Konut fiyat endeksi Kasım 2021’den bugüne kadar 229’dan bin 230’a yükseldi ve iki buçuk yılda yüzde 437 oranında bir artış yaşandı. Bu artış doğal olarak kiralara da yansıdı.

Endeksa’nın verilerine göre, Kasım 2021’de İstanbul’da metrekare başına 40 TL olan kiralar, yüzde 432 oranında bir artışla 213 TL’ye ulaştı. Üç yıl önce İstanbul’da ortalama bir kira bedeli üç bin 750 TL iken, bugün bu rakam 18 bin 26 TL’ye çıkmış durumda. DİSK-AR’ın araştırmasına göre Türkiye’nin nüfusunun yarısı asgari ücretle geçiniyor. Bu bağlamda, İstanbul’da ortalama bir ev kiralayabilmek için net asgari ücretin üzerinde bir bütçenizin olması gerekiyor.

İstanbul Planlama Ajansı’nın ocak ayı için açıkladığı verilere göre, İstanbul’da bir kişi için yaşam maliyeti 53 bin 58 TL olarak hesaplandı. Bu rakam, üç buçuk asgari ücretli bir çalışanın ancak geçinebileceği bir seviyede ve aylık gelirlerinin üçte biri kira bedeline gidiyor. Kiracıların, ev sahipleriyle yaşadığı gerginlikler ise gündemdeki bir diğer önemli konu. Haziran 2022’de Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) baz alınarak yapılan yüzde 25 kira artış sınırı, kiracılara kısa bir nefes aldırdı. Ancak, 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu düzenleme son buldu ve TÜFE oranı, kiralardaki artışların temel ölçütü haline geldi.

%25 kira artış sınırının kalkması ne anlama geliyor?

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, geçtiğimiz aylarda yaptığı açıklamada, %25 kira artış sınırının “devam etmesi için bir sebep görmediğini” ve “etmemesi gerektiğini” ifade etti. Bu açıklamanın ardından, kira artış sınırının kaldırılması da kiracılar için yeni bir belirsizlik oluşturdu. Kiralar artık eski sisteme dönerek, TÜİK’in yıllık TÜFE oranı üzerinden hesaplanacak. TÜİK’e göre haziran ayında yıllık TÜFE enflasyonu yüzde 71,6 olarak ölçüldü.

Medyascope’a konuşan Dr. Ümit Kumcuoğlu, yüzde 25 kira artış sınırının zaten herhangi bir fayda yaratmadığı gibi aslında krizi daha da şiddetlendiren “yanlış düzenleme” lerden biri olduğunu şu sözlerle belirtti:

“Yüzde 25 artış sınırı bence yanlış bir kuraldı. Çünkü enflasyonun astronomik seviyelere çıktığı, resmi olarak yüzde 50 ila yüzde 100 bandında, hatta vatandaşın algısının yüzde 100’ün de üzerinde olduğu bir ortamda kira artışını sınırladığınızda piyasada bir takım istisnai davranışlara yol açarsınız. Çünkü herkes enflasyonun böyle olduğunun farkında. Ne olur? Kurallara uymayanlar, evini boş tutanlar, kiracıyı çıkartma imkanı doğduğunda bir sonraki kirayı olması gerekenin iki katı bir seviyede bağlayanlar olur. Eski kiracıları ve yeterince güçlü pozisyonda olanların bir kısmını korurken, bütün yeni kiracıları ve de bu pazarlıkta eli çok sağlam olmayanları mağdur edersiniz. Adaletsiz bir durum ortaya çıkar.”

Arz – talep dengesizliği ve yüksek faizler

Türkiye’de son yıllarda her türlü mal ve hizmetin fiyatı artarken, konut sektörü de bu dalgalanmalardan etkileniyor. 2021’de konut kredileri yüksek faiz oranları nedeniyle büyük ölçüde erişilemez hale geldi ve birçok kişi tasarruflarını emlak sektörüne yöneltti. Ocak 2021’de 48 bin olan konut satış adedi, aralık ayında 150 bine yükseldi. Ancak yüksek faizler nedeniyle kredilerin ulaşılmaz hale gelmesi, konut alım satımını çok yüzeysel bir şekilde etkiledi. Son birkaç yıldır yaşanan piyasalardaki belirsizlik, yatırımcıları yine güvenilir olarak bilinen emlak piyasasına itti ve böylece piyasadaki talep arttı.
 

Ayrıca, Dr. Kumcuoğlu’na göre Türkiye’de göçmen sayısının artması, 2023’deki depremler ve diğer etkenler piyasadaki talebi yükselterek konut krizini kötüleştiriyor. KONUTDER ve PwC’nin işbirliğiyle hazırlanan bir raporda, sadece İstanbul’da 10 yılda 1.2 milyon yeni konuta ihtiyaç duyulduğu belirtiliyor. Türkiye genelinde ise bu ihtiyacın çok daha büyük olduğu vurgulanıyor. Emlak piyasasındaki bu devasa açık da talepleri şişirerek fiyatların yüksek olmasına katkıda bulunuyor. 

Devlet politikaları ve sosyal konut projeleri

Devlet politikaları ve sosyal konut projelerinin yetersizliği de konut krizinin çözümünde büyük bir engel oluşturuyor. Sosyal konut projeleri, yıllardır devam etmesine rağmen bu krizi çözmekte yetersiz kalıyor. Dr. Kumcuoğlu, Türkiye’deki sosyal konut projelerinin yetersizliğini projelerin hiçbir zaman ucuza satılmak amacıyla değil, aksine lüks konut projesi olarak pazarlanması ve rant dağıtımına bağlıyor. Dr. Kumcuoğlu durumu şöyle izah ediyor:

“Türkiye’nin sosyal konut politikasını gerçekten barınma odaklı bir şekilde yapması gerekirdi. Son 20 yılda devlet eliyle çok proje inşa edildi ama dikkat ederseniz bu projeler maliyetten yapılmadı. Normalde bir devlet neden sosyal konut yapar? Özel sektörün yapamayacağı bir arazi üretimini devlet yapar, arazi üretiminin üzerine projeleri de maliyetten yapar ve bunu vatandaşa satar. Bu şekilde vatandaşın eline ucuz bir şekilde bir konut sunulur. Ama Türkiye’de sosyal konut veya devlet eliyle yapılan konutlar, hiçbir zaman düşük fiyata satılmak için yapılmadı. Aksine bir rant kaynağı olarak sunuldu.”

Konut enflasyonu normal enflasyon faktörlerinin de ötesinde

Yüzde 25 kira artış sınırının kalkması, konut pazarında kısa vadede yeni bir belirsizlik yaratarak kiracılar için daha büyük zorluklar doğurabilecek. Ancak çoğu uzman bu sınırın kalkmış olmasını uzun dönemde atılması gereken adımlardan bir tanesi olarak tanımlanıyor. 

Türkiye’deki konut krizi, ekonomik dalgalanmalar, arz – talep dengesizliği ve enflasyon gibi faktörlerin de ötesinde, devlet politikaları ve sosyal konut projelerinin yetersizliği gibi sebeplerden de yaşanıyor.

Yürürlüğe girdiğinde ev sahiplerini mağdur eden, şimdi de kiracıları zor durumda bırakabilecek yüzde 25 kira artış sınırının kalkması, önümüzdeki günlerde piyasalarda yine bir belirsizliğe yol açacak gibi duruyor. Uzmanlar ise bu kararın uzun dönemde piyasaları biraz daha yatıştırabileceğini düşünüyor.