecek.

VADELER KISALIYOR

Kullanılan kredilerin vade dağılımına bakıldığında ise 5 yıla kadar olan kredi tercihlerinde artış dikkat çekiyor. Mevduat bankalarında 1-5 yıl arası vadeli konut kredilerinin oranı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 62 arttı. 8 Kasım itibarıyla hacmi ise 80.1 milyar lira seviyesinde
 

1 yıla kadar olan kredilerde de yüzde 64.6 yükseliş var. Burada da hacim 395.1 milyon lira seviyesinde. Her ne kadar kısa vadeli kredilere talep artsa da aslan payı halen 5-10 yıl arası kredilerde: 357.1 milyar lira.

PEKİ 1 MİLYON LİRANIN GERİ ÖDEMESİ

Piyasadaki en düşük orana göre yani yüzde 2.79' faizli 10 yıl vadeli kredi çeken bir kişi aylık 28.966 lira taksit öderken toplam geri ödemesi 3 milyon 475 bin 928 lira oluyor.

Piyasadaki ortalama orana göre yani yüzde 3.44 faizli 10 yıl vadeli kredi çeken bir vatandaş ise aylık 35 bin 4 lira öderken toplam ödemesi 4 milyon 200 bin 558 oluyor.