Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,  ev sahipleri ve kiracılar arasında tartışma yaratabilecek sorunlara yönelik emsal niteliğinde bir karar aldı. 

Apartmanın arkasındaki kaya parçasının zarar verdiği dairede yaşayan vatandaş, ev sahibiyle anlaşamayınca mahkemeye başvurdu. Uzun süre devam eden dava hakkında karar alan Yargıtay, kayanın zarar verdiği binadan ev sahibinin sorumlu olduğunu dile getirdi. 

Apartmanın arka bahçesinde kopan kaya parçasının daireye zarar vermesi sonucu daire oturulmaz hale gelince kira söz konusu daireyi boşaltarak ev sahibi hakkında da icra takibi başlattı. Ev sahibi icra takibine itiraz ederek mahkemeye başvurdu. 5 bin TL kira bedelinin ödenmediğini iddia eden ev sahibi kiracının tazminat vermesini talep etti.  Kiracı ise kaya parçasının daire zarar vermesi sonucunda can ve mal ve güvenliğinin olmaması sebebiyle daireyi boşalttığını, 2014 Eylül ayı dışında kira borcu olmadığını, daireye gelen zararda kendi kusuru olmadığını dile getirdi ve davanın iptali talep etti.

Emsal niteliğindeki kararda yargıtay  söz konusu olayda sorumlunun kiracı değil, ev sahibi olduğuna hüküm verildi. Yargıtay kararı şu şekilde:

3. Hukuk Dairesi         2017/6943 E.  ,  2019/2772 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

"Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; mülkiyeti kendisine ait taşınmazını 05/10/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiğini, aylık kira bedelinin 1.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, davalı kiracı tarafından 2014 yılı Eylül, Ekim Kasım, Aralık ayı ile 2015 yılı Ocak ayı kira bedellerinin ödenmediğini, ödenmeyen toplam 5.000,00 TL kira alacağının tahsili amacıyla davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; kiralanan konutun bulunduğu binanın arka bahçesindeki duvardan büyük bir kaya parçasının yuvarlanarak kiralanana düştüğünü, bu hususta Üsküdar Belediyesi tarafından 01/10/2014 tarihli tutanak tutulduğunu, binada can güveliğinin bulunmadığının ve artık oturulamayacağının tespit edildiğini, binanın boşaltılarak mühürlendiğini; akabinde davacı kiraya verenle yapılan görüşmeler neticesinde, artık fiili olarak mecurda oturmanın mümkün olmadığından bahisle sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini, davalının, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun şekilde bulundurmakla yükümlü olduğunu, 2014 yılı Eylül ayına ilişkin kira borcu dışında davacıya herhangi bir borcunun bulunmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; dosyaya sunulan fotoğraflar incelendiğinde düşen kaya parçasının kiralananın kullanımına engel olacak mücbir sebep teşkil ettiği, davacı kiraya verenin, sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın davalı kiracıdan kaynaklanmayan nedenlerle kullanılamaz hale geldiği, davalının borca itirazında haklı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-)6098 sayılı TBK'nın 299. maddesi;" Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini üstlendiği sözleşmedir." düzenlemesi mevcuttur. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301.maddesi hükmü gereği; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren, sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, TBK'nın 304, 305 ve 306. maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Somut olayda; dosya arasında bulunan deliller dikkate alındığında, kiracıdan kaynaklanmayan, kiralananın kullanılmasına önemli ölçüde engel teşkil eden , sonradan ortaya çıkan mücbir sebep nedeniyle, davalı kiracı tarafından, kiralananın 01/10/2014 tarihinden itibaren kullanılmadığı, davalının 2014 Eylül ayına ait kira borcunu kabul ettiği anlaşılmıştır.

O halde , mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular , davalının kabul beyanı, davacı kiraya verenin 01/10/2014 tarihinden itibaren kira alacağı isteminde bulunamayacağı dikkate alınarak; davalının kabul beyanı doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 01.04.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi."