“Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini 3'er aylık periyotlar şeklinde masaya yatıran ‘GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 4. Çeyrek Raporu' yayınlandı. Rapordaki verilere göre; konut satışı 2021 4. çeyrekte tarihin en yüksek seviyesine ulaştı.

İşte GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 4. Çeyrek Raporu'nda tespit edilen veriler:
 

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Küresel olarak salgın önemli bir sorun olsa da 2021 yılının ikinci yarısından itibaren maliyet enflasyonu hemen hemen tüm ülkelerde anlamlı bir biçimde yükselmektedir. Talep yapısının değişimi ile üretim süreçlerinin aksaması karşımıza küresel olarak yaşanan tedarik ve lojistik sorunlarını çıkarmıştır.

Bununla birlikte hammadde maliyetlerinin artması ve oldukça dalgalı bir seyir izlemesi dünya genelinde enflasyonist eğilimi güçlendirmiştir. Salgının başından beri genişleyici para ve maliye politikaları izleyen ülkeler yavaş yavaş bu tip uygulamalarından vazgeçmeye başlamışlardır. Bunun doğal sonucu olarak talebin azalması ve pek çok sektörün süreçten etkilenmesi kaçınılmaz görünmektedir. Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin hangi yöne doğru evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse arz sürecinde yaşanan aksamaların etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça dengesiz bir seyir göstermektedir.

Ayrıca 2021 yılının sonu itibariyle belirginleşen büyük merkez bankalarının (başta FED) parasal genişlemeye son verme istekleri de büyümeyi olumsuz etkilemeye başlamıştır. Uluslararası Para Fonu (IMF)1 , Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’nun Ocak 2022 sayısını “Artan Vaka Yükleri, Kesintili Bir İyileşme ve Daha Yüksek Enflasyon” başlığı ile yayımlanan sayısında küresel ekonomik toparlanmanın azalarak devam ettiğini ve enflasyonist eğilimlerin güçlendiğine vurgu yapılmıştır. Covid varyantlarının ekonomiyi ve sosyal hayatı etkilemeye devam ettiği, bununla beraber ekonomik toparlanmanın daha da yavaşladığı gözle görülür bir gerçek olarak ortaya çıkmaktadır. Raporda, 2021’de yüzde 5,9 büyüdüğü tahmin edilen küresel ekonominin 2022’de yüzde 4,4 ve 2023’te 3,8 büyümesinin beklendiği kaydedilmiştir.
 

IMF, Ekim 2021’de yayımladığı raporda, küresel ekonominin 2022 yılında yüzde 4,9, 2023’te ise yüzde 3,6 büyüyeceğini öngörmüştü. 2022 yılına ilişkin küresel büyüme beklentisindeki gerilemenin iki önemli ekonominin büyüme tahminlerindeki düşüşü yansıttığı vurgulanmıştır. Raporda, ABD’de parasal desteğin erken geri çekilmesi ve devam eden arz sıkıntısının, Çin’de ise emlak sektöründe devam eden daralma ile özel tüketimin beklenenden daha yavaş toparlanmasının iki ülkenin büyümesinde düşüşe neden olduğu ifade edildi. Dünya ekonomisinin iki önemli aktöründe yaşanan büyüme kaybı küresel olarak diğer ülkeleri de etkilemektedir.

Raporda, artan enflasyonun, devam eden tedarik zinciri aksamaları ve yüksek enerji fiyatları ile birlikte öngörülenden daha uzun süre devam etmesinin beklendiği, 2022’de arztalep dengesizlikleri azaldıkça ve büyük ekonomilerdeki para politikası müdahalesiyle enflasyonun kademeli olarak düşmesinin beklendiği ifade edilmiştir. IMF’nin raporuna göre, Türk ekonomisinin 2021 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 5,8’den yüzde 9’a yükseltilirken, 2022 için büyüme beklentisi yüzde 3,3’te sabit tutulmuştur. 2023 yılında ise aynı eğilimi göstererek yüzde 3,3 büyüyeceği öngörülmüştür.

Gerek IMF gerek diğer pek çok kuruluşun dikkat çektiği nokta ise gelir adaletsizliğinin artması ve salgının yarattığı durumun istihdam kayıpları ile bu süreci daha kötü noktaya getirebileceği uyarısıdır. Tüm dünyada yaşanan bu tip dengesizliklerin hem talep hem de iş yapış şeklinde önemli değişiklikler getirebileceği de unutulmamalıdır.

Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2021 yılında ekonomik büyümenin ivmelenmesi, enflasyon etkisi ile talebin canlı olması ve ertelenen talebin devreye girmesi ile toplam satışlar 1 milyon 491 bin adet olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışların faizlerdeki artışında etkisi ile 2020 yılındaki rakamı olan 573 bin adetten 294 bine gerilediği gözlenmiştir.

2021 yılı itibarıyla sektör açısından kısa bir değerlendirme yapıldığında; küresel olarak son 100 yıldır görülmeyen bir salgın sürecinin etkileri, satıştan, inşa sistemine, mekânların yapısından, kullanılan malzemeye, tüketici davranışlarından, genel eğilimlere kadar pek çok unsuru köklü bir şekilde değiştirmiştir.
 

Konutta 4. Çeyrek Değerlendirmesi

2021 yılı dördüncü çeyrek konut satışları, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 36,9 oranında bir artışla veri tarihindeki en yüksek seviyesine ulaşarak 542.718 adet olmuştur. Böylece, 2021 yılı sonu itibarıyla 2020 yılı sonu toplam konut satışı olan 1.499.316 adet ile benzer bir seviyede, yıllık bazda 1.491.856 adet konut satışı gerçekleşmiştir. 2021 yılı genelinde toplam satışların yüzde 30,9’unu ilk satışlar oluştururken 461.523 adet konut ilk defa satılmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı son çeyrekte 2020 yılının başından beri en yüksek seviyesine ulaşarak yüzde 32,1 olmuştur. İkinci el satışlarda ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 33,0 oranında artış görülmüş olup 2021 yılında toplam 1.030.333 adet ikinci el konut satışı gerçekleşmiştir.

2021 yılında, 2020 yılına kıyasla konut kredisi faiz oranlarının daha yüksek olmasına karşın ipotekli satışlarda yıllık bazda yüzde 74,3 oranında artış görülmüştür. 2021 yılı genelinde 294.530 adet konut ipotekli satılırken ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 19,7 ile sınırlı kalmıştır. Diğer satışlar ise yıllık bazda yüzde %29,3 oranında artışla en yüksek seviyesine ulaşarak 1.197.326 adet olmuştur. Yabancılara yapılan satışlar döviz kurundaki artışın da etkisiyle yıllık bazda en yüksek seviyesine ulaşmış ve 58.576 adet olarak gerçekleşmiştir. Aralık ayında yabancılara 7.841 adet konut satışı yapılmış olup bu veri, veri tarihindeki en yüksek aylık satış verisi olmuştur. Yıl genelinde yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 45,2 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada yüzde 21,1 pay ile Antalya yer almıştır. Ülke uyruklarına göre ise yüzde 18,4 ile en çok İran vatandaşlarına konut satışı gerçekleştirilmiştir.
 

2021 yılı kasım ayı itibarıyla konut fiyatlarında ve yeni konut fiyatlarında da veri tarihindeki en yüksek artış oranları gözlemlenmiştir. Türkiye genelinde konut fiyatları aylık bazda yüzde 9,1, yıllık bazda yüzde 58,9 oranında artış gösterirken yeni konut fiyatları ise aylık bazda yüzde 9,0, yıllık bazda ise yüzde 50,5 oranında artış göstermiştir. Reel değişim konut fiyatlarında yüzde 24,1 olurken yeni konut fiyatlarında yüzde 31,0 olmuş ve reel değişimlerde de veri setindeki en yüksek seviye yakalanmıştır. Türkiye genelinde konut birim fiyatları ise 5.856,5 TL/metrekareye ulaşmıştır.

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, 2021 Aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 1,6, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,50 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise 151,00 % oranında nominal artış gerçekleşmiştir. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre yüzde 1,3 artış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 8,1 oranında azalış göstermiş olup 2021 yılı 4. çeyreğinde 94 olarak açıklandı. 2021’nin 4. çeyreğinde 87,1 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 93,4 açıklanırken, aynı dönemde 111,8 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 119,3 olarak açıklandı. 

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2021 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2021 yılı 4. çeyrek dönemde stok erime hızı yüzde 8,14 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların yüzde 8,11’i yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleşti. 
 

Yabancılara yapılan konut satışları; 2021 yılı 4. çeyreği sonu itibariyle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 43,53’lük büyüme ile 21 bin 097 adet seviyesinde gerçekleşti.

2021 yılı 4. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2020 ve 2021 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2021 yılı 4. Çeyreği sonunda 2020 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında yüzde 64,5 artış görülmektedir.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde; 2021 yılı 4. Çeyreği sonunda 2020 yılı aynı döneminden farklı olarak Kazakistan ve Amerika Birleşik Devletleri’nin Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz.
 

İstanbul Konut Piyasası Göstergeleri

İstanbul’da 2021 4.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 32.439 milyon TL’dir. İlgili çeyrekteki satış işlem hacmi geçen çeyreğe göre yüzde 111’lik artış göstermiştir. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 3,23 katı olmuştur. İlgili veriye göre 2021 yılı 4.çeyrek döneminde İstanbul’da 100 metrekare2 ’lik bir konut için kullanılacak konut kredisinin aylık taksitleri hane halkı harcanabilir gelirinin yüzde 34 oranındadır.

MINTLAB İstanbul Konut Getiri Endeksi sonuçlarına göre, 2021 Aralık ayında bir önceki çeyreğe göre yüzde 42,46, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 84,98 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2017 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 220,20 oranında nominal artış gerçekleşmiştir.
 

KONUT KREDİLERİ

2021 başında yüzde 1,43 seviyelerinde olan aylık faiz oranı yıl içerisinde yüzde %1,31 ile yüzde 1,43 seviyelerinde dalgalanmış olup yıl sonu itibarıyla da yüzde 1,35 seviyelerinde yılı kapatmıştır. 2022 Ocak itibarıyla da yüzde 1,43 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde 2021 başında yüzde 18,61 seviyelerinde başlayan yıllık faiz oranı yıl sonunda yüzde 17,48 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2022 Ocak itibarıyla da yüzde 18,58 olarak seyretmektedir. 2021 yılı Kasım ayı sonunda konut kredisi hacmi 291,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2020 Kasım ayında yüzde 63,40 seviyesindeyken, 2021 yılı Kasım ayında yüzde 60,66’ya gerilemiştir. Kasım 2021’de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı yüzde 16,45’ten yüzde 19,03’e, Yabancı Mevduat bankalarının payı ise yüzde 11,09’dan yüzde 11,71’e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2021 Kasım ayı itibarıyla yüzde 0,29 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Kasım ayında 759,8 milyar TL seviyesinde seyretmiştir. 2020 yılı Kasım ayında yüzde 41,4 olan Konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Kasım 2021 itibarıyla 3 puan azalarak yüzde 38,4 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 4,78 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı yüzde 20,1 oldu. Bu oran 2020 Kasım ayında yüzde 22,6 seviyesindeydi.

2021 yılı 3. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20.051 milyon TL’ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 2021 yılı 3. çeyreğinde 253.000 TL oldu. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı 2021 Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 10,9 azalarak yüzde 30,4 oldu. 2021 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1,35, yıllık bileşik faiz ise yüzde 17,48 seviyesinde gerçekleşti.

2021 yılı 4. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde takiteki kredi oranı en fazla ilin yüzde 0,36 oranla İstanbul olduğu görülmektedir. İstanbul’u yüzde 0,35 ile  Adana  ve Gaziantep, yüzde 0,32 oranla ise Tekirdağ takip etmektedir. En çok kredi kullanımı olan ilk 3 il ise sırasıyla İstanbul,  Ankara  ve İzmir’dir.