Artan kiralar, Türkiye'nin gündemindeki yerini korumaya devam ederken fahiş kira artışlarını önlemek üzere yürürlüğe sokulan ve konutlarda kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemeye dair, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi tarafından emsal niteliğinde bir karar verildi.

Ev sahibi, kiracının ‘yasal sınırlar’ içinde yaptığı artışın, taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların kira rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek, olayı yargıya taşıdı.

Yerel mahkeme davada, ev sahibinin, kira uyarlama artışı başvurusunu reddetti. Bu karar üzerine ev sahibi davayı istinafa götürdü. Dosyayı gören İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararına katılmayarak yüzde 25'lik zammın piyasa koşullarında uygun olmadığına hükmetti.

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Arabulucu Avukat Umut Metin şu ifadeleri kullandı: “Kira tespit davalarında 5 yıldan sonra kira sözleşmelerine ilişkin kira bedeli tespit davası açılabiliyor. Bu davalarda kiralanan taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutuluyor. Şunu söylemek gerekirse bir kira sözleşmesinin 5’inci yılına varmadık ancak kiralar öyle bir değişti ki kira tespit davası da açamıyoruz. Burada mülk sahipleri ‘peki ne yapacağız?’ diye düşünüyorlardı. İşte burada kira uyarlama davalarının açılabileceğini söylüyoruz.
‘BU DAVA BİR KİRA UYARLAMA DAVASIDIR’

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin 54. Hukuk Dairesi kararında bu davanın bir uyarlama davası olduğu görülüyor. Bu ne demek? Mülk sahipleri 5 yıldan önce ekonomik gelişmeleri gerekçe göstererek kiranın düşük kaldığını belirtiyorsa yani bir binada kiracı 3 bin TL’ye oturuyor, diğer dairede 20 bin TL’ye oturuluyorsa burada büyük bir orantısızlık olacağı için bu tip durumlarda uyarlama davasının açılabileceğini görüyoruz.

Burada ‘yüzde 25 kira sınırlaması adildir, değildir’ şeklinde bir açıklama yok. Sadece yaşanan koşullardan dolayı yüzde 25 sınırı hiç dikkate alınmıyor, çünkü uyarlama davalarında yüzde 25’e tabi olma yok, emsallerine göre kira belirlenmesi anlamına geliyor. Burada mahkemenin bir karar verdiğini anlıyoruz.

Şahsi fikrim ‘yüzde 25 adil midir?’ kesinlikle değildir. Ancak mahkemenin kararı yüzde 25’in adil olup olmaması değil, kirada adaletin yani birisi eski kiracı diye 4. yılda 4 bin TL kira alırken, yeni kiraya veren 20 bin TL kira alabiliyorsa buna mahkemenin el atması gerekir. Kira uyarlama davalarının 5 yıldan önceki dönemlerde de açılabileceğini söylemektedir. Bu karar oldukça yerindedir. Ancak karar yüzde 25 adildir, değildir ifadesini içermiyor.”

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Kararın aslında benzer bir örneği İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nden de gelmişti. Daha önceki karara benzer bir karar olduğunu görüyoruz. Özellikle uyarlama davaları kira tespiti dışında ya da kira artışının ekonomik göstergeler dışında da farklı, ekonomik seyre uymayan şekilde geliştiğinde de açılabiliyor.

Uyarlama davaları günümüzün hal ve şartlarına göre kira bedelinin uyarlanmasının talep edildiği, uzun süreli kira sözleşmelerinde dengenin bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasını günün ekonomik koşullara uyarlanması için her zaman açılabilmesini mümkün kılıyor.
‘BU DAVA BİR KİRA UYARLAMA DAVASIDIR’

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin 54. Hukuk Dairesi kararında bu davanın bir uyarlama davası olduğu görülüyor. Bu ne demek? Mülk sahipleri 5 yıldan önce ekonomik gelişmeleri gerekçe göstererek kiranın düşük kaldığını belirtiyorsa yani bir binada kiracı 3 bin TL’ye oturuyor, diğer dairede 20 bin TL’ye oturuluyorsa burada büyük bir orantısızlık olacağı için bu tip durumlarda uyarlama davasının açılabileceğini görüyoruz.

Burada ‘yüzde 25 kira sınırlaması adildir, değildir’ şeklinde bir açıklama yok. Sadece yaşanan koşullardan dolayı yüzde 25 sınırı hiç dikkate alınmıyor, çünkü uyarlama davalarında yüzde 25’e tabi olma yok, emsallerine göre kira belirlenmesi anlamına geliyor. Burada mahkemenin bir karar verdiğini anlıyoruz.

Şahsi fikrim ‘yüzde 25 adil midir?’ kesinlikle değildir. Ancak mahkemenin kararı yüzde 25’in adil olup olmaması değil, kirada adaletin yani birisi eski kiracı diye 4. yılda 4 bin TL kira alırken, yeni kiraya veren 20 bin TL kira alabiliyorsa buna mahkemenin el atması gerekir. Kira uyarlama davalarının 5 yıldan önceki dönemlerde de açılabileceğini söylemektedir. Bu karar oldukça yerindedir. Ancak karar yüzde 25 adildir, değildir ifadesini içermiyor.”

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Kararın aslında benzer bir örneği İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nden de gelmişti. Daha önceki karara benzer bir karar olduğunu görüyoruz. Özellikle uyarlama davaları kira tespiti dışında ya da kira artışının ekonomik göstergeler dışında da farklı, ekonomik seyre uymayan şekilde geliştiğinde de açılabiliyor.

Uyarlama davaları günümüzün hal ve şartlarına göre kira bedelinin uyarlanmasının talep edildiği, uzun süreli kira sözleşmelerinde dengenin bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasını günün ekonomik koşullara uyarlanması için her zaman açılabilmesini mümkün kılıyor.
‘BİLİR KİŞİ RAPORU İLE DAVA AÇILMASI MÜMKÜN’

Bu çerçevede kiralanan yerlerin niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira bedelleri normalin üstünde değişikliklere uğradıysa, emsal kira paraları çok arttıysa, dövizde ani iniş ve çıkış olduysa bunların varlığı çerçevesinde de bilir kişi raporları alınarak uyarlama davası açılması mümkündür.

‘ARABULUCULUKTA 32 BİN 98 BAŞVURU ANLAŞMA İLE SONUÇLANDI’

Bir yandan da yargıda arabuluculuk sistemi ile beraber açılan davaların arabuluculuğa gitme sayılarında önemli artışlar yaşandı. 1 Eylül itibarıyla açılan kira uyuşmazlıkları ile alakalı arabuluculuk sistemine son verilere göre 76 bin 780 başvuru yapıldı. Bunlardan 32 bin 98 başvurunun anlaşma ile sonuçlandığı görülüyor. Burada iki taraftan bahsedilirse yaklaşık 64 bin kiracı ve mal sahibinin aslında dava yoluna gitmeden uyuşmazlıkları giderdiği bir durumu şu anda görüyoruz.

‘ESKİ KİRACI İLE YENİ KİRACI ARASINDA FARK 4-5 KATA ÇIKTI’

Özellikle İstanbul başta olmak üzere bazı büyükşehirlerde yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle mal sahibi ve kiracı uyuşmazlıkları o kadar arttı ki eski kiracı ile yeni kiracı arasında farkın 4-5 kat çıktığını söyleyebiliriz.

KİRA UYARLAMA DAVASI NE ZAMAN AÇILIYOR?

Kira tespiti davalarında bir dava açma tarihi (5 yıldan sonra) söz konusuyken, uyarlama davalarında daha önce de açılabiliyor. Uygulamanın Yargıtay Genel Kurulu kararı olmadan kiracı ve mal sahibi anlaşmazlıklarında değerlendirilebilmesi kira artışlarında yüzde 25’lik sınırın kaldırıldığını tamamen söylemek mümkün değil. Önümüzdeki dönemde yüzde 25 sınırının kaldırılması ile ilgili sektörün görüş ve değerlendirmeleri bu anlaşmazlıkları bir nebze daha sonlandıracaktır diyebiliriz.”