Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, bugün kaleme aldığı 'Konut sektörünün gözü Maliye’de' başlıklı yazısına "Son günlerde konut fiyatlarının maliyetler ve dövizdeki kur artışlarından kaynaklanan nedenlerle artması ve bunun da kiralara yansıması, tepkiyle karşılanmış olsa da, aslında konut arzındaki sorunları ortaya çıkardı. Hemen herkes konut inşaatına yapılan yatırımları eleştirse de, konut inşaatı ülkemizin olmazsa olmazı niteliğinde. Deprem kuşağında olmamız ve kentsel dönüşüm, bir anlamda konut inşaatını zorunlu kılıyor" ifadelerini kullanarak başladı. İşte Abdullah Tolu'nun yazısının devamı:

Konut sektörünün finansmana erişim sorunu, Tüketici Kanunundan kaynaklanan sorunları, imar ve belediye uygulamaları ile ilgili sorunlarının yanı sıra, vergisel sorunları da bulunuyor. Vergisel sorunlar sektörün STK’ları konumundaki KONUTDER, İNDER ve GYODER tarafından belirli zaman aralıkları itibariyle Maliye’ye iletilmekle beraber, son dönemde kamuoyu gündeminin vergi dışı etkenlerle sıkça değişmesi nedeniyle bu sorunlar maalesef çözülememiş bulunuyor. Sektörün bu sorunlarının çözümüne her zamankinden daha fazla ihtiyacı var. Bu sorunların büyük bir kısmının çözümü için, küçük dokunuşlar yapılması yeterli. Bu nedenle de, sektörün gözü şu anda Maliye’de.

Yeni yılın ilk günlerinde bu sorunları tekraren dile getirmekte fayda var.

1) Büyükşehirlerde yüzde 1 KDV oranına tabi konut inşa edecek arsa kalmadı

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranını konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim metrekare değerine bağlayan düzenleme, yürürlüğe girdiği 2013 yılından bu yana ciddi sorunlara neden oluyor. Özellikle son birkaç yıldır konutun üzerine inşa edildiği arsanın emlak vergisine esas birim metrekare değerinde ciddi artışlar olmasına rağmen, KDV oranının belirlendiği değerlerde artış yapılmaması, büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi konut inşa edilecek arsa kalmamasına neden oldu.

Eşik değerler bugüne kadar hiç güncellenmedi mi?

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenleme, KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı Kararnamede yer alıyor. Bu konuda ilk düzenleme 2012/4116 sayılı Kararname ile 2013 yılında yürürlüğe konuldu. Daha sonra ise, 2017/9759 sayılı Kararname ile 2017 yılından itibaren alınacak yapı ruhsatları için geçerli olmak üzere güncellendi.

Aslında burada otomatik bir güncellemeye ihtiyaç var. Ancak, ilgili düzenlemede, bu eşik değerlerin otomatik olarak güncellenmesini sağlayacak bir hüküm bulunmuyor. KONUTDER, 2017 yılında bu konuya dikkat çekerek, anılan eşik değerlerin en azından yeniden değerleme oranıyla otomatik olarak yükseltilmesini sağlayacak bir hüküm konulmasında çok ısrar etti. Ancak, bu haklı öneri, Maliye tarafından “ihtiyaç duyulursa güncelleme yapılır” denilerek kabul edilmedi. Şu an geldiğimiz son noktada hemen herkes, “keşke söz konusu tutarları otomatik olarak güncelleyecek bir düzenleme olsaydı” şeklinde demeye başladı.

Sektör bu konuda ne talep ediyor?

Sektör, bu düzenlemenin tamamen yürürlükten kaldırılmasını veya bu yapılamıyorsa alt eşik değerin (şu an bin TL) günün koşullarına uygun olarak ciddi oranda yükseltilmesini (en az 10 bin TL olmasını), diğer tutarın ise buna göre artırılmasını istiyor.

Bize göre de, bu düzenleme tamamen yürürlükten kaldırılmadığı veya söz konusu düzenlemedeki eşik değerler ciddi anlamda güncellenmediği takdirde, çok yakın bir zamanda büyükşehirlerde yüzde 1 veya 8 KDV oranına tabi yeni konut inşa edilemeyecek ve satılamayacak.

2) İnşaat sınıfında yaşanan kargaşanın giderilmesi şart

Büyükşehirlerde inşa edilecek net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde esas alınan kriterlerden birisi de, konut inşaatının lüks ve birinci sınıf inşaat olması. Bu konuda uygulamada ve özellikle KDV iadelerinde ciddi sıkıntılar yaşanıyor.

Maliye, inşaat sınıfının 39 yıl önce çıkardığı cetvele göre tespitini istiyor

Maliye, lüks ve birinci sınıf inşaat tespitinin 39 yıl önce çıkardığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılmasını istiyor (15.12.1982 tarihli ve 17899 sayılı Resmi Gazete). Ancak, bu durum uygulamada ciddi sıkıntılara neden oluyor. Belediyeler ise, inşaat ruhsatlarını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın çıkardığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’e göre veriyor.

Her iki düzenleme arasında ciddi farklar var.

Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’de yapılar 5 sınıfa ayrılıyor, konutlar III ve IV. gruplarda sınıflandırılmış bulunuyor. Ancak, bu sınıflandırmada lüks sınıf adı altında bir sınıflama bulunmuyor. Birinci sınıfta ise; kümesler, barakalar, gölgelikler, çardaklar bulunuyor. 

Yani, Maliye’nin tespitini istediği inşaat sınıfları ile belediyelerin söz konusu Tebliğe göre verdiği yapı ruhsatlarında yer alan inşaat sınıfları otomatik olarak farklı oluyor. Ruhsatta yer alan yapı sınıfları Maliye için yeterli olmuyor. Bu nedenle, Maliye’nin istediği inşaat sınıflarının ayrıca tespit ettirilmesi gerekiyor. İnşaat şirketleri ve müteahhitler bu defa da, inşaat sınıfının Maliye’nin 39 yıl önce yayınladığı “Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel”e göre yapılması için belediyelere başvuruyorlar.

Bu konuda yaşanan sorunların çözümlenmesi için inşaat sınıflarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tebliğine göre yapılması gerektiği yönünde yeni bir düzenleme yapılması veya Maliye tarafından 39 yıl önce yayınlanan Cetvel’in günün koşullarına uygun olarak yenilenmesi ve güncellenmesi gerekiyor.

3) Konut sektörünün devir KDV sorunu çözümlenmeli

KDV sistemimiz, vergi mükelleflerinin Maliye’yi finanse ettiği bir sistem haline gelmiş durumda. Devir KDV’nin yarattığı finansman yükünü artık konut sektörü dahil iş dünyası taşıyamıyor. Konut sektörü KDV iadesi alsa da, iade yöntemi tam olarak devir KDV’yi telafi etmiyor. Özellikle konut sektöründe inşaat sürecinin devam ettiği 4-5 yıl boyunca KDV ödenerek, inşaat tamamlanıp konutlar satıldıktan sonra (4 veya 5. yılda) ödenen bu KDV’lerin iade olarak Maliye’den geri alınması pek mantıklı değil. Devir KDV, alınan malzemelerin genel oranda yüzde 18 KDV’ye tabi olduğu gözönüne alındığında, inşaat sürecinde inşaat şirketlerini finansman yönünden oldukça zorluyor. Şu an itibariyle devir KDV tutarının 250 - 300 Milyar TL civarında olduğu ifade ediliyor. Bunun büyük bir kısmı ise, inşaat sektörüne ait. Yani, artık devreden KDV sorununun çözülmesi bir zorunluluk haline gelmiş bulunuyor. Finansman sıkıntısı arttıkça, inşaat sektöründe devir KDV’ye olan talep de artıyor.

Devir KDV tutarının tasfiyesi ile ilgili olarak KONUTDER, GYODER ve İNDER’in ciddi girişimleri bulunuyor.

4) İnşaat şirketlerinin yeniden değerleme sorunu çözümlenmeli

İnşaat şirketlerinin güncel bir sorunu da, aktife kayıtlı arsaların Vergi Usul Kanununa göre yeniden değerlemelerinin yapılıp yapılamayacağı ile ilgili (VUK. Mad. geçici 31, geçici 32, mükerrer 298/Ç). 

Maliye’ye göre, inşaat şirketlerinin aktifinde kayıtlı arsalar emtia niteliğinde olduğundan, bunlar için yeniden değerleme yapılması mümkün değil (GİB. İstanbul VDB’nin 24.12.2021 tarihli ve 1163107 sayılı özelgesi).

İnşaat şirketlerinin ileride inşaat yapmak üzere yatırım amacıyla satın alarak aktiflerine kaydettikleri arsalar Maliye’nin iddia ettiği gibi gerçekten emtia mı?

Bize göre, Maliye’nin konuya toptancı bir yaklaşımla bakması son derece yanlış. İnşaat şirketlerinin inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsalar emtia değil, taşınmaz niteliğinde.  Satın alınan arsa veya arazi üzerine doğrudan inşaat yapılmıyor, bu arsalar alınıp satılmıyor, öncelikle yapılacak inşaatla ilgili geliştirme (imar vb.) işlemleri yapılıyor. Bu süreç duruma göre 1 ila 3 yıl arasında değişen bir süre devam ediyor. Bu süreçte söz konusu arazi ve arsalar, inşaat bitimine kadar Tek Düzen Hesap Planı ve Muhasebe Sistemine göre “Duran Varlıklar” grubunda 250 Arazi ve Arsalar Hesabı’nda izleniyor. Maliye tarafından yayınlanan 1 Sıra No.lu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği ekinde yer alan Tekdüzen Hesap Çerçevesı, Hesap Planı ve Hesap Planı Açıklamaları’nda da, “250. Arazı̇ ve Arsalar” hesap kodu, “işletmeye ait her türlü arazi ve arsaların izlendiği hesaptır.” şeklinde açıklanıyor. Burada hukuken ve muhasebesel anlamda bir tartışma da söz konusu değil.

İnşaat sektörü, Maliye’nin inşaat şirketlerinin yatırım veya ileride inşaat yapmak üzere satın aldıkları arsa ve arazilerin taşınmaz olduğu hususunu gözönünde tutarak, daha da geç olmadan bu olumsuz görüşünü yeniden değerlendirmesini istiyor.

5) Ofis ve net alanı 150 metrekareden büyük konutlarda KDV oranı ve tapu harçları geçici süreyle düşürülmeli

Pandemi ve sonrasında yaşanan süreçte ofise olan talep gitgide düşmeye başladı. Uzaktan çalışma, hibrit çalışma, home ofis vb. şeklinde oluşan yeni çalışma modelleri, ofislere olan talebi iyice azalttı. Bu nedenle de, ofis stokları iyice arttı. İleride ne olacağını hep beraber bekleyip göreceğiz.

Konut sektörü, ofis ve net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konutlar ile teslimleri genel KDV oranına tabi konut satışlarında uygulanmakta olan yüzde 18 KDV oranının geçici bir süreyle yüzde 1 veya 8’e, tapu harçlarının da buna paralel olarak yüzde 2’den yüzde 1’e düşürülmesini talep ediyor.

Sonuç olarak;

Konut sektörünün bu talepleri son derece ciddi ve kabul edilebilir nitelikte. Ayrıca, bunların hemen hepsi uygulanabilir ve daha önce başarıyla uygulanmış talepler. Bu taleplerin tamamının basit dokunuşlarla hayata geçirilmesi mümkün.