İlk evini alacaklar veya dar gelirli vatandaşları ev sahibi yapacak düşük faizli konut kredisi için açıklamalar geldi. Böylece konutta fırsatçılık da kendini gösterdi. Ev satımlarında son iki aydır yaşanan vaatler ve bankaların konut kredisinde faiz indirimine gitmesi, fırsatçıları da harekete geçirdi.

İlan sayfalarında bazı evlerin fiyatlarının birden artmaya başladığı görüldü. Bir dairenin fiyatı, akıl almaz şekilde tam bir günde 500 bin lira birden arttı. Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Yağmur Gökçe Kılıç, konut sektörünün gündemini ve konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri anlattı.

Düşük faizli konut kredisi kampanyasına dair ilk sinyaller ortaya çıktı. Bununla birlikte bazı ilanlarda ev fiyatları aniden yükseldi. Evler bir gün içinde 500 bin liraya kadar zamlandı. Gerçek emlak değerinin üzerindeki bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Merkez Bankası, 22 ay sonra ilk kez faizi yüzde 50’den yüzde 47,50’ye düşürdü. Faiz kararı öncesinde halihazırda konut kredilerinde faiz indirimine giden bankaların, karar sonrası faiz oranlarını daha da indireceği öngörüldü. Bu durum konut talebini canlandırdı, ancak konut fiyatlarının manipüle edilmesine de yol açtı. Konutların gerçek değerinin üstünde fiyatlanması, alıcıları zor durumda bıraktı. Burada alıcıların yapması gereken, bölge uzmanlarından mutlaka fiyat görüşü almalarıdır. Değerinin üzerinde olan mülkler ise alıcı bulamayınca, fiyatlarını doğru düzeye indirmek durumunda kalacaktır.

İlk kez ev almak isteyenler nelere dikkat etmeli? Fırsatçılara karşı piyasayı doğru analiz edebilmek için neler yapmalı?

İlk kez ev alacakların dikkat etmesi gereken en önemli faktör, ilk önce yaşamak istedikleri veya yatırım yapmak istedikleri bölgeyi iyi belirlemeleri gerekir. Sonrasında ise almak istedikleri dairenin ulaşım olanaklarına yakınlığı, şehir merkezine olan mesafesi ve dairenin metrekare bazında büyüklüğüdür. Ayrıca satın alınacak binanın projesine uygun olarak yapılmış olması, yani belediye tarafından projenin onaylanmış olması ve iskanlı olması da önemlidir.

Satın alınmak istenen gayrimenkulün kira değeri ve satın alma oranı nasıl belirleniyor? Gayrimenkul alımı için hangi dönemler daha cazip fırsatlar sunuyor?

Kira değerine bağlı satın alma değeri şu şekilde hesaplanır; yıllık kira getirisi çarpı 20 yıldır. Bu hesaplamada çıkan rakam, bize dairenin gerçek değerine yakın rakamı verebilir. Ancak son dönemlerde özellikle eski kiracıların bulunduğu mülklerde, kira bedelleri piyasa fiyatlarının altında kalabiliyor. Bu durumda bazen hesaplamalarda sapmalar olabiliyor. Bu durumu da dikkate alarak hassas değerlendirmek gerekir. Gayrimenkul alımı için özellikle bir dönem belirtmek çok doğru olmaz, çünkü ülkenin ekonomik konjonktürüne bağlı olarak dönemler değişebilir. Emlak sektöründe yılın ilk çeyreği (ocak, şubat, mart ayları), talep anlamında daraldığı bir dönemdir. Buna bağlı olarak bu aylarda pazarlık gücü, alıcıdan yana daha güçlü olur. Bahar ayları ve yıl sonu çeyreği ise talebin en yoğun olduğu dönemler olup, fiyat avantajları daha az olur. Burada dönemden ziyade değerlemesi doğru yapılmış ve doğru fiyatlı mülkleri satın almak önemlidir.

İstanbul’un son dönemde yükselen değeri Kadıköy bölgesini ele alırsak, özellikle ilçenin hangi bölgelerinde son dönemde yatırım değeri yükseliyor? Hangi bölgeler alıcılara uzun vadede değer kazandırıyor?

İstanbul’da 2024 yılı sonu itibariyle konut için en fazla değer kazanan ilçeler, sırasıyla Kadıköy, Adalar, Tuzla, Maltepe ve Pendik oldu. Kadıköy bölgesi, yatırım olarak her zaman İstanbul’un en değerli bölgesi oldu. Özellikle son yıllarda eski binaların dönüşümü bölgede hız kazandı. Yeni kentsel dönüşüm projeleri ile de mevcut konut değerlerine katma bir değer kazandırdı. Yatırım olarak alıcılar için bölgede dönüşüme uygun eski binalardaki mülkler, orta ve uzun vadede alıcısına mutlaka kazandırır.